Im Jahr 2018 lebten rund 3,4 Mio. Menschen im Alter von über 65 Jahren in Nordrhein-Westfalen (NRW). Im Jahr 2030 werden es bereits 4,5 Mio. sein, nur fünf Jahre später sogar 4,9 Mio. Menschen. Gleichzeitig wird die Gesamtzahl der Einwohner weitestgehend stagnieren. Derzeit leben etwa 17,9 Mio. Menschen in NRW, 2030 und 2035 werden es um die 18,1 Mio. Menschen sein. Die Zahlen gehen aus den Prognosen des Landes hervor, entsprechen in der Regel dem bundesweiten Trend und zeigen, welche Relevanz der demografische Wandel für die Siedlungs- und Wohnungspolitik des Landes wie auch für die Strategien der maßgeblichen Wohnraumvermieter hat.

Schließlich sind es diese, die sich über kurz oder lang mit den sich verändernden Ansprüchen an Wohnraum auseinandersetzen und ein passendes Angebot vorhalten müssen. Und zwar sowohl was die räumliche Lage als auch die qualitative Ausstattung des Wohnraums angeht.

Der größte Vermieter des Bundeslands, die LEG, verfügte im ersten Quartal dieses Jahres über insgesamt knapp 134.000 Wohnungen an 170 Standorten. Bei der qualitativen Weiterentwicklung dieses Wohnraums setzt die LEG möglichst auf Barrierefreiheit im Neubau und den Umbau des Bestands, allerdings mit Augenmaß. Im Rahmen von Modernisierungsvorhaben werde etwa geprüft, ob Rampen eine Erleichterung für ältere Bewohner bringen können. Barrieren und Schwellen werden beim Umbau minimiert, so das Unternehmen. "Bei größeren Neubauprojekten stellen wir spezielle Wohnungen für generationenübergreifendes Wohnen oder für betreute Wohngruppen für Demenzerkrankte bereit", erklärt die LEG.

Darüber hinaus soll der Servicegedanke gestärkt werden. "Im vergangenen Jahr lag hierbei der Fokus besonders auf Services für generationengerechtes Wohnen, das im Zuge des demografischen Wandels zunehmend an Relevanz gewinnt", heißt es im jüngsten Geschäftsbericht der LEG. Dafür hat das Unternehmen im vergangenen Jahr eigens eine neue Gesellschaft gegründet, die VitalServicePlus. In ersten ausgewählten Quartieren arbeite diese bereits mit dem ambulanten Betreuungsdienst HomeInstead zusammen, um den Bewohnern ein möglichst langes Leben in den eigenen vier Wänden zu ermöglichen.

Dass der Umbau des Bestands auch an seine Grenzen stoßen kann, zeigt ein Beispiel aus dem Kölner Stadtteil Höhenhaus. Dort hat sich die LEG gegen die Modernisierung des Bestands und stattdessen für Abriss und Neubau entschieden. So sollen nicht nur aus 200 Wohneinheiten rund 400 werden, diese sollen auch gleich so geplant werden, dass sie fit für betreutes oder generationenübergreifendes Wohnen sind. 80 Mio. Euro fließen in das Projekt.

Lohnend erscheint die Investition vor allem vor dem Hintergrund, dass die Boomphase des Kölner Wohnungsmarkts in absehbarer Zeit trotz des demografischen Wandels wohl nicht abflauen wird. Denn Köln gehört zu jenen Regionen in NRW, denen trotz der Alterung der Gesellschaft und den grundsätzlichen Wanderungsbewegungen weiteres Wachstum prophezeit wird. Die Landeshauptstadt Düsseldorf hat seit der Jahrtausendwende nach den Daten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung um 8% zugelegt, bis zum Jahr 2035 wird ein weiteres Wachstum um 7,5% angenommen. Köln und Bonn werden demnach bis dahin um weitere 9% wachsen. Und auch Münster wird kräftig zulegen. Die LEG selbst rechnet mit einem Wachstum von rund 16% bis 2040, das deckt sich mit anderen Prognosen.

Insgesamt verfügt die Gesellschaft über 41.362 Wohnungen in Gegenden, die sie selbst als Wachstumsmarkt definiert. Engagiert ist sie aber auch in Regionen des Landes, die vor einer weniger strahlenden Zukunft stehen. 48.913 Wohnungen besitzt die LEG in stabilen Märkten wie Dortmund, Mönchengladbach oder Hamm. Kurzfristige Wachstumspotenziale sieht sie nach eigenen Angaben etwa in Köln, Hilden und Essen. Angedacht sind an diesen Standorten Nachverdichtungen des Bestands. Identifiziert wurde ein Potenzial von etwa 1.000 neuen Wohnungen.

Als Märkte "mit höheren Renditen" definiert sie besonders Kreise, die in den kommenden Jahrzehnten unter einem deutlichen Bewohnerschwund zu leiden haben werden - bedingt sowohl durch die Strahlkraft der prosperierenden Ballungsräume als auch die demografische Gesellschaftsveränderung. 41.500 Wohnungen hält die LEG in diesen Gegenden. Exemplarisch für die prognostizierte Entwicklung dieser Gebiete ist der Märkische Kreis, in dem die LEG derzeit 4.566 Wohnungen in ihrem Bestand hält. 2016 lebten dort noch 414.000 Menschen, 2040 werden es 19% weniger sein.