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Politik | 06.06.2019

Aus IZ23/2019, S. 1

Von Jutta Ochs und Monika Hillemacher

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Mainz, Speyer, Trier, Landau in der Pfalz
  • Unternehmen:
    BayernHeim
  • Organisationen:
    Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Land Baden-Württemberg, Haus & Grund, Deutscher Mieterbund (DMB), Land Rheinland-Pfalz, Land Bayern, Amtsgericht Stuttgart, Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen, Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg
  • Personen:
    Axel Gedaschko, Nicole Hoffmeister-Kraut, Katarina Barley, Johann Schuldt
  • Immobilienart:
    Wohnen

Barley gibt den Ländern einen Freibrief

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes
Bevor Justizministerin Katarina Barley (SPD) zur EU nach Brüssel entschwindet, hat sie noch mal einen neuen Mietpreisbremsenentwurf auf den Tisch gelegt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes

Mit ihrem neuen Entwurf zur Änderung des Mietpreisbremsenrechts scheint Justizministerin Katarina Barley (SPD) kurz vor ihrem geplanten Abschied nach Brüssel vor allem die Länder entlasten zu wollen. Sie werden künftig von detaillierten Begründungen für ein Bremsengebiet freigesprochen. Und den Nachweis, dass sie selbst mit einem Konzept gegen enge Wohnungsmärkte aktiv werden, müssen sie auch nicht mehr erbringen. Die Wohnungsverbände halten einen derartigen Freibrief für "unerträglich".

Die Mietpreisbremse ist für die Wohnungswirtschaft ein rotes Tuch. Auf dunkelrot aber wechselt mittlerweile die Farbe in den Gesichtern der Marktteilnehmer auf der Unternehmerseite angesichts des "erneuten Herumdokterns" der Justizministerin an der Mietpreisbremse. Barley, künftig EU-Abgeordnete in Brüssel, will nicht nur die Bremse auf fünf Jahre verlängern und die Rückzahlungsforderungen der Mieter bei Bremsenverstoß weiter erleichtern. In ihrem neuen Entwurf steht auch, dass die Passage in § 556d BGB, die die Länder zur detaillierten Analyse der angespannten Wohnungslage und zur Mitwirkung an deren Beseitigung verpflichtet, gestrichen werden soll. In dem Paragrafen heißt es bislang, dass eine entsprechende Landesverordnung für die Bremse eine Begründung braucht. Aus dieser müsse sich ergeben, "auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt". Weiterhin müsse aus der Begründung hervorgehen, "welche Maßnahmen die Landesregierung in dem jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen".

Unwirksame Verordnungen in sechs Ländern

unwirksam Gerichte erklärten in sechs Der erste Teil hat ja den Bundesländern in der Vergangenheit erhebliche Probleme bereitet: In 13 Bundesländern ist die Bremse eingeführt (siehe Tabelle "Den Maßnahmen zur Schaffung günstigen Wohnraums fehlt oft der nachweisbare Erfolg"), in sechs haben Gerichte wegen "nicht ordnungsgemäßer Begründung" die Verordnungen für unwirksam erklärt. Hessen etwa veröffentlichte einen eindeutig als Entwurf gekennzeichneten Begründungstext, Hamburg lieferte erst gar keine Begründung, in Bayern wiederum schien Richtern die Begründung nicht klar genug. Die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hält die Bremse für nicht verfassungskonform, weshalb die Sache auch das Bundesverfassungsgericht beschäftigen wird.

Nur noch allgemeine Begründungspflicht

Barley zeigt in ihrem Entwurf des "Gesetzes zur Zusammenführung und Verbesserung der Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Wohnraummangel" viel Verständnis für die Länder, die mit ihren Verordnungen schon so oft baden gegangen sind. Es habe sich aus der Evaluierung der Mietpreisbremse ergeben, dass die erhobenen "Begründungspflichten für die Landesregierungen nur mit hohem Aufwand zu erfüllen sind beziehungsweise zumindest sehr fehler- beziehungsweise gefahrgeneigt sind". Obwohl die Länder teilweise umfangreiche Gutachten vorlegten, sahen die Gerichte die Begründungen der Rechtsverordnungen in einigen Fällen nicht als ausreichend an, bedauert Barley. Daraus folgt: Im geänderten Gesetz soll es nun statt einer qualifizierten nur noch eine allgemeine Begründungspflicht geben (mit Bezug auf § 556d, Absatz 2 BGB), die Wohnungsmangel und hohe Preise mehr oder weniger allgemein feststellt. Damit hätten die Länder breiten Spielraum.

