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Finanzen | 06.06.2019

Aus IZ23/2019, S. 6

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:

Das Leasen von Immobilien ist bald tot

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig
In der Eschborner Zentrale von VR Smart Finanz hat man sich entschieden, das Immobilienleasinggeschäft zu verkaufen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig

Das Immobilienleasing verliert seit Jahren kontinuierlich an Bedeutung. Nun hat auch die VR Leasing, die sich seit kurzem VR Smart Finanz nennt, ihr Immobiliengeschäft verkauft. Der neue Eigentümer Loancos möchte Verträge umwidmen oder nach Ablauf umstrukturieren.

Auf den ersten Blick liest sich der aktuelle ifo-Bericht zum Immobilienleasing durchaus positiv: Die Sparte hat sich demnach von den Leasinggütern mit einem satten Plus von 30% im vergangenen Jahr am besten entwickelt. Doch bei genauerem Hinsehen fällt auf, dass der Anteil des Immobilienleasings am gesamten Leasingkuchen von gerade mal 0,9% im Jahr 2017 auf 1,1% gewachsen ist, nachdem er seit etwa zehn Jahren kontinuierlich rückläufig war.

An sich hat das Produkt in Deutschland Tradition. Der Markt war lange weitgehend unreguliert, und ein sogenannter Vollamortisationserlass aus dem Jahr 1972 regelte bilanzielle und steuerliche Einzelheiten. Spätestens seit der Unternehmenssteuerreform aus dem Jahr 2008 ist die Vertragsform jedoch aus der Mode gekommen. Seit elf Jahren ist eine "moderate Aufsicht", wie sie der Gesetzgeber nennt, durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) vorgesehen. Auch gibt es seither Mindestanforderungen an das Risikomanagementsystem (MaRisk). Das hat, wie der ifo-Bericht bemerkt, schon seit Jahren dazu geführt, dass zahlreiche Leasinggesellschaften - vor allem mittelständische - aus dem Markt ausscheiden.

Es gibt drei Formen von Immobilienleasing: Beim Neubauleasing erwirbt der Leasinggeber ein Grundstück und baut darauf eine Immobilie nach den Vorstellungen des Leasingnehmers. Beim Buy-and-Lease-Modell kauft der Leasinggeber eine Bestandsimmobilie, die er an den Leasingnehmer weiter vermietet und beim Sale-and-Leaseback-Modell erwirbt oder kauft der Leasingnehmer eine Immobilie und verkauft sie an den Leasinggeber, der sie dem Nehmer überlässt.

Der einzige Vorteil, den das Immobilienleasing heutzutage noch bietet, ist, dass der Leasingnehmer kein Eigenkapital für den Kauf der Immobilie benötigt und gegebenenfalls je nach Ausgestaltung des Vertrags ein Vorkaufsrecht für das Gebäude erhält. Die Eigenkapitalausstattung ist derzeit aber weder beim Leasing noch bei anderen Finanzierungsformen das Problem, was dem Immobilienleasing einen zusätzlichen Dämpfer verpasst. Auch einst beliebte geschlossene Leasingfonds werden für Anleger zusehends unattraktiv. Denn auch hier sind die regulatorischen Vorgaben in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. So werden Compliance-Anforderungen und auch die Regelungen zur Prospekthaftung immer strenger ausgelegt. Einzig und allein für die eine oder andere Spezialimmobilie, die sonst nur schwer vermarktet werden kann, oder für besonders risikoaffine Fondsanleger ist Immobilienleasing noch sinnvoll.

Die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) hatte ihre Fondsgesellschaft Hannover Leasing bereits Ende des Jahres 2016 an den Immobilieninvestor Corestate verkauft. Die Helaba wolle sich "noch stärker auf das Kerngeschäft konzentrieren", wie deren Chef Herbert Hans Grüntker damals formuliert hatte. Die Leasinggesellschaft der genossenschaftlich organisierten Volks- und Raiffeisenbanken, die VR Leasing, die sich am Markt seit kurzem VR Smart Finanz nennt, verkaufte dann im vergangenen Monat ihre Immobiliensparte an das Beratungsunternehmen Loancos. Offensichtlich haben auch die VR-Verantwortlichen in Eschborn ihr Interesse an den nach Angaben des neuen Eigentümers noch 140 laufenden Immobilienleasingverträgen im Volumen von etwa 600 Mio. Euro verloren. Zumindest könnte dieser Eindruck entstehen. Schließlich hat die VR Immobilien Leasing bereits seit acht Jahren kein Neugeschäft mehr gemacht. Die Gießener Loancos-Gruppe jedenfalls hat nicht nur eigene Erfahrungen im Immobilienleasinggeschäft gesammelt, sondern auch recht klare Vorstellungen, wie es jetzt weitergehen soll.

