Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Recht | 30.05.2019

Aus IZ22/2019, S. 14

Von Paul M. Kiss

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    CBH Rechtsanwälte
  • Organisationen:
    Oberlandesgericht Stuttgart
  • Personen:
    Paul M. Kiss
  • Immobilienart:
    Wohnen

Alleinauftrag darf sich nicht automatisch verlängern

Maklerrecht. Eine vom Makler vorformulierte Vertragsklausel, wonach sich ein Makleralleinauftrag automatisch um jeweils drei Monate verlängert, wenn der Kunde diesen nicht kündigt, ist unwirksam.

OLG Stuttgart, Urteil vom 6. Februar 2019, Az. 3 U 146/18

DER FALL

Bild: CBH
Paul M. Kiss.

Bild: CBH

Ein Wohnungseigentümer beauftragte einen Makler mit der Vermarktung seiner Wohnung und erteilte ihm einen Alleinauftrag, in dem er sich verpflichtete, keinen anderen Makler einzubinden. In den AGB war der Vertrag zunächst auf sechs Monate befristet. Er sollte sich automatisch um drei Monate verlängern, wenn der Maklerkunde nicht mit einer Frist von vier Wochen kündigt. Der Verkäufer kündigte den Vertrag nicht. Mehr als sechs Monate nach Abschluss des Vertrags besichtigte ein anderer Makler mit Billigung des Verkäufers die Wohnung mit einem Kaufinteressenten, der die Wohnung schließlich erwarb. Der erste Makler verklagte den Verkäufer auf Schadenersatz, weil er einen zweiten Makler eingeschaltet hatte. Er habe damit gegen den Alleinauftrag verstoßen, so der Makler.

DIE FOLGEN

Vor dem Landgericht Stuttgart hatte der Makler mit seiner Klage Erfolg, das Oberlandesgericht hat das Urteil aber aufgehoben und die Klage abgewiesen. Denn die Klausel zur automatischen Verlängerung des Maklervertrags ist unwirksam. Grundsätzlich kann ein Makleralleinauftrag auch durch AGB vereinbart werden. Dann muss es dem Maklerkunden aber möglich bleiben, selbst einen provisionsfreien Kaufvertrag ohne Vermittlung des Maklers abzuschließen, ein sogenanntes Eigengeschäft. Da der Makler bei einem Alleinauftrag verpflichtet ist, tätig zu werden, kann es auch gerechtfertigt sein, den Maklerkunden über einen gewissen Zeitraum zu binden. Allerdings ist es kaum exakt zu definieren, welche Tätigkeiten der Makler im Einzelnen schuldet, und für den Maklerkunden ist es entsprechend schwierig, dem Makler eine Pflichtverletzung nachzuweisen. Zum Ausgleich muss er sich ohne Hürden nach einer gewissen Zeit vom Vertrag lösen können. Eine automatische Verlängerung benachteiligt den Kunden unangemessen. Da die Bindung insgesamt unwirksam war, durfte der Verkäufer einen weiteren Makler einschalten. Das OLG Stuttgart hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

WAS IST ZU TUN?

Ein qualifizierter Alleinauftrag, der Eigengeschäfte des Maklerkunden ausschließt, kann nicht vorformuliert in AGB vereinbart werden - ein einfacher Alleinauftrag dagegen schon, sofern das Verbot der Beauftragung eines weiteren Maklers hinreichend deutlich wird. Dies gilt es bei Vertragsschlüssen zu beachten. Der Maklerkunde darf aber nicht unangemessen lang an den einfachen Alleinauftrag gebunden werden - in der Regel nicht länger als sechs Monate. Teilweise wird eine automatische Verlängerung um jeweils einen weiteren Monat für zulässig erachtet. Wichtig ist, dass eine zu lange Bindungsfrist nicht automatisch auf ein zulässiges Maß reduziert wird. Sie ist insgesamt unwirksam. (ahl)

Rechtsanwalt Paul M. Kiss von CBH Rechtsanwälte

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!