Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Märkte | 13.06.2019

Aus IZ24/2019, S. 6

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:

Das Geld fließt aus allen Richtungen

Quelle: Heuer Dialog, Urheber: Martin Kampa
Sichtbar gute Laune bei der Mezzanine-Diskussionsrunde. Das Geschäft läuft blendend.

Quelle: Heuer Dialog, Urheber: Martin Kampa

Die Immobilienbranche greift stärker bei Unternehmensanleihen und Mezzaninekapital zu. Auf dem derzeitigen Plateau des Immobilienzyklus bleibt der Optimismus trotz der zögerlichen Politik ungebrochen. Auch weil die EZB-Zinswende, da waren sich alle Teilnehmer des Heuer-Symposiums Finanzierung einig, noch lange ausbleibt.

Daran, dass sich die Immobilienbranche auf einen längeren Tanztee auf dem Hochplateau eingerichtet hat, besteht kein Zweifel. Nicht zuletzt die ausbleibende Zinswende sorgt für beste Stimmung. Dass das noch länger so bleibt, prognostizierte Hans Volkert Volckens, Immobilienchef von KPMG, gleich zu Beginn des Symposiums Finanzierung, das Heuer Dialog in den Frankfurter Räumen der DekaBank hoch über Frankfurt organisiert hatte. Geld ist weiter in rauen Mengen da. Es bleibt viel Kapital im Markt und der Flächenbedarf wächst.

Dennoch versprühte Volckens keinen reinen Optimismus. "Die Büroräume werden zwar immer kleiner, die Küche und die Sozialräume dafür immer größer - am Ende verkleinert sich die Gesamtfläche nicht." Die Folge sei, dass Investoren weiterhin mit sinkenden Renditen kämpfen müssen. Auch die Politik bekam einen Seitenhieb ab: Es werde aktuell ausschließlich über die Spaltung der Gesellschaft und die Klimapolitik gesprochen, monierte Volckens. "Das ist wichtig, aber es muss auch wieder stärker Standort- und Baupolitik betrieben werden." Der optimistische Dreh kam prompt: Derzeit hätten diese Versäumnisse und die zunehmenden politischen Unsicherheiten ohnehin keine Auswirkungen auf das kapitalstrotzende Immobilienmarktgeschehen. Angst vor zu viel "dummem Geld" im Markt hat der KPMG-Mann aber nicht. "Sogar Senior Loans sind auf einem Level ohne Ausfallrisiko." Und falls es dann irgendwann doch wieder kriseln sollte, "wird dies die Krise der Pensionskassen und der Versicherungen sein, nicht aber die der Banken", ist er sich sicher. Wie gut, dass Uwe Nebgen, bei der Deutschen Bundesbank zuständig für Finanzstabilität, neben der Bankenaufsicht auch diesen Aspekt schon im Blick hat. "Noch sind die Risiken in diesem Bereich aber überschaubar", berichtete er.

Obwohl die Kreditinstitute ihr Neugeschäftsvolumen im vergangenen Jahr nach einer Reihe von Rückgängen im Vergleich zum Vorjahr wieder um 1,1% gesteigert haben, sehen sie sich offenbar zunehmend alternativen Finanzierern und einer Reihe alternativer Finanzierungswege ausgesetzt. Eine Finanzierungsmöglichkeit für die Immobilienbranche sind Unternehmensanleihen. Von dieser Form machen laut Sabine Nass, Leiterin für Strukturierte Finanzierungen bei der Deutschen Bank, immer mehr Unternehmen Gebrauch. Solche Anleiheemissionen können in Form von Institutional Bonds, Retail Bonds und Private Placements getätigt werden und müssen nicht unbedingt besichert sein. "Das Gesamtvolumen von deutschen Immobilien-Unternehmensanleihen beläuft sich seit dem Jahr 2000 auf über 35 Mrd. Euro", sagte Nass. Nach der Finanzkrise 2008 war der Umfang spürbar zurückgegangen, um dann seit 2015 wieder zuzulegen. Nach Berechnungen der Finanzplattform Dealogic, die die Investmentbankerin auf dem Symposium präsentierte, stecken institutionelle Teilnehmer mit 82% Anteil am meisten Geld in Bondemissionen. Privatanleger folgen mit großem Abstand (9%). Die meisten Abnehmer finden die hiesigen Unternehmensanleihen aber nicht im eigenen Land, sondern mit einem Anteil von 27% in Großbritannien. Erst dann folgen gleichauf Frankreich und Deutschland mit 20%. Auch Schweden kauft aktiv Bonds in Deutschland ein (13%).

Etwa 41% der Emissionen haben eine Laufzeit von sechs bis zehn Jahren, 28% eine Laufzeit von einem bis fünf Jahren. "Auffällig ist auf der anderen Seite aber auch, dass 20% der Bonds Laufzeiten von über 20 Jahren haben", ergänzte Nass.

Dass die Geldbeschaffung über Mezzaninekapital sowohl für Projektentwicklungen als auch für Bestandsfinanzierungen wächst, verdeutlicht der jährliche FAP-Mezzanine-Report. Die Zinssätze lagen 2018 durchschnittlich bei 7,5% für Bestandsfinanzierungen und bei 10,5% für Projektentwicklungen. Im Vorjahr waren es noch 8% und 11%. Auf dem Heuer-Symposium ging der Vorstand des Investors und Projektentwicklers Revitalis Real Estate, Andreas Lipp, für das Jahr 2019 noch einen Schritt weiter: "Wer zweistellig ein Mezzanineprojekt finanziert, macht etwas falsch", sagte er vollmundig. HIH-Real-Estate-Chef Jens Nietner ergänzt: "Projektentwickler brauchen heute eigentlich gar kein Eigenkapital mehr."

Es gibt leise und laute Mezzanine-Einwerber. Maik Rissel von der Privatbank Marcard, Stein und Co. beispielsweise agiert eher diskret im Hintergrund: "Wir betreuen viele Family-Offices und stehen lieber im Grundbuch als in der Zeitung." Das sieht Julian Oertzen, Vorstand beim Crowdinvestmentunternehmen Exporo, natürlich ganz anders: "Wir motivieren Privatanleger offensiv zum Investieren." Meistens gibt es bei einem Bauträger mehrere Mezzaninegeber. "Wir gehen deshalb kollegial miteinander um", sagt Jürgen Bauer vom Kapitalanleger DBC Finance. Die Summe einzelner Mezzanineprojekte schwankt je nach Kapitalsammelstellen: In der Regel pendeln sich die Tranchen aber bei etwa 5 Mio. bis 20 Mio. Euro ein. Insgesamt, da waren sich zu Ihrer eigenen Überraschung auch alle anwesenden Mezzaninediskutanten einig, dauert es etwa sechs Wochen vom Antrag des Projektentwicklers oder des Bauträgers bei den Sammelstellen bis zur Auszahlung einer Mezzaninetranche. Nach wie vor werden die Auszahlungen meist mit nachrangiger Grundschuld gesichert. Eine derzeit also relativ risikoarme Sache.

Dieses geringe Risiko nehmen die Privatbanken und Geldsammler auf der einen Seite und die institutionellen und privaten Geldgeber auf der anderen Seite aber derzeit gerne in Kauf. Schließlich winken dabei relativ hohe Renditen. Sollte der Zyklus jedoch abflachen und das Risiko wachsen, bleibt es fraglich, ob das üppige Mezzaninegeld weiterhin so großzügig fließt.

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!