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Märkte | 13.06.2019

Aus IZ24/2019, S. 17

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

"Beratung, nicht Logistik ist die Zukunft der Apotheke"

Quelle: Bienen-Apotheke, Urheber: Michael Grintz
Die Bienen-Apotheken in München sind derzeit der einzige Partner des Lieferdiensts Amazon Prime Now in Deutschland.

Quelle: Bienen-Apotheke, Urheber: Michael Grintz

Michael Grintz besitzt vier Apotheken und ist Mitinhaber des Franchisesystems Bienen Apotheke, das im Raum München 15 Standorte hat. Im Interview sagt er, was die besten Plätze für Apotheken sind und worauf Apotheker bei Mietverträgen Wert legen.

Immobilien Zeitung: Der Apothekenmarkt ist stark reglementiert, dadurch aber auch vor Wettbewerb geschützt. Ist das der Grund, warum manche Apotheken noch so aussehen wie vor 100 Jahren?

Michael Grintz: Nach meiner Beobachtung wollen viele Apotheker nur in der guten Apothekenwelt leben und hoffen, dass diese noch möglichst lange erhalten bleibt. Zum Teil sind wahrscheinlich die wirtschaftlichen Voraussetzungen für Investitionen nicht gegeben, zum Teil warten die Inhaber wohl auch ab, was politisch passiert. In vielen Apotheken kann man daher einen Investitionsstau erkennen. Die Inhaber der deutschen Apotheken werden im Schnitt auch permanent älter, weil die Jungen keine Apotheken gründen oder übernehmen wollen. Das heißt, viele Inhaber finden einfach niemanden, der ihre Apotheke kaufen und weiterführen möchte. Und da es keine Altersbeschränkung gibt, machen diese Apotheker eben einfach immer weiter. Das führt zu kuriosen Situationen, in denen Kollegen mit über 90 Jahren noch immer in ihrer Apotheke stehen.

IZ: Ein Witz oder?

Grintz: Nein. Ich selbst wollte eine Apotheke von einem 83 Jahre alten Kollegen kaufen. Es hieß, sie mache 3 Mio. Euro Umsatz im Jahr. Ich war überrascht angesichts des Zustands. Als ich die Zahlen bekam, stellte sich heraus, dass mit 3 Mio. noch D-Mark gemeint waren. Statt umgerechnet 1,5 Mio. Euro machte die Apotheke zu diesem Zeitpunkt aber nur noch 1,2 Mio. Euro Umsatz. Damit war sie wertlos. Wie ich gehört habe, hat der Kollege die Apotheke später auf dem Sterbebett verkauft.

IZ: Manche Apotheker wehren sich gegen den Begriff "Laden", weil sie das als abwertend empfinden. Wie stehen Sie dazu?

Grintz: Die Apotheker stecken historisch schon immer in einem Zwiespalt zwischen ihrer Rolle als Kaufmann und der als Heilberufler. Viele Apotheker wollen sich als reine Heilberufler sehen, müssen aber, wenn sie ehrlich sind, eingestehen, dass das, was sie den ganzen Tag machen, im Grunde nur Logistik und Abrechnung ist. Die heilberufliche Beratung macht vielleicht 5% bis 10% ihrer täglichen Arbeit aus. Um dem Apotheker die Zeit für die Beratung zu geben, müssen alle Prozesse in der Apotheke so weit wie möglich automatisiert werden. Das geht allerdings nur in einem modern konzipierten Ladenlokal. Erst wenn diese Beratung tatsächlich im Vordergrund steht, ist die Apotheke kein Laden mehr, sondern eine heilberufliche Einrichtung.

Michael Grintz Quelle: Bienen-Apotheke, Urheber Michael Grintz
"Viele Inhaber finden einfach niemanden, der ihre Apotheke kaufen und weiterführen möchte."

Michael Grintz Quelle: Bienen-Apotheke, Urheber Michael Grintz

IZ: Was sind Ihrer Erfahrung nach gute Standorte für Apotheken?

Grintz: Die Apotheke der Zukunft muss dort sein, wo die Menschen sind. Ideal ist die Apotheke in einem Ärztehaus oder in einer stark frequentierten Stadtteillage. Ich sage bewusst Stadtteillage und nicht Stadtzentrum, weil z.B. in München im Zentrum zwar viele Menschen unterwegs sind, aber darunter auch viele Touristen. Da fehlt das Potenzial für Stammkunden. Unsere jüngste Apotheke in München-Laim befindet sich in einem Ärztehaus mit über 20 Verschreibern (Apothekerausdruck für Ärzte, d. Red.). Eine Bushaltestelle ist vor der Haustür, ganz in der Nähe endet die U-Bahn. Außerdem gibt es Rewe, dm, Edeka, einen Biomarkt und mehrere Bankfilialen. Wir bekommen Frequenz von allen Seiten. Ein anderes Profil hat unsere Apotheke in einem Verbrauchermarkt. Wir liegen direkt im Zugangsbereich und greifen, ohne Werbung machen zu müssen, 5% bis 10% der Frequenz ab. Eine schöne Apotheke haben wir auch im sogenannten Speckgürtel von München, im Nachbarort Gräfelfing. Hier sind wir in einem Umfeld mit besonders hoher Kaufkraft. Der Privatrezeptanteil ist extrem hoch. Wichtig ist hier, dass wir beratendes Personal haben, denn die Kundschaft ist sehr anspruchsvoll.

