Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Märkte | 13.06.2019

Aus IZ24/2019, S. 4

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Der Mangel an Logistikflächen forciert den spekulativen Bau

 Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Rund 64.000 Besucher kamen zur Fachmesse transport logistic. Unter den 2.360 Ausstellern waren auch 70 Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Die Logistikbranche hat sich vergangene Woche auf der Fachmesse transport logistic in München getroffen. Mit dabei die Projektentwickler von Distributionszentren, Lagerhallen und Gewerbeparks, denen der Mangel an Baugrund zu schaffen macht. Mehr und mehr weichen sie auf Regionen jenseits der Wachstumszentren aus und bebauen dort zunehmend Flächen ohne Vorvermietung.

Platz gibt es wenig. In großen Lettern werden die Besucher der Münchner Messe transport logistic gleich in der Eingangshalle an das aktuelle Hauptproblem der Immobilienbrache erinnert. Auch an diesem sommerlichen Tag soll keiner vergessen, dass es für Warenlager und Verteilzentren in guten Lagen Deutschlands derzeit so gut wie keine Flächen mehr gibt.

Der Projektentwickler Garbe hat das riesige Werbebanner gebucht, das hoch über den Drehkreuzen in der Eingangshalle West schwebt. "Platz gibt es wenig, Raum haben wir viel", steht da. "Die Flächenverknappung wird weiter zunehmen", erklärt Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer Garbe Industrial Real Estate. "Für Logistikimmobilien stehen immer weniger Flächen zur Verfügung, besonders in den Ballungszentren zieht Logistik gegen andere Nutzungsarten meist den Kürzeren." In der Folge gebe es immer mehr neue Typen von Logistikimmobilien - im Kommen sind etwa mehrstöckige Objekte mit Außenrampen.

Anders als bei der Expo Real gehört die deutliche Mehrheit der rund 2.360 internationalen Aussteller auf der transport logistic der Fraktion "Mobile" an. Paketdienstleister wie DHL und Hermes sind da, Logistiker wie Kühne + Nagel sowie Dachser, Transportkonzerne wie die Bahn mit ihren Töchtern haben große Stände neben Speditionen, Reedereien und Eisenbahnen. Auch Boeing ist in München, um für seine Frachtflotte zu werben; wobei einige Produkte des Flugzeugbauers aus den USA derzeit bekanntermaßen eher immobil sind.

Aus der Immobilienwirtschaft kommen immerhin 70 Aussteller. Präsenz zeigen vor allem die Projektentwickler, die vornehmlich Lagerhallen und Zustellbasen, Distributionsanlagen und Gewerbeparks auf die Fläche stellen. Für Panattoni etwa ist die transport logistic eine der wichtigsten Veranstaltungen, sagt Fred-Markus Bohne, Managing Partner bei Panattoni Europe. Das gesamte Build-to-Suit-Team aus Deutschland, Polen und Tschechien von Panattoni steht in München zur Verfügung. Die Experten sollen mit den Entscheidern von Logistik-, Handels- und Industrieunternehmen aktuelle Marktentwicklungen diskutieren, aber auch Ansätze für neue Projekte besprechen, erklärt der Panattoni-Manager. Es wird aber nicht nur geredet. Bohne legt in diesem Jahr einen großen Schwerpunkt auf die Logistik-Parks von Panattoni: "Mit Flächen in Leipzig, Bremen, Hamburg, Frankfurt, Mannheim und Karlsruhe gehen wir nun in die proaktive Vermarktung mit unseren Geschäftspartnern."

Wie Sauerbier müssen freie Logistikflächen bei der derzeitigen Marktlage allerdings nicht angepriesen werden. Die Nachfrage der Nutzer und Investoren ist enorm, der Mangel an Fläche eklatant. Vor allem der stetig wachsende elektronische Handel treibt die Nachfrage. "Kaum eine andere Immobilienklasse ist heute so stark gefragt", sagt Sönke Kewitz, Geschäftsführer des Entwickler P3 Logistic Parks Deutschland. Schon deshalb sei der Markt weiter durch einen Anstieg der Mieten gekennzeichnet. "Wenn knappes Flächenangebot auf hohe Nachfrage trifft, steigen die Preise, und die Vermieter sind in einer starken Position", betont Peter Kunz vom Maklerhaus Colliers International und warnt zugleich: "Die Logistiknutzer agieren unter hohem Kostendruck, und man muss abwarten, inwieweit sie steigende Mieten überhaupt verdauen können."

