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Märkte | 20.06.2019

Aus IZ25/2019, S. 1

Von Robin Göckes

In diesem Artikel:

Teure Knochenarbeit

Quelle: Bien-Ries AG
Wenn auf einer Baustelle alte Knochen gefunden werden, ist das für Archäologen ein Traum und für Bauherren ein Risiko.

Quelle: Bien-Ries AG

Schleppende Genehmigungsprozesse und fehlende Ressourcen aller Art sind daran schuld, dass zu langsam und zu wenig gebaut werden kann, klagen Bauherren. Werden auf Baustellen allerdings Relikte aus der Vergangenheit gefunden, sind viele Bauherren selbst ihr größtes Zeit- und damit Kostenrisiko - weil sie entsprechende Auflagen zu lange ignorieren.

Wolfgang Ries steht auf seiner Baustelle am Hanauer Ortsrand und macht dem Laster Platz, der gerade die Baustraße heraufgerumpelt kommt. "Hier irgendwo war das", sagt er und deutet vage auf den rotbraunen, lehmigen Boden. Dort, wo jetzt die Reifen der Laster ihr Profil hinterlassen, entdeckten Archäologen vor wenigen Monaten die menschlichen Überreste mehrerer Personen: Eine Frau und ein Mann, eng umschlungen und küssend bestattet, außerdem eine Frau mit zwei Kleinkindern und zwei weitere Menschen. Rund 5.000 Jahre lagen ihre Knochen in der Erde, ehe die Erweiterung des Hanauer Ortsteils Mittelbuchen mit dem Neubaugebiet "Vor dem Lützelberg" sie wieder zutage beförderte.

Besteht der Verdacht, dass sich auf einem Baugrundstück archäologische Funde verbergen könnten, gehört deren Erfassung ebenso wie etwa die Sondierung nach Kampfmitteln oder die Einhaltung aller Vorgaben des Artenschutzes zu den Genehmigungsbedingungen. Für die meisten Bauherren fallen diese Aufgaben in die Kategorie "unliebsam, aber unumgänglich".

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes
Die Kanten im Boden zeugen von Untersuchungen der Archäologen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes

In Mittelbuchen haben Archäologen die Funde auf der Baustelle fein säuberlich dokumentiert. Die Löcher, die sie gegraben haben, sind längst wieder zugeschüttet, der Baustellenbetrieb läuft. Selbstverständlich ist das nicht. Zumal die Fundstelle unter der heutigen Baustraße bei weitem nicht das einzige archäologisch interessante Areal in dem insgesamt etwa 33.000 m² messenden Neubaugebiet ist. "Wir hatten hier im ersten Bauabschnitt sechs oder sieben Grabungsstellen", berichtet Ries. Ein paar Meter weiter zeugen wie mit dem Lineal gezogene Kanten im Boden noch von diesen Untersuchungen der Wissenschaftler.

Wolfgang Ries und seinen Mitarbeitern ist es gelungen, die archäologischen Arbeiten in den Zeitplan der Baustelle in Hanau einzutakten. "Weil wir hier genug Fläche haben, um den Bauablauf darauf einzustellen. Und weil wir früh genug dran waren. Deswegen sind diese Arbeiten für uns keine Belastung", erklärt er. Noch in der Planungsphase für das Neubauprojekt gab es den ersten Kontakt zum hessischen Landesdenkmalamt. Dass der bis dahin von Feldern geprägte Ortsrand von Mittelbuchen für die Archäologen interessant sein dürfte, war aufgrund von Vorerkenntnissen schnell klar. Geophysikalische Messungen verdichteten die Vermutungen der Fachleute. Die Archäologen definierten ihre Anforderungen, Ries und seine Planer sorgten dafür, dass die nicht in Konflikt mit den Abläufen der Baustelle gerieten.

Solche Konflikte sind das größte Risiko vieler Bauherren, Investoren und Projektentwickler, wann immer im Erdreich Überraschungen möglich erscheinen. Lassen sich die Arbeiten aufgrund einer frühzeitigen Planung in den Baustellenablauf integrieren, sinkt das Risiko eines Stillstands. Kosten kommen trotzdem auf den Bauherrn zu und wie hoch diese ausfallen, ist recht unterschiedlich. Das zeigen zwei Beispiele des Unternehmens Centra. In Eltville am Rhein hat Centra 17 Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhäuser gebaut und in Geisenheim zwei Stadtvillen mit jeweils sechs Wohnungen.

