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Politik | 20.06.2019

Aus IZ25/2019, S. 2

Von Sebastian Fischer

In diesem Artikel:

Gut gemeinte Idee verhindert Neubau

Primus-Vorstand Sebastian Fischer kritisiert Verordnungen, die einen Entwickler, der Altbauten abreißt, zum Bau mietpreisgebundener Ersatzwohnungen verpflichtet. So werde Neubau nicht gefördert, sondern verhindert.

Quelle: Primus Immobilien AG
Sebastian Fischer.

Quelle: Primus Immobilien AG

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ist eine typisch deutsche Regelung: gut gemeint und voll daneben. In der Berliner Variante heißt es etwa: Wer bestehenden Wohnraum abreißt, um neuen und in den meisten Fällen auch mehr Wohnraum zu schaffen, muss für Ersatzflächen aufkommen, die maximal 7,92 Euro/m² Nettokaltmiete im Monat kosten dürfen. Die Idee hört sich gut an. Wer nachverdichtet, soll den alten bezahlbaren Wohnraum ersatzweise im Neubau anbieten. Außerdem, so dachte sich der Gesetzgeber, kann ja der Projektentwickler jeglichen Wohnraum darüber hinaus höherpreisig anbieten. Wohlgemerkt, die 7,92 Euro/m² sind pauschal, eine Progression sieht das Gesetz nicht vor.

Ich bin Projektentwickler und rechne naturgemäß anders: konservativ mit 1.000 Euro/m² für das Bauland und 3.000 Euro/m² für Baukosten und Vermarktung. Angenommen, ich veranschlage eine Marge von 10% bis 12% (von denen übrigens Zinsen und sonstige Ausgaben noch abgezogen werden müssen), also weitere 500 Euro/m², dann zeichne ich die Wohnungen mit einem Verkaufspreis von 4.500 Euro/m² aus.

Für 3.000 Euro/m² Baukosten bekommt man im Jahr 2019 keinen Luxus, aber der ist eh nicht gefragt: Wer braucht schon Parkett, wenn es Vinylböden auch tun, für Fenster und Fensterbretter nimmt man Plastik, und ein paar Zentimeter Deckenhöhe lassen sich immer abknapsen.

Wenn ich freilich bei Kosten von 4.500 Euro/m² eine Wohnung anschließend für 7,92 Euro/m² vermieten soll, dann kommt der Erwerber auf einen Kaufpreisfaktor von 47 und eine Anfangsrendite von 2%. Das mag zwar für den Laien immer noch besser klingen als Negativzinsen, die Folgen sind aber gravierend. Der ersatzweise angebotene Billigwohnraum kann kaum mehr über die frei finanzierbaren Objekte quersubventioniert werden. Die Rechnung geht selbst bei einer Verdoppelung der Wohnfläche nicht mehr auf, da man mit umso höheren, letztlich kaum noch plausiblen Mieten von 20 Euro/m² und mehr kalkulieren müsste. Die gut gemeinte Idee, dass der Abriss von maroden und ineffizienten Wohngebäuden an die Schaffung preisgebundener Neubauflächen gekoppelt wird, entpuppt sich somit als betriebswirtschaftlicher Offenbarungseid. Sie führt dazu, dass Neubau insbesondere in der innerstädtischen Nachverdichtung aktiv verhindert wird. Und das selbst dann, wenn die Politik Neubau grundsätzlich gutheißt. So jedenfalls verstehe ich die Intention des Gesetzes.

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