"Im Prinzip wird es künftig ausreichen, für die Bremse Indikatoren für eine Anspannung des Wohnungsmarkts wie deutlich steigende Mieten und starken Zuzug anzuführen", erläutert Rechtsanwalt Johann Schuldt von Greenberg Traurig, Berlin.

Formale Hürden deutlich gesenkt

Die von den Ländern anzuführenden Indikatoren seien dabei relativ dehnbar. Weil der Entwurf aus dem Hause Barley diese formalen Hürden, an denen die Länder bisher häufig scheiterten, senken will, ist Schuldt überzeugt, dass "ein Gericht künftig relativ selten sagen kann, die Mietpreisbremse gilt nicht". Dies liege auch an dem großen Beurteilungsspielraum der Länder bei der Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts. Diesen habe der Bundesgerichtshof, bezogen auf die Kappungsgrenzenverordnung, abgesegnet (Urteil vom 4. November 2015, Az. VIII ZR 217/14). Die geplante Gesetzesnovelle räumt den Bundesländern also formale wie inhaltliche Stolpersteine für die Mietpreisbremse aus dem Weg. Allerdings: Die bislang von den Gerichten gekippten Mietpreisbremsen bleiben weiterhin außer Kraft: "Eine nichtige Norm bleibt nichtig", sagt Schuldt - so lange, bis die betroffenen Bundesländer eine saubere Begründung nachliefern.

"Länder müssen ihre Maßnahmen offenlegen"

Aber das Entgegenkommen des Ministeriums geht noch weiter. Die Länder werden zudem davon entlastet, Maßnahmen aufzulisten, mit denen sie auf den angespannten Wohnungsmärkten in ihren Gebieten Abhilfe schaffen wollen. Für Wohnimmobilienverbände wie den GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen bringt dies das Fass zum Überlaufen: "Keine Verlängerung der Mietpreisbremse ohne Offenlegung der Ländermaßnahmen gegen den Wohnungsmangel", verlangt etwa GdW-Präsident Axel Gedaschko. Dass durch die Bremse keine neue Wohnung entstehe, sei ja hinreichend bekannt. Wenn aber nun noch die Länder aus jeglicher Verpflichtung entlassen würden, dann herrsche die höchste Alarmstufe. Skandalös finden die Verbände darüber hinaus, dass das Justizministerium nicht einmal geprüft habe, ob die Länder überhaupt ihren Verpflichtungen nachkommen. Stattdessen werde mit "einem Federstrich" einfach mal so die Bremse verlängert. Dazu sagt auf Anfrage der Immobilien Zeitung das Ministerium: "Diese Fragen können und müssen in erster Linie auf der Ebene der Länder bzw. der betroffenen Kommunen untersucht und politisch bewertet werden."

"Der Paragraf ist eine Leerformel"

Rechtlich verpflichtete die noch gültige Vorgabe, wonach die Bundesländer in der Begründung für die Mietpreisbremse ihrerseits zu ergreifende Abhilfemaßnahmen mitzuliefern hätten, zu nichts. Dass das so ist, liegt an der föderalen Struktur. Die Abhilfe fällt unter die Hoheit der Länder, die der Bund deshalb nicht in die Pflicht nehmen kann. "Sonst würde er in die Gesetzgebung der Länder eingreifen. Das darf er nicht." Die entsprechende Passage in § 556d sei "eine Leerformel", sagt Schuldt. In der Praxis sei diese nahezu "wirkungslos geblieben".

