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Märkte | 06.06.2019

Aus IZ23/2019, S. 7

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Scope-Noten für offene Fonds werden immer besser

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Leykam
Vier Deka-Fonds teilen sich den 775 Mio. Euro schweren Frankfurter Tower 185 - ein Klumpenrisiko, meint Scope.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Leykam

Dank des warmen Rückenwinds einer anhaltend guten Immobilienkonjunktur sehen die diesjährigen Fondsratings noch einmal besser aus als im schon sehr guten Vorjahr. Bisher hat sich auch das erhöhte Risiko ausgezahlt, das sie ihren Anlegern durch einen immer weiter steigenden Portfolioanteil an Projektentwicklungen zumuten. Dies und die immer größeren Objektvolumina machen die Fonds allerdings zunehmend verwundbar, meint Scope-Analystin Sonja Knorr.

Je mehr Projektentwicklungen ein Gesamtportfolio aufweist und je länger die Phase der steigenden Marktpreise andauert, desto höher veranschlagt Scope das Rückschlagsrisiko für den Zeitpunkt, an dem Preise und Mieten einmal wieder sinken. "Ich glaube nicht daran, dass der Markt nun für immer nur weiter nach oben geht", sagt Knorr. Daher sieht sie das Produkt offener Immobilienfonds steigenden Risiken ausgesetzt. In der diesjährigen Scope-Ratingrunde wurden diese höheren Risiken jedoch durch höhere Fondsrenditen aufgewogen. Auf durchschnittlich 3,1% kamen die offenen Fonds im Geschäftsjahr 2018 (auf diesem basieren alle Scope-Urteile), zwölf Monate zuvor waren es 2,8% gewesen.

Auch die durchschnittliche Ratingnote verbesserte sich erneut - diesmal gibt es keine einzige b-Wertung, alle Fonds rangieren in der a-Kategorie und gelten damit als mindestens "gut". Sogar das traditionelle Schlusslicht grundbesitz global der Deutschen Bank schaffte, wenn auch nur knapp, mit einem a- nach bbb+ 2018 den Aufstieg in die erste Liga. Die Portfoliobereinigung durch den Verkauf des Xiwang Tower im chinesischen Dalian für rund 151,3 Mio. Euro und die um gut fünf Prozentpunkte verbesserte Vermietungsquote halfen dabei.

Bessere Noten gab es außerdem für Industrias Fokus Wohnen Deutschland, hier vor allem aufgrund der für offene Fonds sensationell hohen Jahresrendite von 6,2%. Die verdankt er den Preissteigerungen am Wohnungsmarkt, die der Fonds zum Teil auch durch eigene Projektentwicklungen für sich nutzen konnte. "Im Wohnsegment ist der Markt für das Projektgeschäft zurzeit nicht sehr schwierig", schätzt Knorr mit Blick auf die damit verbundenen Risiken. Der Bürovermietungsmarkt sei im Vergleich dazu deutlich volatiler, was die in diesem Bereich angeschobenen Projekte riskanter mache.

Ein waches Auge hat die Analystin auch auf die Machtverhältnisse zwischen Anbietern und Nachfragern von Büroprojektentwicklungen. "Es gibt in Deutschland nur eine bestimmte Anzahl von Developern, die solche Topprodukte liefern können, und auf der anderen Seite eine bestimmte Gruppe von Abnehmern. So entsteht eine ganz eigene Preisdynamik. Manche Projekte werden mittlerweile für Anfangsrenditen unter 4% verkauft." Die Risiko-Rendite-Relation solcher Investitionen gleiche sich dadurch immer weiter der von Bestandsinvestments an.

Ebenfalls im Trend liegt der Kauf sehr großer Objekte wie der Frankfurter Omniturm, den sich der Commerzbank-Fonds hausInvest vergangenes Jahr für geschätzte 690 Mio. Euro sicherte. Solche Megaobjekte, sei es in der Entwicklungsphase oder als Bestandsgebäude, werden bei offenen Fonds weiterhin nachgefragt bleiben, schätzt die Analystin. Mit den hohen Summen, die für solche Gebäude mobilisiert werden müssen, ließe sich zwar schnell Liquidität abbauen, jedoch: "Objekte mit großen Einzelvolumina haben entsprechend großen Einfluss auf die Renditen im Portfolio", rechnet sie vor. In Krisenzeiten seien sie erfahrungsgemäß schwerer zu veräußern. "Dass sich verschiedene Fonds solche großen Investments oft in einzelne Tranchen aufteilen, ändert an dieser Tatsache nichts."

Beim größten deutschen offenen Immobilienfonds, dem hausInvest, sieht Knorr gleich mehrere solcher Klumpenrisiken. Neben dem Omniturm seien das insbesondere das Londoner Einkaufszentrum Westfield und das 520 Mio. USD schwere Luxus-Strandresort Pacific Beach in Honolulu. Dies in Verbindung mit seiner hohen Liquiditätsquote werde den Fonds in Sachen Rendite weiterhin auf einem unterdurchschnittlichen Level halten, schätzt Knorr. Die kürzlich angekündigte Strategie, aus dem Cashbestand Wohnprojektentwicklungen zu finanzieren, hält sie aus Diversifizierungsgründen zwar für sinnvoll. Doch ein schneller Liquiditätsabbau sei dadurch kaum möglich. Die Ratingnote des hausInvest blieb unverändert bei a+.

Der dritte Publikumsfonds, der sein Rating verbessern konnte (von a auf a+), ist der WestInvest InterSelect. Der Leerstandsabbau und die verbesserte Rendite halfen dem Fonds dabei. In der Gunst der Analysten leicht gesunken (von a auf a-) ist dagegen der Deka ImmobilienGlobal. Hier drückten höhere Hedgingkosten auf die Rendite, ohne dass dies durch Erfolge bei der Vermietung ausgeglichen werden konnte. Während die meisten Wettbewerber die gute Vermietungskonjunktur nutzen konnten, sank in diesem Fonds die Quote von 97% auf 95,7%.

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