100.000 Euro kommen schnell zusammen

In beiden Fällen wurden die Archäologen tätig. In Geisenheim fanden sie etwa ein Gräberfeld aus der Merowingerzeit. Nach einem Bericht des Wiesbadener Kurier lagen die Kosten für die archäologischen Arbeiten in Geisenheim bei rund 100.000 Euro, in Eltville bei 400.000 Euro. Tragen musste sie Centra.

Die Möglichkeiten, die Kosten auf andere abzuwälzen, sind extrem begrenzt. "Archäologische Funde sind ein Risiko, das sich schwer kalkulieren lässt und mit dem der Bauherr relativ alleine nach Hause geht", sagt Heiko Fuchs, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Kapellmann und Partner Rechtsanwälte. Die Kosten, die durch die archäologischen Arbeiten entstehen, seien grundsätzlich vom Bauherrn zu tragen. Versichern könne er sich gegen die finanziellen Folgen archäologischer Funde kaum. "Versicherungsprodukte, die speziell dieses Risiko abdecken, gibt es nicht. Und Versicherungen gegen Bauzeitverzögerungen sind extrem teuer und kein Standard."

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes
Wolfgang Ries sieht den weiteren Grabungen in Hanau gelassen entgegen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes

Die Übertragung der Risiken auf einen Auftragnehmer sei ebenfalls schwierig. "Was man versuchen kann, ist, durch spezielle Vertragsmodalitäten Schadensbegrenzung für den Fall zu betreiben, dass wirklich etwas gefunden wird und die Baustelle deshalb stillstehen muss", so Fuchs. Mit Baufirmen ließen sich etwa bestimmte Bedarfspositionen vertraglich fixieren. "Dann bekommen diese einen vorher festgelegten Betrag für die Tage, an denen sie nicht arbeiten können. Und man kann die Verpflichtung vertraglich fixieren, dass Personal und Geräte von der Baustelle abgezogen werden müssen, wenn die Unterbrechungsdauer vorhersehbar eine gewisse Länge überschreitet." Mit den Folgegewerken könne zudem vertraglich vereinbart werden, dass diese keinen fixen Anfangszeitpunkt für ihren Auftrag haben, sondern für einen gewissen Zeitraum auf Abruf bereitstehen. "Das ist allerdings in der derzeitigen Marktlage schwierig", räumt der Rechtsanwalt ein.

Frühzeitige Aufklärung ist der beste Ratschlag

Frühzeitig Aufklärung zu betreiben, sei der beste Ratschlag, der einem Bauherrn gegeben werden könne. Passiere dies nicht, drohen dem Bauherrn die Steuerungsmöglichkeiten zu entgleiten. "Dann geht es nur noch um Schadensminimierung, am besten durch eine umfangreiche Kooperation mit den Denkmalbehörden", rät Fuchs. Eine unbegrenzte Kostenübernahme ist allerdings nicht vorgesehen. "In der Rechtsprechung wird ein Maximum von 15% der Gesamtinvestitionskosten angesetzt", erklärt Fuchs.

Darüber, wie oft auf Baustellen denkmalschutzrechtlich relevante Funde im Boden erwartet worden sind oder in den vergangenen Jahren gemacht wurden, gibt es kaum Daten. Eine bundesweite Statistik gibt es nicht, aber Anhaltspunkte. So gab es nach Angaben des Statistischen Bundesamts Ende 2017 rund eine Million Denkmäler in Deutschland, 37% davon seien Bodendenkmäler. Die Palette reicht dabei von einstigen Wallanlagen bis hin zu Abfallgruben. "Konkrete Zahlen sind schon deshalb sehr unzuverlässig, weil die Behörden bei dem, was sie weitergeben, sehr unterschiedlich agieren", sagt Frank Siegmund, stellvertretender Vorsitzender der Deutschen Gesellschaft für Ur- und Frühgeschichte. Ähnlich unklar sei, wie oft unerwartete Funde auf Baustellen entweder während der Arbeit gar nicht bemerkt oder den Behörden nicht gemeldet werden. "Da wird es sicher eine Dunkelziffer geben. Aber wir müssen ehrlich sagen, dass wir einfach nicht wissen, wie oft so etwas vorkommt." Im Hinblick auf die räumliche Verteilung bereits entdeckter wie auch möglicher Bodendenkmäler verweist Siegmund auf das Siedlungsverhalten. Häufig möchten Menschen heute dort leben, wo sie auch schon vor tausenden von Jahren ihre Siedlungen errichteten. Städte mit römischer Vergangenheit wie Köln oder Mainz sowie deren Umland gelten als archäologische Hotspots.