Schaut man sich an, was die Länder bislang zu ihren Initiativen zur Abhilfe aufgelistet haben, dann ist das häufig lang, oft sehr vage und offenbar erfolglos. Sehr oft wird der geförderte Wohnungsbau angeführt, den aber der Bund kofinanziert, auch in Zukunft. Dafür wurde eigens das Grundgesetz geändert. Und die Anzahl der neu gebauten Sozialwohnungen ist insgesamt nur geringfügig gestiegen. Benötigt werden pro Jahr nach übereinstimmenden Schätzungen 80.000, es entstehen aber nur jährlich rund 25.000.

Bemühungen der Länder bislang vielfach fruchtlos

Auch die Bündnisse in den Ländern für bezahlbaren Wohnraum, die in den Begründungen häufig angeführt werden, fruchten offenbar wenig. Die Genehmigungszahlen für den Wohnungsbau sind in Deutschland im ersten Quartal 2019 um 2,8% zurückgegangen, die Fertigstellungszahlen stagnieren (siehe "Es fehlt an allen Ecken und Enden"). Es gibt zwar regionale Ausnahmen. Hamburg konnte in guter Zusammenarbeit mit der Wohnungsgesellschaft Saga und den Verbänden seine Genehmigungen deutlich steigern und übertrifft die selbst gesetzte Marke von 10.000 Genehmigungen pro Jahr (2018: 11.243). Rheinland-Pfalz (siehe Kastentext "Rheinland-Pfalz fördert") steigerte die Anzahl der geförderten Wohnungen. Alles in allem aber ist das, was die Länder an konkreten Erfolgen vorzuweisen haben, eher dürftig. Einige haben sehr viel damit zu tun, sich eine rechtsgültige Verordnung zu geben (siehe Kastentext "Baden-Württemberg forscht" und "Bayern besserte nach"). Daraus entlässt sie, wie gesagt, die geplante Gesetzesänderung von Barley nicht vollständig. Bei der erneuerten Verordnung wird es aber dann wohl kaum mehr Kläger geben. Das Ministerium glaubt, "dass die Länder vor der Festlegung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten auch weiterhin sorgfältige Untersuchungen durchführen werden". Barley wird von Brüssel aus zuschauen.

Bayern besserte nach

Die Mietpreisbremse gilt in Bayern. Auf diese Feststellung legt das zuständige CSU-Justizministerium bei unserer Anfrage Wert. Das war nicht immer so. Vor zwei Jahren erklärten sowohl das Landgericht München als auch das bayerische Verfassungsgericht die 2015 erlassene Verordnung in einigen Fällen für ungültig. Es fehlten nachvollziehbare Begründungen, warum in den 137 benannten Städten und Gemeinden der Wohnungsmarkt angespannt ist. Das Justizministerium besserte die Begründung hastig nach. Um rechtlich aber auf der sicheren Seite zu sein, wird derzeit die komplette Verordnung überarbeitet. Die beauftragten Gutachter sehen jetzt für rund 160 bayerische Kommunen die Voraussetzungen für eine Mietpreisbremse erfüllt. Mieterbund, der Eigentümerverein Haus & Grund sowie der bayerische Gemeinde-, Städte- und Landkreistag können noch ihre Änderungswünsche übermitteln. Im Sommer soll dann die endgültige Fassung der Verordnung verabschiedet werden.

Schon in der ersten Verordnung listet das Land eine Reihe von Maßnahmen auf, die zur Beruhigung der Mietmärkte beitragen sollen. Ob und in welchem Umfang diese auch in der neuen Verordnung stehen werden oder ob neue Maßnahmen hinzukommen, dazu will das zuständige Landesministerium mit Verweis auf das laufende Verfahren keine Auskünfte erteilen. Aktuell stehen im Doppelhaushalt des Landes für 2019 und 2020 rund 1,7 Mrd. Euro zur Verfügung. Das Wohnraumförderungsprogramm für Kommunen mit einem Volumen von 1,05 Mrd. Euro wurde bis 2025 verlängert. Seit 2015 sind so nach Auskunft der Staatsregierung 10.700 barrierefreie Mietwohnungen und rund 4.200 Wohnheimplätze für Studierende geschaffen worden, außerdem wurde der Neubau und Erwerb von 4.450 Eigentumswohnungen gefördert. Der Freistaat will mehr selbst bauen. Die staatliche Wohnungsgesellschaft Bayernheim hat das Ziel, in den kommenden sechs Jahren 10.000 Mietwohnungen zu errichten. ah

