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Märkte | 06.06.2019

Aus IZ23/2019, S. 5

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg
  • Personen:
    Andreas Mattner, Axel Gedaschko
  • Immobilienart:
    Wohnen

"Es fehlt an allen Ecken und Enden"

Quelle: Fotolia.com, Urheber: anweber
Die Mietpreisbremse dämpft die Mieten in den Großstädten, stimuliert aber nicht den Neubau.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: anweber

Die Genehmigungszahlen für den Wohnungsbau gehen nach unten, die Fertigstellungszahlen stagnieren. Und die Ausnahme der Mietpreisbremse für den Neubau, die laut Bundesregierung "Investitionsanreiz" bieten sollte, hat laut einer Studie für die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) keinen Effekt.

Anders als von der Bundesregierung erwartet, hat sich die Mietpreisbremse für die Neubautätigkeit in Deutschland als wenig hilfreich erwiesen. Das ist das Ergebnis einer für die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) erstellten empirischen Analyse der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg. Bei der 2015 eingeführten Mietpreisbremse ist eine Ausnahme für Wohnungsbauten verfügt, dadurch sollten Investoren laut Großer Koalition zum Wohnungsneubau ermuntert werden. Gelungen ist das offenbar nicht. "In den Daten finden sich kaum Belege dafür, dass der Wohnungsneubau durch die Mietpreisbremse merklich beeinflusst wurde", heißt es nun im Fazit der Studie. Leicht positive Effekte ließen sich lediglich bei Baumaßnahmen im Bestand öffentlicher Bauträger feststellen. Da käme man auf ein Plus von etwa vier Wohnungen pro Jahr. Gemessen wurde dabei der Zeitraum seit der Einführung der Bremse bis Ende 2017.

Laut Studie wurde in der Untersuchung versucht, jeder Kommune mit Mietpreisbremse ein "statistischer Zwilling" zuzuordnen, der keine Bremse hat. Wenn das angesichts der Einzigartigkeit einer Stadt absolut nicht gelang (Beispiel Berlin), wurde die Kommune aus der Stichprobe entfernt. Insofern kann also keine absolute Aussage über alle Städte getroffen werden. Die Autoren der Studie sehen dennoch unterm Strich eine erhebliche Aussagekraft ihrer Daten.

Dass die Investoren sich die eigentlich schönen Chancen entgehen lassen, mit neu gebauten Wohnungen ungebremste Mieten einnehmen zu können, führt die Studie auf einen zentralen Punkt zurück: Die Investoren trauen der Politik einfach nicht mehr so recht, halten bestimmte Zusagen "nicht für glaubwürdig". Sie befürchteten, da schon so viele neue Regulierungen erlassen und auch nachgebessert wurden (als Beispiele werden Änderungen an der Mietpreisbremse sowie das Absenken der Modernisierungsumlage genannt), dass in Kürze eine neue kommen könnte, die aus ihrer Sicht positive Effekte konterkariert. "Investoren können auf diese Weise abgeschreckt werden, obwohl die Mietpreisbremse explizit Anreize für den Wohnungsneubau" beinhalte.

Allerdings hält die Studie ebenso ein"Ausweichen" der Investoren für möglich. Zum Beispiel, indem sie einfach Miet- in Eigentumswohnungen umwandeln, danach sind sie von Marktregulierungen unabhängig geworden. Als weiterer, massiver Grund wird in der Studie das Fehlen von Bauland genannt.

Dass der Wohnungsneubau in Deutschland nicht vorankommt, belegen die jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamts. 2018 sind gerade einmal 1.100 Wohnungen mehr fertig geworden als 2017. Insgesamt wurden rund 286.000 Einheiten gebaut, gebraucht würden aber mindestens etwa 375.000, schätzen Politik und Verbände. Der Geschosswohnungsbau war 2018 für 134.084 neue Wohnungen gut. Fast 65.000 von ihnen waren als Eigentumswohnungen vorgesehen. An klassischen Mietwohnungen wurden lediglich rund 69.400 realisiert.

Die Verbände, vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-und Immobilienunternehmen und BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen bis zum Deutschen Mieterbund und dem Zentralverband der deutschen Bauindustrie, sind enttäuscht. "Deutschland zementiert die Wohnungsknappheit", kommentierte GdW-Präsident Axel Gedaschko. Er hat angesichts des jüngst publizierten Einbruchs bei den Baugenehmigszahlen keine Hoffnung auf Besserung. Im ersten Quartal 2019 gingen sie um 2,8% im Vergleich zum Vorjahr zurück. Besonders groß (-4,4%) ist das Minus bei den Mehrfamilienhäusern. "Es fehlt an allen Ecken und Enden", fasste ZIA-Präsident Andreas Mattner die Lage zusammen.

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