Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Politik | 13.06.2019

Aus IZ24/2019, S. 27

Von Martina Vetter

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Berlin
  • Unternehmen:
    Investitionsbank Berlin IBB
  • Organisationen:
    Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), SPD, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Land Berlin, Mieterverein Berlin, Verband Berlin Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU, European Business School (EBS), Deutsche Wohnen & Co enteignen
  • Personen:
    Maren Kern, Susanne Klabe, Thomas Dünchheim, Jan-Marco Luczak, Franz Mayer, Markus Artz, Rainer Wild
  • Immobilienart:
    Wohnen

Mietenstopp für fünf Jahre rückt in greifbare Nähe

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Vor allem Mietwohnungen innerhalb des Berliner S-Bahnrings werden teuer neu vermietet. Besonders in vor 1918 errichteten Wohnhäusern kletterten die Mieten kräftig.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Berlin. Weil die Mietpreisbremse des Bundes die Preisspirale bei der Entwicklung der Mieten nicht stoppt, hat sich der rot-rot-grüne Berliner Senat auf Initiative der SPD darauf verständigt, in eigener Regie dafür zu sorgen, dass die Mieten in Berlin temporär gedeckelt werden. Vergangene Woche brachte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Eckpunkte für das geplante Berliner Mietengesetz in Umlauf, das nach dem avisierten Zeitplan im Januar 2020 in Kraft treten könnte und fünf Jahre gelten soll.

Der Berliner Senat steht unter Zugzwang. Der Unmut in der Bevölkerung wegen steigender Mieten wächst, zudem sammelt die Initiative Deutsche Wohnen & Co. enteignen Unterschriften für einen Volksentscheid. Um eine Eskalation der Situation zu verhindern, bleibt der Regierungskoalition kaum eine andere Möglichkeit, als eigene Wege aus der Misere zu finden. Zumal die Mietpreisbremse wenig dazu beigetragen hat, den Anstieg der Mieten in Berlin zu verhindern.

Ein Weg aus dem Dilemma scheint der Mietendeckel auf Landesebene zu sein, für den die SPD im Januar dieses Jahres den Vorstoß wagte. Unabhängig vom bundeseinheitlichen Mietrecht will der Senat eine Begrenzung der Mieten durch ein auf fünf Jahre befristetes Landesgesetz durchsetzen. Dessen Eckpunkte sind von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen formuliert worden und sollen am 18. Juni vom Senat beschlossen werden.

Die bereits in der vergangenen Woche publik gewordenen Details für ein Berliner Mietengesetz sehen das Einfrieren der Mieten für alle nicht preisgebundenen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern vor. Der Mietendeckel soll auch bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen gelten, bei der höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorhergehenden Mietverhältnis verlangt werden darf. Sofern die Vorgängermiete die Mietobergrenze überstiegen hat, muss sie bei der Neuvermietung entsprechend angepasst werden. Es ist geplant, Neubauwohnungen, die zum ersten Mal bezogen werden, vom Mietendeckel auszunehmen. Spezialrecht soll zudem für die Sozialwohnungen gelten.

Vermietern, die den Deckel mit einer umfangreichen Wohnungsmodernisierung umgehen wollen, wird ebenfalls ein Riegel vorgeschoben. Modernisierungsumlagen werden einer besonderen Genehmigungs- und Anzeigepflicht unterliegen. Deren Überprüfung obliegt der Investitionsbank des Landes Berlin (IBB). Anzeigepflichtig sind alle Modernisierungsmaßnahmen, die eine Steigerung der Bruttowarmmiete um mehr als 0,50 Euro/m² bewirken. Energetische Sanierungen sind so ohne behördliche Genehmigung weiterhin möglich, wenn die voraussichtliche Einsparung der Betriebskosten durch die schriftliche Beurteilung eines Sachverständigen nachgewiesen wird und die Mieterhöhung die vorgegebene Grenze nicht überschreitet.

Würde sich die Miete nach einer Modernisierung um mehr als 0,50 Euro/m² erhöhen, bedarf es dagegen einer Genehmigung. Dafür müssen Vermieter die Angemessenheit der Kosten und die Unabweisbarkeit der Maßnahmen nachweisen. Zudem muss die Auswirkung auf die Miethöhe geprüft werden. Eine Modernisierung kann beispielsweise dann genehmigt werden, "wenn energetische Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind, Barrieren in den Wohnungen gemindert werden oder Substandardwohnungen (zum Beispiel mit Außentoilette) zeitgemäß ausgestattet werden sollen", heißt es in dem Eckpunktepapier. Eine Genehmigung der Modernisierung ist dabei an eine Inanspruchnahme von Fördermitteln der IBB gekoppelt.

Für wirtschaftliche Härtefälle der Vermieter kann eine Ausnahmegenehmigung von der IBB erteilt und gegebenenfalls eine Mieterhöhung gestattet werden. Betrifft diese Mieter, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben, kann eine Ausgleichszahlung zwischen genehmigter Miete und Mietobergrenze erfolgen.

Die zuständigen Stellen sind verpflichtet die Einhaltung des Berliner Mietengesetzes streng zu prüfen. Verstöße werden als Ordnungswidrigkeit eingestuft und können mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden. Bei Verdacht eines Verstoßes können Mieter das Bezirksamt oder die IBB informieren. Die für die Prüfung der Mietpreise zuständigen Stellen können Vermietern im Einzelfall nicht nur untersagen, eine höhere als die gesetzlich erlaubte Miete zu verlangen, Vermieter dürfen eine zu hohe Miete auch nicht annehmen.

