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Unternehmen | 30.05.2019

Aus IZ22/2019, S. 16

Von Christoph von Schwanenflug

In diesem Artikel:

Demire kauft Karstadt-Häuser zum 12- bis 13fachen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug
Eingang zu einer Karstadt-Filiale.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

Demire, schwerpunktmäßig eher ein Büroinvestor, hat die Karstadt-Filialen in Celle, Goslar, Memmingen, Offenburg und Trier gekauft. Ausschlaggebend für die Transaktion war auch der Preis.

Fünf langfristig an Karstadt vermietete Warenhäuser werden voraussichtlich im zweiten Halbjahr 2019 den Eigentümer wechseln. Die börsennotierte Deutsche Mittelstand Real Estate (Demire) hat die Immobilien per Share-Deal für 71 Mio. Euro erworben. Es handelt sich um die Filialen in Celle, Goslar, Memmingen, Offenburg und Trier. Sie befänden sich "in zentralen Innenstadtlagen deutscher Potenzialstädte", erklärt Demire. Verkäufer der Liegenschaften ist nach Recherchen der Immobilien Zeitung (IZ) die deutsch-amerikanische Immobilienfirma RFR.

Die durchschnittliche Restmietvertragslaufzeit (Walt) des Portfolios liegt bei 14,4 Jahren. Die Objekte werden Demire zufolge rund 3,1 Mio. Euro zu den Funds from Operations (FFO) beisteuern. "Ich sehe diesen Betrag langfristig in Richtung 6 Mio. Euro steigen. Wir müssen ein bisschen investieren und es wurden Mietsteigerungen vereinbart", sagt Michael Tegeder, Leiter Investor Relations von Demire, im Gespräch mit der IZ. Bis auf eine Ausnahme, Trier, gehören zu jeder Immobilie Parkplätze: Memmingen (253), Celle (178), Offenburg (242) und Goslar (225).

Ingo Hartlief, der Vorstandsvorsitzende von Demire, ergänzt: "Die zweite Portfolioübernahme im Jahr 2019 erhöht den Immobilienbestand auf insgesamt ca. 1,4 Mrd. Euro. Das entspricht einem externen Wachstum von bisher rund 21% im laufenden Geschäftsjahr. Die Warenhäuser dienen der Beimischung zu unserem jüngst erworbenen Büroportfolio (vier Immobilien, d. Red.) und halten die Einzelhandelsquote auf konstantem Niveau." Die Realisierung von "Wachstumspotenzialen" sei ein "Kern der Demire-Strategie".

Demire ist eher ein Büroinvestor. 68% der jährlichen Mieteinnahmen der Gesellschaft kommen aus dem Bürosektor, 23% aus dem Einzelhandel (u.a. Gutenberg-Galerie Leipzig) und 6% aus Logistik. Dass der Investor nun zum ersten Mal in Warenhäuser investiert, hat auch mit dem gesunkenen Preisniveau dieses Immobilientyps zu tun. "Internationale Investoren sehen Retail mit Ausnahme von Nahversorgung sehr kritisch", sagt Tegeder. "Das merkt man auch an den Preisen. Die Multiplikatoren sind echt schön geworden." Der Kaufpreis von 71 Mio. Euro entspricht bezogen auf die Bruttomieteinnahmen einem Vervielfältiger etwa in der Mitte zwischen 12 und 13.

Quelle: Immobilien Zeitung
Trier ist die Perle im Portfolio - Karstadt-Deal von Demire

Quelle: Immobilien Zeitung

Tegeder beschreibt das Portfolio wie folgt: "Mit Ausnahme von Trier, einer prosperierenden Studentenstadt mit drei Warenhäusern (davon zweimal Kaufhof, d. Red.), ist Karstadt in allen anderen Städten das einzige Warenhaus." Zudem sei Demire zuversichtlich, dass sich Karstadt im Verbund mit Kaufhof positiv entwickeln werde. Die Filialen haben eine Mietfläche zwischen 12.500 m² und 18.500 m² und gehören somit zu den mittelgroßen Warenhäusern. Die höchste Geschossigkeit weist Offenburg mit acht Ebenen auf (siehe Tabelle "Trier ist die Perle im Portfolio"). Ein Warenhaus mit einem offenkundig starken Rückhalt in der Bevölkerung ist Goslar: 2009 wurden für den Erhalt der Filiale 17.000 Unterschriften gesammelt. Der Mietvertrag in Goslar läuft auch deutlich länger als der Portfoliodurchschnitt: Unlängst wurde die Bindung bis 2036 verlängert.

Die fünf Karstädte sind in den letzten Jahren durch mehrere Hände gegangen. 2012 zählten sie zu einem Immobilienpaket, das die österreichische Signa-Gruppe im Zuge ihres Einstiegs bei Karstadt vom Highstreet-Konsortium erstand. Von Signa bekam sie der israelische Geschäftsmann Beny Steinmetz, als er bei René Benkos Firma als Investor ausstieg. Von Steinmetz kaufte sie wiederum Ende 2017 RFR zusammen mit acht weiteren Karstadt-Filialen.

KOMMENTAR zu "Demire kauft Karstadt-Häuser ..."

Das ist die Retailtransaktion der vergangenen Monate: Demire, ein Investor mit Schwerpunkt Büro, kauft .... nein, kein Fachmarktzentrum mit SB-Warenhaus zum 20fachen, sondern fünf Karstadt-Warenhäuser in Städten aus der zweiten, dritten und vierten Reihe zum 12- bis 13fachen. Ein richtungsweisendes Investment, vergleichbar mit dem ersten großen Supermarkt-Deal von Patrizia 2013 oder den frühen Rockspring- und Redos-Käufen im Bereich großflächiger Einzelhandel. Denn dieser Kauf ist sinnvoll. Demire bekommt für einen überschaubaren finanziellen Einsatz fünf bis zu achtgeschossige Handelsimmobilien mit insgesamt knapp 900 Parkplätzen in den Geschäftszentren von fünf Mittelstädten. Und Trier ist auch noch dabei! Langfristige Mietverträge sichern das Investment ab. Egal, wie es mit dem Warenhaus im Allgemeinen oder dem Karstadt-Kaufhof-Konglomerat im Besonderen weitergeht - mit diesem Immobilienmaterial lässt sich arbeiten, aus diesem Innenstadt-Portfolio lässt sich etwas machen. Deals wie diese sind möglich geworden, weil die Preise für Handelsimmobilien ein Niveau erreichen, das die Assetklasse wieder interessant macht. Gerade Investoren, die aus dem überhitzten Büro- oder Logistikmarkt kommen, wissen das zu schätzen. Wir werden also noch mehr solcher Transaktionen zu sehen bekommen, vor allem bei Einkaufszentren.

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