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Transaktionen | 06.06.2019

Aus IZ23/2019, S. 21

Von Volker Thies

In diesem Artikel:

Godewind will das City Gate aufwerten

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies
Im kürzlich modernisierten Frankfurter City Gate will Godewind Potenziale zur Wertsteigerung aktivieren.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Frankfurt. Godewind hat das City Gate im Nordend gekauft. Das Unternehmen sieht in der in weiten Teilen an das Land Hessen vermieteten Immobilie viel Aufwertungspotenzial. In den 1960er Jahren war das ehemalige Shell-Hochhaus noch das höchste Bürogebäude der Stadt.

Godewind Immobilien hat an seinem Heimatstandort Frankfurt einen Kaufvertrag für den Bürokomplex City Gate, Nibelungenplatz 3, unterzeichnet. Für 85 Mio. Euro soll das Objekt per Asset-Deal an den Gewerbeinvestor gehen. Verkäufer ist eine durch HRO Germany vertretene Gesellschaft, die den Büroturm im Jahr 2015 erworben hatte. Der Abschluss der Transaktion ist für das dritte Quartal 2019 geplant. CBRE fädelte das Geschäft für den Verkäufer ein, Rechtsberatung auf Verkäuferseite kam von Clifford Chance.

Das City Gate bietet auf 28 Stockwerken 23.308 m² Gesamtmietfläche und steht auf einem rund 3.600 m² großen Grundstück im Nordend. Der 1966 für den Mineralölkonzern Shell fertiggestellte, damals höchste Büroturm Frankfurts wurde 1993 von 90 m auf 110 m aufgestockt und 2018 modernisiert. Er verfügt über 165 Tiefgaragenstellplätze und 28 Außenparkplätze. Nutzer sind unter anderem Einrichtungen der Fachhochschule Frankfurt University of Applied Sciences, was das Land Hessen zum Ankermieter macht.

Godewind sieht im City Gate als Core-plus-Asset deutliche Aufwertungsmöglichkeiten und beziffert die Potenzialmiete bei Vollvermietung auf rund 4,3 Mio. Euro p.a. Der Leerstand liege derzeit bei 13,4% und die annualisierten Mieteinnahmen bei rund 3,8 Mio. Euro. Dies entspricht einer Bruttoanfangsrendite von rund 4,5%. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt rund 6,7 Jahre. Die Büroflächen im Objekt werden derzeit für durchschnittlich 14,60 Euro/m² vermietet, was nach Einschätzung von Godewind unter dem Marktniveau liegt. Deshalb sollen bis zum Jahr 2020 Leerstände beseitigt und Mieten erhöht werden. Godewind-Sprecher Gunnar Janssen zufolge gibt es mehrere konkrete Interessenten für die freien Flächen. Bei Vollvermietung wird mit einem FFO vor Gemeinkosten von rund 3,1 Mio. Euro gerechnet, was einer durchschnittlichen FFO-Rendite auf das Eigenkapital von rund 8,3% über die Jahre 2020 bis 2024 entspricht. Beim Erwerb setzte sich Godewind Janssen zufolge auch gegen Konkurrenten durch, die höhere Preise boten: "Hier waren für den Verkäufer offensichtlich die Geschwindigkeit und Sicherheit, die wir bieten konnten, entscheidend."

Bis zum Closing soll die Finanzierung stehen. Godewind gibt den Durchschnittszinssatz für alle bisher abgeschlossenen Objektfinanzierungen mit 1,38% an und strebt einen langfristigen LTV von 45% bis 55% an. Das Unternehmen verfügt über einen Bürobestand im Wert von rund 850 Mio. Euro mit rund 293.000 m² vermietbarer Fläche. Den Leerstand von rund 25% nimmt Godewind als signifikantes Wertsteigerungspotenzial wahr. Janssen sieht für sein Unternehmen jetzt eine Konsolidierungsphase gekommen: "Dass wir gut einkaufen können, haben wir dem Markt bewiesen. Jetzt werden wir zeigen, dass wir auch gut mit dem Portfolio arbeiten können." Ähnliche Meldungen wie die kürzlich erfolgte nahezu komplette Vermietung des Frankfurt Airport Center 1 werde es bald auch von anderen Objekten geben.

Transaktion: Frankfurt am Main, Nibelungenplatz 3

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