Baden-Württemberg forscht

Alles andere als geschmeidig lief es bei der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg. Das Amtsgericht Stuttgart erklärte diese Anfang Dezember 2018 für ungültig, weil die Begründung für das Gesetz fehlte. Das zuständige Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau hat auf das Urteil reagiert und eine amtliche Begründung für die Mietpreisbremse im Internet veröffentlicht. Die neue Landesverordnung zur Mietpreisbremse steht noch aus. Das weitere Vorgehen sei mit der Wohnraum-Allianz beraten worden. Die besteht seit Juli 2016 aus etwa 50 Vertretern der Wohnungs-und Kreditwirtschaft, der kommunalen Spitzenverbände, des Natur- und Umweltschutzes sowie der im Landtag vertretenen Fraktionen. Nicht unschwer zu erahnen, dass bei dieser großen Teilnehmerzahl die Beurteilungen bezüglich Bauordnungs-, Miet- und Wohnungsrecht sowie bei den Themen Finanzierung und Förderung weit auseinandergehen.

Die Landesregierung führt bei ihrer Begründung zur Mietpreisbremse das Landeswohnraumförderungsprogramm ins Feld. Für dieses wurde auf die Daten des Statistischen Landesamts der Gebäude-und Wohnungszählung des Zensus 2011 bzw. auf die fortgeschriebenen Daten vom 31. Dezember 2013 zurückgegriffen. Diese sind aber veraltet. Aktuelle Daten soll ein Gutachten der L-Bank liefern. Danach werde ein Verordnungsentwurf erstellt, daran würde sich das förmliche Verordnungsverfahren mit den Anhörungen der Kommunen und Verbände anschließen, teilt die Pressestelle des Ministeriums mit. Man rechne mit einem Zeithorizont von einem Jahr, so Wirtschafts- und Wohnungsbauministerin Nicole Hoffmeister-Kraut (CDU). Sie verweist auch auf den Kommunalfonds Wohnraumoffensive BW zur raschen Ausweitung des Wohnraumangebots. dl

Rheinland-Pfalz fördert

Reibungslos lief es mit der Mietpreisbremse in Rheinland-Pfalz. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung musste nicht wie in mehreren anderen Bundesländern auf den gerichtlichen Prüfstand. Die auf ihrer Basis umgesetzten zusätzlichen Maßnahmen werden vom Landesfinanzministerium als erfolgreich bewertet. In der Landeshauptstadt Mainz sei z.B. die Zahl der geförderten Wohnungen von 2014 bis 2018 um etwa 6% auf insgesamt rund 5.600 Einheiten gestiegen. Noch nicht zufrieden zeigt sich die Regierung dagegen damit, dass die Zahl der neu geförderten Wohnungen zwischen 2015 und 2018 von 313 nur auf 805 Wohnungen stieg. Der Anstieg belege aber ebenfalls, dass die Maßnahmen wirken.

Bei der sozialen Wohnraumförderung arbeitet Rheinland-Pfalz mit Verbänden, Kammern, der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz und städtischen Vertretern im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen zusammen. Eines der Resultate der Beratungen sei eine Verbesserung der Förderkonditionen. Dadurch habe sich die Nachfrage für die soziale Wohnraumförderung auf 4.000 Wohnungen pro Jahr erhöht. In einer Kooperation haben sich zudem die Städte Mainz, Landau, Speyer und Trier verpflichtet, dass auf ihren Gemarkungen in den kommenden drei Jahren eine Mindestzahl von geförderten Wohnungen entsteht. Das sind 900 Wohnungen in Mainz, 240 in Trier, 180 in Landau und 150 in Speyer. Noch in der Mache ist ein Zweckentfremdungsgesetz des Landes. Der Entwurf passierte im April den Ministerrat. law

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