Quelle: Bien-Ries AG
Wenn sich auf einer Baustelle die Wissenschaftler tummeln, hört das Mitspracherecht des Eigentümers weitestgehend auf.

Quelle: Bien-Ries AG

Zuständig für eventuelle Auflagen vor den Tiefbauarbeiten sind die Genehmigungsbehörden, die wiederum mit den Denkmalbehörden der Bundesländer in Austausch stehen. Ein Eigentümer, dem unversehens geschichtsträchtige Hinterlassenschaften in die Hände gefallen sind, steht meist achselzuckend daneben, wenn sich auf seiner Baustelle die Wissenschaftler tummeln. Das Mitspracherecht des Eigentümers hört dann weitestgehend auf.

"Es wird viel dafür getan, Überraschungen zu vermeiden. Trotzdem kommen sie immer wieder vor", berichtet Siegmund. "Für einen Anfangsverdacht können etwa Luftbilder oder Vorerkenntnisse aus der näheren Umgebung relevant sein", erklärt er. Besteht ein Anfangsverdacht, können geophysikalische Bildgebungsverfahren oder Probegrabungen weitere Anhaltspunkte liefern. "Vor Baubeginn geben wir eine fachlich fundierte Einschätzung ab. Aber wirklich wissen wir erst, was uns im Boden erwartet, wenn wir loslegen", erklärt Kai Mückenberger, Archäologe vom Landesamt für Denkmalpflege in Hessen. Bei bislang unbebauten Flächen sei die Arbeit für die Archäologen einfacher, weil mit der geophysikalischen Prospektion schon recht genau eingegrenzt werden könne, wo Befunde zu erwarten sind. "Im Bestand ist das schwieriger. Besonders in Innenstadtlagen, wo viele Projektplaner es nicht unbedingt erwarten." Dort sei der Boden so verdichtet, dass die Bildgebung ungenauer wird.

Lästige Pflicht statt Herzensangelegenheit

Mückenberger ist bewusst, dass die archäologische Aufklärung in vielen Fällen eher lästige Pflicht denn Herzensangelegenheit ist. Das beschränkt sich im Übrigen nicht auf private Bauherren. "Ganz grundsätzlich sind Planer und Unternehmen mitunter offener als so manche Kommune, die dem Denkmalschutz ebenso verpflichtet ist", sagt er. Dass sein Fachgebiet so oft negativ besetzt wird, stört ihn. "Wenn im Zusammenhang mit unserer Arbeit immer von einem drohenden Baustopp die Rede ist, dann ärgert mich das", sagt er. Ihm und seinen Kollegen gehe es nicht darum, die Abläufe auf einer Baustelle zu verzögern oder zu erschweren. "Das Vorhandensein von Befunden führt so gut wie nie dazu, dass überhaupt nicht gebaut werden darf", sagt er.

Quelle: Bien-Ries AG
Verfärbungen des Bodens sind für das Auge des Laiens unspektakulär, geben Archäologen aber wichtige Hinweise für ihre Arbeit.

Quelle: Bien-Ries AG

Im schlimmsten Fall komme es zu Verzögerungen. Im besten Fall werde der Denkmalschutz schon mit der Bauvoranfrage hinzugezogen. Zeichne sich ab, dass archäologische Arbeiten notwendig werden, könne dann schnell und oft vor dem geplanten Baubeginn reagiert werden. "Und wenn dann doch mal etwas während der Bauzeit anliegt, kann man unsere Arbeiten mit dem, was auf der Baustelle anfällt, oft gut verzahnen", sagt Mückenberger.

