Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Recht | 06.06.2019

Aus IZ23/2019, S. 12

Von Michael Schultz

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Schultz und Seldeneck
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH)
  • Personen:
    Michael Schultz
  • Immobilienart:
    Büro

Verjährung startet, sobald der Mieter die Räume zurückgibt

Mietrecht. Ansprüche des Vermieters beginnen ab dem Zeitpunkt zu verjähren, in dem er die Mietsache vom Mieter zurückerhält.

BGH, Urteil vom 27. Februar 2019, Az. XII ZR 63/18

DER FALL

Quelle: Schultz und Seldeneck
Dr. Michael Schultz.

Quelle: Schultz und Seldeneck

Ein Bundesland hatte den Mietvertrag über ein Bürohaus gekündigt, das es als Gerichtsstandort angemietet hatte. Laut Vertrag sollten die Räume mit Beendigung des Mietverhältnisses vollständig geräumt, zurückgebaut und in fachgerecht renoviertem und, soweit nötig, instandgesetztem Zustand zurückgegeben werden, oder es sollte auf Verlangen der Vermieterin ein angemessener Geldbetrag bezahlt werden. Das Land räumte das Gerichtsgebäude zwar, entfernte aber nicht die Einbauten, die es vorgenommen hatte, und übergab auch der Vermieterin die Schlüssel nicht. Es bot mit einem Anwaltsschreiben die sofortige Rückgabe an und schlug unter Hinweis auf die Regelungen im Mietvertrag einen kurzfristigen Vor-Ort-Termin vor. Es kam zu einem Besichtigungstermin, und die Vermieterin forderte das Land zu Rückbauten und Instandsetzungsmaßnahmen auf, die teilweise durchgeführt wurden. Erst dann wurde das Gebäude übergeben. Sechs Monate nach dieser Übergabe reichte die Vermieterin Klage ein, da noch weitere Mängel beseitigt werden mussten. Das Land hielt die Ansprüche für verjährt.

DIE FOLGEN

Die kurze sechsmonatige Verjährung beginnt nach § 548 BGB genau dann, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Das Berufungsgericht war der Ansicht, der Vermieter hätte das Angebot der sofortigen Übergabe annehmen müssen und habe sich deswegen in Annahmeverzug befunden. Dadurch sei die kurze Verjährungsfrist ausgelöst worden. Der BGH sieht das anders: Der Rückerhalt im Sinne des § 548 BGB setzt grundsätzlich voraus, dass der Vermieter wieder in den Besitz der Mietsache kommt. Denn er kann sich erst dann ungestört ein umfassendes Bild von Veränderungen oder Verschlechterungen machen, wenn er die "unmittelbare Sachherrschaft" über die Räume erhält. Zudem muss der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgeben - das war hier nicht der Fall. Dass der Vermieter vorübergehend die Möglichkeit hat, die Mieträume besichtigen zu lassen, während sie noch im Besitz des Mieters sind, genügt nicht.

WAS IST ZU TUN?

So sehr es sich im Einzelfall anbieten kann, über die Modalitäten eines Rückbaus, die Einzelheiten von Schönheitsreparaturen oder die Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten zu verhandeln: Der Lauf der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist beginnt erst mit der Besitzübergabe. Es liegt also im Interesse vor allem des Mieters, zeitnah mit dem Vermieter zu klären, welche Maßnahmen er noch durchzuführen hat. Vermietern wiederum ist zu raten, bei einem vorbehaltlosem Angebot zur Rückgabe vorsorglich die kurze Verjährungsfrist zu notieren. (ahl)

Rechtsanwalt Dr. Michael Schultz von Schultz und Seldeneck

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!