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Digitales | 30.05.2019

Aus IZ22/2019, S. 12

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    iFunded, Crowdlitoken, Bitbond, ConsenSys Diligence, iEstate
  • Organisationen:
    Facility Management Austria (FMA), Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Eidgenössische Finanzmarktaufsicht
  • Personen:
    Eric Romba, Michael Stephan, Domenic Kurt
  • Immobilienart:
    Wohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien, Büro

Immobilienanleihen auf Blockchainbasis sind im Vormarsch

Das Liechtensteiner Unternehmen Crowdlitoken hat eine Immobilienanleihe auf den Markt gebracht, deren Anteile auf einer Blockchain abgelegt (tokenisiert) und für den Vertrieb ans breite Publikum freigegeben sind. Weitere Angebote anderer Unternehmen dürften bald folgen.

Crowdlitoken hat zunächst damit begonnen, in einer sogenannten Private-Sale-Phase die Anleihe an ausgewählte Investoren zu vertreiben. Diese dürfen im Rahmen des Security Token Offering (STO) elektronische Anteilsscheine (Token) mit dem Namen CRT zu einem 25%igen Discount auf den Nennwert erwerben. Der Nennwert beträgt 1 CHF je Token.

Es handelt sich dabei um eine nachrangige, immobilienabgesicherte Anleihe mit einer anfänglichen Laufzeit von 25 Jahren und einem Garantiezins von zunächst 1,25% p.a., der innerhalb von drei Jahren schrittweise auf 3% steigt. Der Ertrag erhöht sich je nach Performance der zu erwerbenden Immobilien weiter, angestrebt sind 5% bis 7% Barrendite. Die Mindestanlagesumme beträgt im Private Sale 5.000 Tokens bzw. 3.750 CHF. Eine solche Ausgabe von immobilienbesicherten Tokens war in Europa bisher nur an qualifizierte Anleger mit entsprechender Erfahrung und Bonität möglich. Crowdlitoken unterliegt diesen Einschränkungen nicht. Mit dem Private Sale will das Unternehmen Geld für 10 Mio. Token einnehmen.

Mitte Juni soll dann der Vertrieb ans breite Publikum (Public Sale) beginnen. Die Mindestanlagesumme liegt dann bei nur 100 CHF. Alle Anleger müssen die selben Prüfprozesse hinsichtlich Identität und Vermeidung von Geldwäsche durchlaufen wie die Teilnehmer am Private Sale. Der Discount zum Nennwert beträgt 20% für die ersten 20 Mio. Token des Public Sale, dann 10% für die nächsten 70 Mio. Token. Im Extended Public Sale sollen bis zu weitere 100 Mio. Token zum Nennwert von je 1 CHF begeben werden.

Möglich wird der Public Sale, da die Liechtensteiner Finanzaufsicht FMA im April erstmals eine Vertriebsbewilligung für Kleinanleger erteilt hat. Diese bezieht sich auf die Kernländer des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR). Anleger in Liechtenstein, Österreich, Deutschland, Italien, Frankreich, Belgien, Luxemburg, den Niederlanden, Irland und Großbritannien können damit am STO teilnehmen. Mitte Mai erteilte auch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht Finma ihre Genehmigung für den Vertrieb der digitalen Immobilienanleihe in der Schweiz.

"Unser Anlageprodukt wird für jedermann zugänglich sein. Das ist ein echter Meilenstein", sagte Domenic Kurt, CEO von Crowdlitoken. Er legt Wert auf die Feststellung, dass es sich bei dem STO gerade nicht um die Ausgabe einer eigenen Kryptowährung (ICO) handelt. Solche ICOs waren in jüngerer Vergangenheit unter anderem durch unseriöse Angebote, bei denen sich Emittenten mit dem eingenommenen Geld aus dem Staub gemacht hatten, in Verruf geraten.

Die Grundidee hinter der tokenisierten Anleihe von Crowdlitoken ist, dass sich Anleger auf der Webseite des Emittenten die Immobilien, in die sie investieren, selbst zusammenstellen können. "Das bildet eine Brücke zwischen direktem und indirektem Immobilieninvestment", erläutert Kurt. Bisherige immobilienbasierte Blockchainprodukte, die in Deutschland an ausgewählte Investoren vertrieben wurden, entsprachen eher Fondsanteilen oder Anteilen an einer Zweckgesellschaft. Bis Crowdlitoken investieren darf, müssen laut Verkaufsprospekt mindestens 45 Mio. Token zusammengekommen sein. Zwei erste Kaufobjekte hat sich das Unternehmen allerdings bereits reserviert. Es handelt sich um einen Büroturm in Frauenfeld (Kanton Thurgau) sowie einen Wohnkomplex und ein Alten- und Pflegeheim in Bazenheid (Kanton St. Gallen).

In Deutschland hatte die Finanzaufsicht BaFin im Februar das erste STO genehmigt, allerdings nicht für ein immobilienbasiertes Produkt, sondern für eine Unternehmensanleihe des Emittenten Bitbond. Der Rechtsanwalt Eric Romba, der an der Erstellung des entsprechenden Bitbond-Wertpapierprospekts beteiligt war, sagte Mitte Mai gegenüber der Börsen-Zeitung, dass er noch 2019 mit weiteren STO-Genehmigungen durch die Bafin rechnet. Immobilienbasierte STOs seitens deutscher Emittenten dürften damit nur ein Frage der Zeit sein.

Die Finanzierungsplattform iFunded etwa hat jüngst ihre für das Funktionieren der Blockchainanlageprodukte nötigen Smart Contracts vom New Yorker Prüfunternehmen ConsenSys Diligence durchchecken lassen. Das ist ein wichtiger Schritt für die Emission entsprechender Anlageprodukte. "Unsere Plattform ist in der Lage, sowohl Fremdkapital als auch Eigenkapital zu tokenisieren", sagt Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer von iEstate, der Betreibergesellschaft von iFunded. Anfangs will sich iFunded dabei auf Institutionelle konzentrieren, doch Angebote für Privatanleger sollen folgen. Dazu befinde sich das Unternehmen in Abstimmung mit den Regulierern.

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