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Märkte | 06.06.2019

Aus IZ23/2019, S. 19

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Der Hotelmarkt im Ruhrgebiet schwächelt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Schon seit Jahren soll auf der Treppenkonstruktion im Duisburger Innenhafen ein Großprojekt entstehen, das auch ein Hotel beinhaltet. Wann The Curve von die developer gebaut wird, ist derzeit offen. Immerhin betont der Entwickler, an dem Vorhaben festzuhalten.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Nordrhein-Westfalen. In seinem Hotelmarktreport Nordrhein-Westfalen bewertet Schollen Hotelentwicklung 15 Städte in Deutschlands bevölkerungsreichstem Bundesland hinsichtlich ihrer Attraktivität für Hotelentwickler und -investoren. In der vergangenen Ausgabe wurden die positiv bewerteten Standorte vorgestellt. Jetzt geht es um die Schlusslichter, bei denen das Ruhrgebiet dominiert.

Das Beherbergungsgewerbe in Nordrhein-Westfalen (NRW) hat gut Lachen. Seit Jahren steigen die Zahlen der Hotelübernachtungen. 2018 wurde, zum neunten Mal in Folge, ein Rekordwert ermittelt: 51,93 Mio. Übernachtungen wurden in NRW gezählt.

Und ein weiterer Punkt macht den Blick auf die Hotelmärkte derzeit besonders interessant: Die Investoren stehen offenbar Schlange. Seit die Entwicklung der Spezialimmobilie Shoppingcenter in ganz Deutschland und auch in NRW so gut wie tot ist, fokussieren sich viele Immobilienerwerber auf Hotels. Doch nicht jedes Haus an jedem Standort ist geeignet.

Darum untersucht die Wuppertaler Gesellschaft Schollen Hotelentwicklung alle zwei Jahre die 15 großen NRW-Städte nach ihren Chancen für Hotelentwickler und -investoren. Die vergangene Ausgabe befasste sich mit den Gewinnern der Untersuchung (siehe "Reichlich Nachschub für Investors Liebling", IZ 22/19). In dieser Ausgabe geht es um die nordrhein-westfälischen Standorte, an denen eine Hotelentwicklung zumindest schwierig ist.

Schollen klassifiziert die Standorte nach einem Scoring, das von Dreifachplus bis Dreifachminus reicht. Mit einem Neutral bewerten die Wuppertaler in ihrem gerade erschienenen Report unter anderem den Hotelmarkt in der Stadt Essen. Zwar gab es auch für Bielefeld und Mönchengladbach ein Neutral, doch scheinen die Chancen dort besser zu sein als auf dem viertgrößten Hotelmarkt in NRW.

Essen landet in der Bewertung auf Rang sechs, und das liegt vor allem daran, dass sich hier die Wettbewerbssituation bis Ende 2020 deutlich zu verschärfen droht. Der Grund hierfür sind 725 zusätzliche Zimmer in fünf neuen Hotelprojekten. Damit vergrößert sich das Zimmerangebot in Essen bis zum Ende kommenden Jahres um 13%. Die Folge, so heißt es bei Schollen, sei ein verschärfter Wettbewerb, der das Preisniveau trotz konstanter Nachfragesteigerung unter Druck setzen werde. Dass Essen nicht mit einer negativen Bewertung versehen wurde, begründen die Wuppertaler damit, dass der verhältnismäßig geringe Marktanteil der Markenhotellerie noch in den Segmenten Hostel, Budget und Economy Investitionspotenzial habe.

Ist in Essen noch Potenzial, so sieht es in Dortmund ganz anders aus. In der östlichsten Großstadt des Reviers gab es in den vergangenen Jahren einen Hotelprojektboom, der bis 2022 dafür sorgen wird, dass sich die Bettenkapazität um 50% erweitert. Dies dürfte, so heißt es in dem Report, "die bereits jetzt hohe Wettbewerbsintensität auf ein kritisches Niveau" heben.

Die Folge davon ist, dass Dortmund von einer Neutral-Bewertung im Report aus dem Jahr 2017 dieses Mal auf ein Einfachminus abgerutscht ist. Die Autoren werden in ihrer Analyse sehr deutlich: "Vor diesem Hintergrund sehen wir aktuell kein Potenzial für weitere Hotelentwicklungen in Dortmund."

Neben Dortmund stufte der Report auch die Standorte Oberhausen und Wuppertal in den roten Bereich, also von Neutral auf Einfachminus. Zwei gerade eröffnete und zwei geplante Hotels ließen Oberhausen ins Minus rutschen. Damit erhöht sich das Bettenangebot in der Stadt um 50% und die einstmals hervorragende Auslastung von über 52% ist auf 47% gesunken. In Wuppertal ist das Zimmerangebot um 24% gestiegen, gleichzeitig sank aber die Nachfrage nach Übernachtungen in der Stadt. Als Folge liegt die Auslastung in Wuppertal aktuell bei schwachen 40,5%, die Abstufung mit Einfachminus war die Konsequenz.

Bereits mit dieser Bewertung vertraut sind Bochum und Duisburg. Gleich drei neue Hotels werden bis 2021 in Bochum eröffnen. Das ist insofern nicht katastrophal für den eher schwachen Standort, als dort seit 2011 kein neues Haus an den Start ging. Bis das künftige Zimmerplus von 26% allerdings vom Markt aufgefangen sein wird, dürfte einige Zeit vergehen - bei einem Wachstum der Übernachtungszahlen von gerade einmal 0,9% im Zehnjahresschnitt. Noch schwieriger sieht es in Duisburg aus. Hier wächst die Übernachtungszahl seit Jahren langsamer als die Bettenkapazität. Die Auslastung ist bereits jetzt mit 39,1% die zweitschlechteste in NRW. Angesichts von einem projektierten Bettenzuwachs von 20% dürfte sich die Lage künftig kaum verbessern.

Die NRW-Schlusslichter heißen jedoch Gelsenkirchen und Krefeld. Zwar konnte die Schalke-04-Stadt 2018 einen Übernachtungsrekord für sich verbuchen, von dem künftig zwei Hotelprojekte profitieren wollen. Noch kleiner und unspektakulärer ist da nur der Krefelder Hotelmarkt, der keinerlei Raum für Projekte lässt.

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