Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Anlagen | 13.06.2019

Aus IZ24/2019, S. 11

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Union Investment, Deka Immobilien, Swiss Life Asset Management
  • Personen:
    Torsten Knapmeyer, Esteban de Lope
  • Finanzprodukte:
    WestInvest InterSelect, Deka-Immobilien Europa, Deka-ImmobilienGlobal, Swiss Life Living and Working, UniImmo Wohnen ZBI
  • Immobilienart:
    Wohnen, Gewerbe allgemein

Knapmeyer gibt seinem Deka-Vertrieb neues Futter

Quelle: DekaBank, Urheber: Fotograf Olaf Hermann
Torsten Knapmeyer ist Geschäftsführer der Deka Immobilien.

Quelle: DekaBank, Urheber: Fotograf Olaf Hermann

Deka Immobilien bläst zur Produktoffensive: Einen weiteren Globalfonds, einen Wohnfonds und einen Regionalfonds Australien/Asien werden die Sparkassen-Investmentmanager bis 2020 auflegen. Das gleicht den Quasi-Vertriebsstopp für den Flaggschifffonds Deka ImmobilienEuropa aus.

Torsten Knapmeyer, in der Geschäftsführung der Deka Immobilien verantwortlich für das Immobilienfondsmanagement, hat sich als Anhänger der "Lower-for-Longer"-Fraktion geoutet - derjenigen also, die nicht auf eine baldige Zinswende setzen. "Wir glauben daran, dass die Zinsen in Europa niedrig bleiben. Die Nachfrage der Privatanleger nach unseren offenen Immobilienfonds hat signifikant zugenommen. Ohne unsere Kontingentierungsmaßnahmen hätten wir einen bis zu 1 Mrd. Euro pro Jahr höheren Mittelabsatz erreichen können." Anders als bei anderen Finanzanlagen sei es bei offenen Immobilienfonds inzwischen unmöglich geworden, einen kaufwilligen Deka-Kunden aus dem Produkt "herauszuberaten".

Diese unausgeschöpften Potenziale will Knapmeyer nun heben. Wenn die drei neuen Fonds ihre jährlichen Platzierungsziele erfüllen, wird der Mittelzufluss in die offenen Publikumsfonds von aktuell 1,2 Mrd. Euro um 900 Mio. Euro steigen. Bis zu 400 Mio. Euro sollen aus dem - offiziell noch namenlosen - Deka-Metropolenfonds kommen. Er darf weltweit anlegen und konzentriert sich dabei auf jene Städte, die sich für die Deka-Researcher als besonders dynamisch erweisen, für Arbeitskräfte aus aller Welt attraktiv und führend in Sachen Lebensqualität sind. Als Beispiele nennt Esteban de Lope, Leiter Fondsmanagement Privatkunden, New York, Dublin, Sydney, Vancouver, Seoul oder Amsterdam. Aufgrund der ungünstigen Relation von Kosten für Währungssicherung und Immobilienrenditen in den USA sei es gut möglich, dass der theoretisch global aktive Fonds erst einmal vor allem in Europa einkaufen werde.

Knapmeyers Konzept, seine neuen Gewerbeimmobilienfonds schwerpunktmäßig außereuropäisch auszurichten, geht damit nur teilweise auf. Grundsätzlich sollte dabei die Konkurrenz zu den bestehenden, europäisch geprägten Produkten Deka ImmobilienEuropa und WestInvest InterSelect begrenzt werden. De facto steht den Kunden aber künftig ohnehin nur noch einer der beiden Fonds zur Verfügung: Den gut 15 Mrd. Euro schweren Deka ImmobilienEuropa macht Knapmeyer nämlich für Neuanleger dicht. Die künftigen Zuflüsse von rund 350 Mio. Euro p.a. werden ausschließlich aus der Wiederanlage von Ausschüttungen und aus Sparplänen stammen. Alle Portfoliokalkulationen hätten ergeben, dass der Fonds weder bei der geografischen Diversifizierung noch der Rendite von weiteren Zukäufen profitieren könne, erklärt Knapmeyer den Vertriebsstopp. Außerdem wolle er "die Qualität unseres Flaggschiff-Produkts dauerhaft sichern", sprich: die überdurchschnittlich gute Rendite (3,7% p.a. per Ende April) nicht durch teure Zukäufe verwässern.

International orientierte Anleger müssen nun auf den WestInvest Interselect (3,4% p.a.) oder den Deka ImmobilienGlobal (1,5% p.a.) ausweichen oder sich ab Anfang kommenden Jahres mit den 2% bis 2,5% begnügen, die der neue Metropolenfonds in seiner Anfangsphase in Aussicht stellt.