IZ: Das heißt, es gibt nicht den guten Standort für Apotheken, sondern verschiedene?

Grintz: Es kommt auf viele Details an. Ich hatte mal zwei Apotheken am Münchner Stachus. Eine lag direkt bei Karstadt im Erdgeschoss. Leider laufen die Menschen, wenn sie aus der Unterführung beim Stachus herauskommen und zum Bahnhof wollen, geradeaus. Um zu mir zu kommen, hätten sie links abbiegen müssen. So etwas macht aus einer Top-Ia-Lage eine Ic-Lage.

IZ: Was sind die aus Sicht eines Apothekers wichtigen Punkte in einem Mietvertrag?

Grintz: Zunächst einmal, dass die Gesetze beachtet werden. Umsatzmieten sind für Apotheken nicht zulässig, genauso wenig wie Staffelmieten. Das schreibt das Gesetz so vor. Der Gesetzgeber schreibt außerdem vor, dass der Mietvertrag langfristig geschlossen wird, das heißt mindestens zehn Jahre. Ich persönlich schaue darauf, dass wir noch ein bis zwei Verlängerungsoptionen über jeweils fünf Jahre bekommen.

IZ: Welche Umsatzmietbelastung ist für eine Apotheke tragbar?

Grintz: Schwierige Frage. Grundsätzlich hat das niemanden etwas anzugehen. Wenn die Miete 6% vom Umsatz übersteigt, kann unter Umständen sogar der Mietvertrag annulliert werden. Das liegt daran, dass der Vermieter nicht am Umsatz einer Apotheke beteiligt werden darf. Wenn z.B. der Eigentümer eines Ärztehauses in den Mietvertrag schreibt, dass die Miete steigt, wenn weitere Ärzte angesiedelt werden, mit der Begründung, dass dann ja auch der Umsatz der Apotheke steigt, ist der Vertrag wahrscheinlich anfechtbar, da der Vermieter sich auf diese Weise indirekt am Umsatz der Apotheke beteiligt.

IZ: Warum sind Ihnen die Optionen im Mietvertrag wichtig?

Grintz: Damit ich eine Verhandlungsposition habe. Ohne Verlängerungsoption meinerseits kann der Vermieter nach zehn Jahren die Miete neu bestimmen. Darum habe ich auch schon Mietverträge abgesagt, z.B. im Bahnhof Rosenheim. Die Bahn sagte uns, sie schließe keine Optionsverträge. Damit war der Standort für uns uninteressant.

IZ: Sie sind bereits sehr früh, nämlich 2003, in den Versandhandel eingestiegen. Seit 2018 ist die Bienen-Apotheke Partner des Lieferdienstes Amazon Prime Now in München. Was versprechen Sie sich von der Zusammenarbeit mit Amazon?

Grintz: Mit unserem Versandhandel haben wir lange nur eine Nische bedient. Wir können kostenmäßig nicht mit Versendern konkurrieren, die in strukturschwachen Gebieten in Deutschland, in den Niederlanden oder in Tschechien sitzen, da wir nun einmal die Münchner Mieten und Löhne zahlen müssen. Deshalb war mir schon lange klar, dass ich, wenn Amazon Prime Now nach Deutschland kommt, dabei sein möchte. Amazon Prime Now bietet die Möglichkeit, den Versandhandel lokal zu machen. In dieser Dienstleistung sehe ich großes Wachstumspotenzial für Apotheken. Als Kaufmann gehe ich außerdem grundsätzlich immer dorthin, wo die Kunden sind. Und die sind eben bei Amazon. Mindestens 50% des Onlineumsatzes in Deutschland werden von Amazon gemacht. Im Moment sind wir sogar der einzige Prime-Now-Partner in Deutschland.

IZ: Die typische 150 m2 große Apotheke am Marktplatz oder in der Hauptgeschäftsstraße - wie sehen Sie deren Zukunft?

Grintz: Diese Apotheke sollte der Platzhirsch sein, ein das Zentrum belebendes Element. Im Idealfall liefert sie das E-Rezept in einigen Jahren nach Hause, ist vor Ort aber für die Beratung da. Die Kunden kommen dann vielleicht nicht mehr mit einem Rezept in die Apotheke, sondern mit einem digitalen Beratungsgutschein. Dieser wird verpflichtend, z.B. bei der Verschreibung eines für den Patienten neuen Medikaments, und kann mit der Krankenkasse abgerechnet werden. Beratung, und nicht mehr bloß Logistik, das ist die Zukunft der Apotheke. Die Lieferung wird sicher weiter automatisiert, unter Umständen kommen bei der Belieferung sogar Drohnen zum Einsatz.