Mit der richtigen Planung lassen sich höhere Kosten vermeiden

Problematisch ist es vor allem, wenn Bauherren zu spät beginnen, die Auflagen zum Denkmalschutz abzuarbeiten. Oder wie Frank Lorscheider es ausdrückt: "Konfliktreich wird es immer dann, wenn Baufirmen bestimmte Auflagen zum Zeitplan in ihren Verträgen haben, die dann mit unserer Arbeit kollidieren." Lorscheider ist Chef einer archäologischen Grabungsfirma. Auch er sagt: Mit der richtigen Planung lassen sich zeitliche Probleme und höhere Kosten vermeiden. "Das passiert bei der Archäologie aber nicht so oft, wie es bei Kampfmitteln der Fall ist. Die werden ernst genommen." Oft sei klar, dass im Boden etwas zu erwarten ist. "Das Thema fällt ja nicht vom Himmel. Da ist die Überraschung dann gespielt. Die Fälle, in denen wir frühzeitig beteiligt werden, und jene, in denen die Informationen erst dann fließen, wenn es eigentlich schon zu spät ist, sind etwa gleich verteilt."

Dabei schneiden sich die Bauherren ins eigene Fleisch. Denn Verzögerungen kommen sie meist weit teurer zu stehen als die eigentlichen archäologischen Arbeiten. "Ausschlaggebend für den Auftraggeber ist weniger unsere Rechnung als vielmehr die Frage, ob der Bauzeitenplan eingehalten werden kann", sagt Lorscheider. Das wird beim Blick auf ein Beispiel in Oberbayern deutlich. Dort plante die Caritas, sich für rund 3 Mio. Euro in Schrobenhausen ein neues Domizil zu errichten. Nachdem die archäologischen Arbeiten unerwartet umfangreich ausfielen, wurden die Zusatzkosten für den Denkmalschutz auf 50.000 bis 100.000 Euro beziffert. Insgesamt summierten sich die Mehrkosten jedoch auf 300.000 bis 600.000 Euro - Schuld war der Zeitverzug.

Wolfgang Ries winkt bei der Frage nach den Kosten für die archäologischen Grabungen auf seiner Baustelle am Rande Hanaus ab. "Wir hatten hier eine Feldhamsterpopulation. Die umzusiedeln hat etwa 500.000 Euro gekostet. Das war viel teurer als die Ausgaben für die archäologischen Grabungen." Derzeit haben die Archäologen den Bauarbeitern wieder das Feld überlassen, im Herbst wollen sie weiter nach den Zeugnissen der Vergangenheit suchen. Bange ist Wolfgang Ries davor nicht - die Arbeiten sind im Bauzeitenplan vorgesehen.

Der Bauboom schlägt durch

Die seit mehreren Jahren ansteigende Bautätigkeit führt beim Denkmalschutz zu erheblicher Mehrarbeit und zum Fachkräftemangel. "Qualifiziertes Personal wird von vielen Firmen händeringend gesucht. Dieser Bauboom seit rund zwei Jahren macht uns allen große Sorgen. Ein Ende ist nicht absehbar", sagt Frank Siegmund, stellvertretender Vorsitzender der Deutschen Gesellschaft für Ur- und Frühgeschichte. Neben der normalen Bautätigkeit seien es besonders anstehende Großprojekte, die Ressourcen binden würden. "Wenn die großen Stromtrassen von Norden nach Süden gebaut werden, dann wachsen die an vielen Punkten gleichzeitig. Das wird auch für den Bodendenkmalschutz eine riesige Aufgabe und viele Bundesländer wissen nicht, wie sie das bewältigen sollen." Viele Firmen berichteten ihm, zudem Fachkräfte aus dem Ausland angeworben zu haben. "Aber wenn auch dort gebaut wird, dann wird es natürlich eng."
Eine steigende Arbeitsbelastung bestätigt zugleich Kai Mückenberger. "Mit der Zunahme der Flächeninanspruchnahme und dem Bauboom der vergangenen Jahre sind auch wir extrem gefordert. Und auch bei den Fachfirmen herrscht ein Facharbeitermangel", sagt der Archäologe des Landesamts für Denkmalpflege Hessen. Wie angespannt der Markt bereits jetzt ist, berichtet Grabungsfachmann Frank Lorscheider. "Die Nachfrage ist höher als das, was Firmen und Freiberufler im Grunde leisten können. In den meisten Städten wird nachverdichtet, nicht mehr zeitgemäße Gebäude werden ersetzt und gefühlt weist derzeit fast jede Gemeinde irgendwo ein neues Baugebiet aus." Viele seiner Konkurrenten hätten deshalb in den zurückliegenden Jahren personell aufgestockt. "Der Boom geht ja schon ein paar Jahre, aber der richtige Knall kam erst jetzt. Ich habe drei Leute eingestellt und könnte noch weiterwachsen", meint Lorscheider. rgo

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