Nicht nur Mieter wie Kurier-, Express- und Paketdienstleister, auch institutionelle Investoren suchen händeringend nach Lagerhallen und Verteilzentren. "Im ersten Quartal 2019 lag die Spitzenrendite für Logistikimmobilien erstmals auf dem Niveau von hochwertigen Shoppingcentern", sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE Deutschland. "Diese Tendenz zeigt, dass sich Logistikimmobilien als Assets unter Investoren weiterhin großer Beliebtheit erfreuen." Zudem drängen immer mehr Anleger auf diesen Markt. "Es findet eine Professionalisierung statt. Aufgrund dieser Professionalisierung und somit des besseren Verständnisses der Assetklasse werden auch kürzere Mietlaufzeiten von Investoren akzeptiert", erklärt Oulds. Die Spitzenrenditen stünden aber weiter unter Druck. "Die Angebotsknappheit sorgt dafür, dass die Verhandlungsmacht aufseiten der Verkäufer liegt. Käufer senken daher teilweise ihre Ansprüche, um überhaupt im Markt Fuß fassen zu können", berichtet Oulds. Opportunistische und Value-add-Investoren würden etwa ihre Returnanforderungen senken, um im deutschen Markt kaufen zu können. Dabei versuchen sie, die Einbußen durch höher rentierliche Objekte im Ausland auszugleichen. Logistik-immobilien nehmen derzeit einen Anteil von mehr als einem Zehntel am gesamten Investmentvolumen in Gewerbesegment ein. Im vergangenen Jahr legten Investoren rund 6,8 Mrd. Euro in Distributionszentren und Lagerhallen an.

Weil Nutzer und Anleger möglichst schnell über eine Logistikimmobilie verfügen wollen, bauen die Entwickler zunehmend spekulativ, um sich einen Zeitvorteil bei der Vermarktung zu verschaffen. Beim Kauf von Flächen für ein neues Projekt würden nicht selten zusätzliche Freiflächen hinzuerworben und ohne Vorvermietung bebaut, erzählt Kuno Neumeier, geschäftsführender Gesellschafter der Logivest-Gruppe. "Geeigneten Baugrund zu finden, gelingt uns unter anderem dadurch, dass wir Land auch schon ohne Baurecht kaufen und den Prozess der Genehmigung erst anschließend durchlaufen", verrät P3-Chef Kewitz. "Weil wir stets in strategisch gelegenen Standorten investieren, bauen wir in Deutschland zu 100% spekulativ." Als Beispiel nennt Kewitz den Logistikpark P3 Gottfrieding in Bayern: "Der Standort in ausgezeichneter Lage hat den Bedarf getroffen und wir konnten ihn schon vor Fertigstellung an XXXLutz vermieten."

Spekulativ baue P3 zurzeit auch in Obertraubling, direkt südlich von Regensburg. "Die Region ist als europäischer Logistikknotenpunkt bekannt und vor allem für produzierende Unternehmen und Automobilzulieferer mit starker logistischer Ausrichtung perfekt geeignet", meint der P3-Manager. Viele Kommunen aber geben ihre Flächen nur ungern an Logistiker. Sie fürchten Lärm, Dreck und Verkehr. Nutzer aus der Industrie dagegen versprechen besser bezahlte Jobs. "Grundstücke aus städtischer Hand werden nur vergeben, wenn der Nutzer entsprechend viele Arbeitsplätze generiert und Gewerbesteuereinnahmen in Aussicht stellt", weiß Alexander Heubes, Senior Vice President und Country Manager Germany von Prologis. Und so steigt bei Entwicklern und Investoren der Druck, auch außerhalb der sieben Topregionen spekulativ zu bauen. Die Atmira-Gruppe tut dies zurzeit in Erfurt. Auf der transport logistic stellt der Projektentwickler aus München das Projekt Erfurt IV in Stotternheim an der A71 vor. Für rund 90 Mio. Euro errichtet das Unternehmen rund 120.000 m2 Logistikfläche, ein Drittel davon ohne Vorvermietung. Baustart für den ersten Abschnitt soll im Herbst sein, Mitte 2019 sollen die ersten 40.000 m2 bezugsfertig sein.

Erfurt liege zwar noch außerhalb der deutschen Topcluster, sagt Rainer Koepke vom Maklerhaus CBRE. Der Standort hat aber Vorteile. Zum allerersten gibt es dort noch Grund zu kaufen. Zudem sind der elektronische Handel und die Autoindustrie stark vertreten; aus diesem Bereich kämen also potenzielle Mieter infrage. Und zum Dritten könne die Region den Bedarf an Arbeitskräften decken, betont Holger Heyer von der Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen. Denn auch der Mangel an geeigneten Mitarbeitern ist ein Problem, das Nutzern in vielen der gefragten Logistikstandorte zu schaffen macht.

Der Anlagedruck bei den Investoren und der Flächenbedarf bei den Nutzern birgt aber auch Risiken. In bestimmten Regionen könnte zu viel Fläche auf den Markt kommen, warnt Alexander Nehm, Geschäftsführer von Logivest Concept. Eine generelle Blasengefahr sehe er zwar nicht. "Es bestehen aber zumindest berechtigte Zweifel daran, dass das Wachstum der Logistikwirtschaft stark genug ist, diese Kapazitäten dauerhaft zu absorbieren", meint Nehm. "Mittelfristige Leerstände wie aktuell im Berliner Süden sind eine Folge dieses Trends. Auch in der Region Leipzig entsteht aktuell überdurchschnittlich viel Logistikflächenkapazität."

Die Branche ist besonders abhängig von der Konjunktur. Ein Rückgang des wirtschaftlichen Wachstums auch im internationalen Umfeld würde die Warenströme zum Stocken bringen. Und so könnte die Losung bei einer der nächsten Logistik-Messen lauten: Platz gibt es jede Menge.

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!