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Märkte | 13.06.2019

Aus IZ24/2019, S. 8

Von Katja Bühren

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    KPMG
  • Organisationen:
    IREBS Immobilienakademie
  • Personen:
    Tobias Just, Hans Volkert Volckens
  • Immobilienart:
    Wohnen, Büro, Gewerbe allgemein

Die Risiken für Investoren nehmen zu

Quelle: Fotolia.com, Urheber: elxeneize
Investoren scheinen steigende Mieten in den Großstädten einzupreisen. Doch es gibt Anzeichen dafür, dass sich diese nicht problemlos umsetzen lassen.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: elxeneize

Zehn Jahre Aufschwung, Höchststände bei den Preisen für Wohn- und Gewerbeobjekte: Die Stimmung in der Immobilienbranche ist bestens und ein Ende des "Superzyklus" scheint derzeit nicht in Sicht. Dennoch: Investoren sollten sich von der guten Ausgangslage nicht verleiten lassen, immer höhere Preise für Immobilien zu zahlen. Die Risiken nehmen zu und haben sich zudem spürbar verschoben, mahnen Vertreter von KPMG und Irebs.

Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG und die Irebs Immobilienakademie haben sich zusammengetan und die aktuelle Marktentwicklung analysiert. Auf dieser Grundlage geben sie einen Ausblick auf die weitere Entwicklung einzelner Nutzungsarten - und warnen davor, weiter auf steigende Mieten für Büros und Wohnungen zu setzen.

"Das Niedrigzinsumfeld ist das Schmieröl der Immobilieninvestmentmärkte", sagte Hans Volkert Volckens, Head of Real Estate bei KPMG. Und derzeit gebe es keine Hinweise darauf, "dass eine Zinswende droht". Bis weit in das Jahr 2020 dürften die Zinsen in der Eurozone nicht steigen. Eine ähnliche Einschätzung gab er auch für die US-Leitzinsen. Aufgrund des Mangels an alternativen Kapitalanlagen werde deshalb weiter viel Kapital in die Immobilienmärkte gepumpt. Das Verhältnis der vorhandenen Liquidität zum europäischen Transaktionsvolumen für Gewerbe- und Wohnimmobilien betrage derzeit etwa 2,5 zu 1, führte Volckens aus. Für 2019 rechnen KPMG und Irebs hier mit einem Transaktionsvolumen von 265 Mrd. Euro. Dem steht ein geschätztes vorhandenes Kapital für Transaktionen von rund 685 Mrd. Euro gegenüber.

Folglich sei die Entwicklung der Immobilienpreise eigenkapitalgetrieben, ergänzte Tobias Just, Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter der Irebs. Sollten die Zinsen mittelfristig steigen, wäre das aktuelle Preisniveau nur noch über steigende Mieten zu halten. "Der Markt scheint Mietsteigerungen in nahezu allen Immobilienklassen einzupreisen."

Doch gerade in den Wohnungsmärkten sei das Potenzial, den Mietzins weiter anzuheben, begrenzt, so die Experten. Während auf der einen Seite die Preise für Immobilien aufgrund steigender Baukosten, Regulierungen und langer Planungsphasen sich weiter erhöhten, verlören auf der anderen Seite "viele Großstädte bei der Binnenmigration Einwohner, wenn man den internationalen Zuzug herausrechnet", so Just. Beispiel München: Von 2011 bis 2015 sind nach Zahlen des Statistischen Bundesamts pro Jahr etwa 20.000 Personen zugezogen. Seitdem ist die Zahl deutlich zurückgegangen - auf knapp 14.000 Neubürger 2016 und nur noch 6.053 im vergangenen Jahr. Die Leute würden regelrecht ins weitere Umfeld gedrängt, so Just. Ohne Zuwanderung aus dem Ausland wäre München geschrumpft. Ein ähnliches Bild zeige sich zum Beispiel auch für Hamburg, Berlin und Frankfurt am Main.

Vor allem junge Familien und Senioren wandern ins weitere Umland ab, "da sie sich die Mieten kaum noch leisten können", sagte Volckens. Deshalb glaubt er nicht, dass Mietsteigerungen künftig problemlos weitergegeben werden können. Bei der Wohnraumbeschaffung bemängelte er "ein kollektives Versagen aller Beteiligten". Es sei Aufgabe von Politik, Kommunen und Immobilienwirtschaft, ausreichend bezahlbare Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Um das zu ermöglichen, müsse zunächst Bauland ausgewiesen werden. Zudem gehe es darum, dass die Genehmigungsprozesse für Projekte deutlich schneller ablaufen. "Zum Teil dauert es zehn Jahre, bis die Bagger kommen können", monierte Volckens. Drittens treibe eine "sehr hohe Staatsquote" die Preise bzw. Mieten im Wohnungsneubau: Grunderwerb- und Umsatzsteuer würden "fast ein Viertel des Quadratmeterpreises" ausmachen.

"Wir spielen immer noch zu sehr das Spielchen mein Schäufelchen - dein Schäufelchen", sagte Volckens. Dabei komme es darauf an, dass alle Beteiligten zusammenarbeiten, um zeitnah mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen. Mit dem Druck aus der aktuellen sozialpolitischen und klimapolitischen Diskussion im Nacken hofft er nun, dass die Beteiligten "im Schulterschluss einen Entwurf für eine moderne Stadt hinbekommen".

Die niedrige Arbeitslosenquote, eine moderate Bautätigkeit und ein daraus resultierendes geringes Flächenangebot sorgten bei Büroimmobilien derzeit für höhere Preise. So liege die Leerstandsquote in den sieben Topstandorten und den B-Städten bei unter 4%. Doch auch hier könnten steigende Kaufpreise nicht unbegrenzt durch Mieterhöhungen kompensiert werden, warnen die Experten. Deshalb sollten Investoren nicht nur auf die mögliche Zinswende schauen, sondern konjunkturelle Risiken im Blick behalten. Denn ein Abschwung habe zeitnah auch Auswirkungen auf die Beschäftigtenzahl und in der Folge auch auf die Nachfrage nach Büroflächen. Immerhin seien in den vergangenen Quartalen erste Eintrübungen bereits erkennbar geworden.

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