IZ: Hahaha.

Grintz: Sie lachen, aber DHL hat in China ein Drohnensystem installiert. Die Drohnen fliegen von Paketbox zu Paketbox. Es gibt dazu ein sehr schönes Video im Internet.

IZ: Mir scheint, der Apothekenmarkt durchläuft eine ähnliche Entwicklung wie der Lebensmitteleinzelhandel ab den 1950er und 1960er Jahren. Die Zahl der Läden sinkt langsam, aber stetig, dafür werden die Verkaufsflächen größer. Gleichzeitig wandelt sich die Apotheke vom Laden zum Markt mit immer mehr Möglichkeit der Selbstbedienung für die Kunden. Teilen Sie diese Ansicht?

Grintz: Nein, weil der Apothekenmarkt anders funktioniert. Die Konzepte, die in Richtung großer Laden mit mehr Selbstbedienung gehen, funktionieren nach meiner Beobachtung an vielen Standorten nicht. In der Freiwahl ist der Ertrag in Relation zu den Kosten zu niedrig, wir können bei der Auswahl und beim Preis nicht mit den Drogeriemärkten konkurrieren. Wir verkaufen deutlich teurer, weil wir müssen! Neulich kaufte ein Kunde bei uns das Erkältungsmittel Wick Vaporub für 7,95 Euro. Anschließend sah er das gleiche Produkt bei dem Drogeriemarkt dm für 4,95 Euro. Er kam darum in die Apotheke und wollte das Präparat zurückgeben. Wir haben es auch zurückgenommen, aber ich habe den Herrn dann doch gefragt, ob er bei dm eine sachkundige Person fände, die ihn im Zweifel erklären kann, warum er das Produkt bei einem erkälteten Säugling nicht anwenden darf.

IZ: Ein Apotheker hat mir gegenüber einmal die vielleicht nicht ganz ernst gemeinte Bemerkung gemacht, er könne in seiner Stadt problemlos 100 bis 200 Apotheken übernehmen, wenn es erlaubt wäre. Hat die Apotheke tatsächlich so einen geringen Verkaufswert?

Grintz: Sagen wir es einmal so: Sehr viele Apotheker würden bei einem anständigen Preis verkaufen. Vor 20, 30 Jahren reichte es noch, ein Apotheken-A über die Tür zu hängen, und los ging es. Der Firmenwert der deutschen Apotheke ist in den vergangenen 30 Jahren aber gigantisch gesunken. Früher diente der Verkauf einer Apotheke als Altersversorgung. Das ist komplett vorbei.

IZ: Herr Grintz, wir danken Ihnen für das Gespräch.

Das Interview führte Christoph von Schwanenflug.

Wissenswertes über Apotheken

Der Verkaufsraum einer Apotheke heißt in der Fachsprache Offizin.

Lassen Sie sich nicht erzählen, es gebe hierzulande besonders viele Apotheken! Mit 23 Apotheken pro 100.000 Einwohner liegt die Bundesrepublik im europäischen Mittelfeld. Spitzenreiter in dieser Statistik ist Griechenland (88), Schlusslicht Dänemark (8).

Die höchste Apothekendichte hat Weiden i. d. Oberpfalz (45 Apotheken auf 100.000 Einwohner), die geringste Bottrop (18).

Die älteste Apotheke Deutschlands ist die Löwen-Apotheke in Trier. Sie wurde 1241 erstmals urkundlich erwähnt.

Schätzungen zufolge werden neun von zehn Apotheken in Deutschland in gemieteten Räumen betrieben.

Die deutsche Durchschnittsapotheke ist 180 m2 groß. Das sind 70 m2 mehr, als die Apothekenbetriebsordnung als Mindestgröße vorschreibt. Auf 110 m2 müssen Platz für die Offizin, das Labor, das Lager und ein Nachtdienstzimmer sein.

Das im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD 2018 formulierte Ziel, den Versandhandel mit rezeptpflichtigen Arzneimitteln zu verbieten, ist bisher nicht umgesetzt worden.

Stichwort Apothekensterben: Ende 2018 gab es hierzulande 19.748 Apotheken - viel mehr als vor rund 50 Jahren.1965 existierten auf gesamtdeutschem Gebiet 12.079 Apotheken, davon 10.052 in der Bundesrepublik und 2.027 in der DDR.

Die durchschnittliche Apotheke in Deutschland erzielte 2017 einen Jahresumsatz von 2,3 Mio. Euro netto. Der Gewinn vor Steuern lag bei 144.000 Euro.

Rund 81% ihres Umsatzes machen die Apotheken mit rezeptpflichtigen Arzneimitteln. Apotheken sind weiblich. Rund 70% aller Apotheker in Deutschland sind Frauen. Bei den insgesamt in Apotheken beschäftigten Personen sind es sogar knapp 90%.

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