Zuerst hat Loancos-Managing-Partner Eckhard Blauhut den früheren Valovis-Bank-Chef Gerrit Raupach ins Boot geholt, der damals das Nachfolgeinstitut der KarstadtQuelle-Bank zurückbaute. Jetzt soll er alte Verträge umstrukturieren. Gegenüber der Immobilien Zeitung sagte er, dass er kein Immobilienleasing-Neugeschäft für das Ex-Genossenschaftsunternehmen mehr betreiben werde. Das Ziel sei es langfristig, die Zahl der alten Verträge in Richtung Null zu steuern. "Leasingnehmer haben nach einigen Jahren Vertragslaufzeit meist ganz andere Präferenzen im Umgang mit ihren Immobilien als bei Vertragsbeginn. Hier schaffen wir Optionen." Die Verträge seien oft extreme Langläufer über Jahrzehnte, erklärt der neue Vorsitzende der VR-Immobilien-Leasing-Geschäftsführung. "Wir möchten uns mit allen Beteiligten zusammensetzen, um bessere Lösungen zu erreichen." Hier seien beispielsweise die Auflösung des Vertrags oder ein Kauf durch den Leasingnehmer möglich - eventuell mit einem Weiterverkauf zu einem attraktiven Preis. Das setze natürlich voraus, schränkt Raupach ein, dass der bisherige Nehmer liquide ist und noch Interesse an dem Standort hat. "Oder er verkauft die Immobilie und mietet sie wieder an." Jedenfalls müsse eine Win-win-win-Situation entstehen. Dreimal, weil es beim Immobilienleasing immer drei beteiligte Parteien gibt: den Leasingnehmer, den Leasinggeber und den Finanzierer.

Es ist Raupach aber wichtig zu betonen, dass niemand aus seinem Leasingvertrag gedrängt werden solle. Was die Loancos-Gruppe offenbar darüber hinaus nicht anstrebt, ist die Auflösung der VR Immobilien Leasing. Das betont auch Eckhard Blauhut ausdrücklich, der fortan zusätzlich als Geschäftsführer des übernommenen Unternehmensteils mit im Boot ist. Das Unternehmen werde noch lange bestehen. "Einige Verträge laufen ohnehin noch bis 2040." Dennoch reduziert sich der Umfang quasi laufend automatisch. "In etwa fünf Jahren wird das Portfolio nur noch bei etwa 25% liegen", skizziert Blauhut die geplante Entwicklung.

Martin Lenhart, Managing Partner der Loancos-Gruppe, hat viel direkten Kundenkontakt und kennt den Frust der Leasingnehmer: "Viele sehen das derzeitige Wertpotenzial der von ihnen genutzten Immobilien und kontaktieren uns aktiv, um aus den langfristigen und unflexiblen Verträgen herauszukommen." Das gehe bei Krediten einfacher. Natürlich sei es möglich, Leasingverträge etwas flexibler zu stricken, sagt Lenhart. "In der Praxis ist das aber selten der Fall. Wir versuchen, mit allen Beteiligten eine individuelle Exitstrategie zu entwickeln, um von den hohen Immobilienwerten zu profitieren."

Auf jeden Fall sieht sich Loancos bestens gerüstet für das schrittweise Ende und das Umwidmen der alten Verträge: "Wir sind", wie Lenhart es formuliert, "Spezialisten für Immobilien mit einer angehängten Finanzierungssituation." Klar scheint jedenfalls, dass das Immobilienleasing mangels Interesse und steuerlicher Attraktivität in Deutschland einen langsamen Tod stirbt.

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