So weit das Eckpunktepapier, das nach Publikwerden sowohl Lob wie Kritik erntete. Der Berliner Mieterverein (BMV) sieht in dem "öffentlich-rechtlichen Mietendeckel" einen guten Ansatz. Auf lange Sicht müsse es aber ein Konzept geben, das dauerhaft Mietobergrenzen nach Baualter und Wohnungsgröße festlegt, so BMV-Geschäftsführer Rainer Wild. Ein solches Modell, das auch bei der Wiedervermietung gelten soll, wolle der BMV dem Abgeordnetenhaus bald vorstellen.

Auch der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen hält eine Anpassung des Mietrechts "angesichts schwarzer Schafe auf dem Mietwohnungsmarkt" für sinnvoll: "Wesentlich fokussierter als ein Mietendeckel wären hier aber beispielsweise ein Erschweren der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, ein Kündigungsschutz für Seniorinnen und Senioren, mehr Schutz vor Luxusmodernisierungen oder höhere Hürden für Eigenbedarfskündigungen", sagt BBU-Vorstand Maren Kern.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Zettel wie diese hängen in der Berliner Innenstadt an Ladentüren oder Laternenpfählen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Kern glaubt außerdem, dass der geplante Mietendeckel verfassungsrechtlich bedenklich ist. Davon ist Jan-Marco Luczak, Obmann der CDU/CSU-Bundestagsfraktion im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz, felsenfest überzeugt: "Für den Berliner Mietendeckel hat das Land Berlin keine Zuständigkeit, das Gesetz wäre verfassungswidrig", lautet sein Urteil. Einen Verstoß gegen die Verfassung sieht auch der BFW-Landesverband Berlin im geplanten Mietendeckel des Senats. Der Verband ließ von der Kanzlei Greenberg Traurig kurzfristig ein Rechtsgutachten erstellen. Demnach fehle es dem Berliner Gesetzgeber in dieser Angelegenheit an Gesetzgebungskompetenz. "Es bleibt daher zu hoffen, dass der Berliner Senat nicht kurzsichtig aus politischer Opportunität und sehenden Auges ein verfassungswidriges Gesetz durch das Abgeordnetenhaus peitscht. Das würde einem verfassungsrechtlichen Voodoo gleichkommen", malt Susanne Klabe, Geschäftsführerin vom Landesverband Berlin-Brandenburg des BFW, den Teufel an die Wand.

Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hält das Mietenmoratorium für rechtswidrig: Bereits vor einigen Wochen habe Thomas Dünchheim, Lehrstuhlinhaber für Staats- und Verfassungsrecht sowie öffentliches Wirtschaftsrecht an der EBS Universität für Wirtschaft und Recht, in einem Gutachten zur Mietpreisbegrenzung unter anderem Verstöße gegen die Berufsfreiheit gewerblicher Vermieter als auch gegen die grundgesetzlich gewährleistete Vertragsfreiheit beider Mietvertragsparteien festgestellt, heißt es in einer Stellungnahme des ZIA zum Mietendeckel.

Es gibt aber auch Juristen, die eine andere Rechtsauffassung vertreten. In einem Gutachten für das Land Berlin kommen die Miet- und Verfassungsrechtler Markus Artz und Franz Mayer zu dem Schluss, dass ein Mietendeckel auf Landesebene möglich sei. Die beiden Rechtsprofessoren aus Bielefeld sind der Meinung, dass die Länder in eigener Regie handeln könnten, wenn der Bund nicht aktiv werde. Das Grundgesetz lasse diese Möglichkeit zu. Welche juristische Ansicht sich durchsetzen wird, wenn das geplante Berliner Mietengesetz tatsächlich verabschiedet wird, bleibt abzuwarten. "Ein Landesmietendeckel wird, von den ersten Vermieterangriffen abgesehen, langfristig auch die Justiz entlasten", schätzt BMV-Geschäftsführer Rainer Wild.

Der Zeitplan für das neue Berliner Mietengesetz steht jedenfalls. Noch vor der Sommerpause, am 18. Juni, will der Senat die Eckpunkte beschließen und Ende August sollen ein Entwurf und die Schlusszeichnung bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen folgen. Die erste Lesung des Gesetzes wäre nach Anhörung von Fachkreisen und Verbänden und weiteren Schritten am 31. Oktober möglich. Läuft alles wie vorgesehen, könnte das Berliner Mietmoratorium am 11. Januar 2020 in Kraft treten.

Obgleich das Berliner Mietengesetz noch nicht verabschiedet worden ist, hat es bei den Anlegern an der Börse umgehend für Aufregung gesorgt. Einen Tag nach dem Bekanntwerden des Eckpunktepapiers und des Zeitplans am Mittwoch vergangener Woche sackten die Aktienkurse von Immobilienunternehmen ab. Während die Vonovia-Papiere um 4% an Wert verloren, musste Deutsche Wohnen, die in Berlin zu den größten privaten Vermietern zählt, sogar ein Minus von 9% verkraften. Auch Unternehmen wie LEG Immobilien, Ado Properties, Adler Real Estate oder Aroundtown zählten zu den Verlierern. Verwunderlich ist das nicht, denn Börsenexperten befürchten, das Berliner Modell könnte womöglich Schule machen. Auch in München und Frankfurt werden Ideen über eine Deckelung der Mieten diskutiert.

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!