Kunden, die höhere Renditeansprüche, mehr Kapital und mehr Geduld haben, warten bis zum zweiten Halbjahr 2020. Dann startet der Deka-Regionenfonds Australien/Asien. Der notiert in australischer Währung, verfolgt ein Renditeziel von 4% bis 5% und richtet sich an "vermögende und erfahrene Privatanleger". Rund 100 Mio. Euro an jährlichen Zuflüssen soll er anfangs einbringen.

Eine Produktlücke schließt die Deka noch dieses Jahr mit ihrem ersten Privatanleger-Wohnungsfonds. "Wohnen" umfasst dabei sowohl reguläre Mietshäuser als auch Studenten- und Seniorenwohnen. Projektentwicklungen soll er ebenfalls finanzieren: "Ohne die geht es heutzutage in diesem Bereich nicht", ist Knapmeyer überzeugt.

Das Asset- und Portfoliomanagement dieses Fonds ist an Swiss Life Asset Managers ausgelagert, eigene Kompetenzen für die Assetklasse will Deka nicht aufbauen. Auch die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) des Fonds, und über die KVG auch die Haftung, liegt bei Swiss Life, nicht der Deka. Die konzentriert sich auf den Vertrieb, für den Exklusivität vereinbart wurde. Der Fonds ist von Anfang an europäisch ausgerichtet, hat aber Deutschland als Anlageschwerpunkt. Er verfolgt in der Aufbauphase dieselben Renditeziele wie der Metropolenfonds und steht ebenfalls allen Deka-Kunden offen.

Kommentar zu "Knapmeyer gibt seinem Deka-Vertrieb neues Futter"

Den Sparkassen, die ihren Kunden oft monatelang keine offenen Deka-Immobilienfonds anbieten konnten, weil die Jahreskontingente für die bestehenden Fonds zu schnell ausgeschöpft waren, kommt die Deka-Produktoffensive sicher mehr als recht. Welche Bank verzichtet schon gern auf die Chance, den ohnehin nicht gerade finanzmarktaffinen deutschen Sparern eine Geldanlage zu verkaufen, die sie sogar wirklich haben möchten?

Bei den kleineren Fondsanbietern dagegen dürfte sich die Begeisterung in Grenzen halten. Viele, die in den vergangenen Jahren die Auflage neuer Publikumsfonds wagten, hofften, von der Kontingentierung im Sparkassen- und Genossenschaftslager zu profitieren. Sind deren eigene Produkte ausverkauft, würden die Berater als Alternative eben einen externen Fonds anbieten, lautete das Kalkül - bis jetzt.

Doch nun wird die Deka erst einmal daran interessiert sein, ihren Wohnungsfonds zum Laufen zu bringen und danach den Metropolenfonds. Wie schnell sich für so ein Produkt viel Geld mobilisieren lässt, machte die genossenschaftliche Union Investment mit ihrem UniImmo Wohnen ZBI vor. Der verfügte zu seinem Start im Sommer 2017 bereits über 620 Mio. Euro Eigenkapital und liegt inzwischen bei 1,6 Mrd. Euro. Zum Vergleich: Der ebenfalls 2017 aufgelegte, nicht-bankengebundene Swiss Life Living & Working hat bis heute gerade mal 256 Mio. Euro zusammen.

Ironischerweise fällt die Produktoffensive der Deka Immobilien genau in die Phase des Immobilienzyklus, an dem Experten weitere Preissteigerungspotenziale in so gut wie jedem Segment für ausgereizt und die Gefahr, sich durch entsprechend teure Käufe fast zwingend künftige Abwertungsrisiken ins Portfolio zu holen, immer weiter steigen sehen. Wer also jetzt einen Fonds neu aufbaut, kauft auf dem Höhepunkt der Preisentwicklung ein - mit allen dazugehörigen Nachteilen für die spätere Wertentwicklung. Das weckt Erinnerungen an ehemals große Namen wie Morgan Stanley, Degi und UBS. Sie bauten vor dem Ausbruch der Finanzkrise schnell und zu hohen Kaufpreisen große Portfolios auf, die sie in der anschließenden Konjunkturflaute teilweise unter Verlusten für die Anleger wieder abwickeln mussten. Es kann dennoch gut sein, dass den neuen Deka-Fonds dieses Schicksal erspart bleibt. Dann nämlich, wenn die Wette, die die Manager eingegangen sind, aufgeht. Sie wetten darauf, dass die aktuelle Niedrigzinsphase, die den Immobilienboom erst so richtig in Gang gesetzt hat, noch sehr lange andauert. Wenn sie Recht haben, bleiben die Abwertungsrisiken moderat. Und der Vertrieb kann fröhlich weiter Fonds verkaufen. mol

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!