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Märkte | 30.05.2019

Aus IZ22/2019, S. 9

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Empira-Gruppe
  • Personen:
    Steffen Metzner
  • Immobilienart:
    Wohnen, Büro

Büroneubau hinkt der Beschäftigung hinterher

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Deutschlands ehemalige Bundeshauptstadt Bonn stellt sich in der Studie als preiswerter Standort mit sehr wenig Leerstand heraus.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Eine neue Empira-Studie hat Zahlen und Fakten zur steigenden Bürobeschäftigung im Vergleich zwischen 2008 und 2018 ermittelt und die Neubauleistung dagegengestellt. Dort, wo schon vorher viele Büros auf dem Markt waren, bleiben die Mieten moderat. In Berlin dagegen nähert sich der Leerstand dem Nullpunkt und die Mieten legten seit 2013 um über 70% zu. Auch Leipzig schießt nach oben.

Steffen Metzner, Researchchef der Schweizer Empira-Gruppe, möchte offenbar die aktuelle Diskussionslust im Land um knappe Wohnflächen mit seiner Studie ein wenig in Richtung Büros umlenken. Durch die Fokussierung auf die Wohnungsmärkte würden die Entwicklungen bei Gewerbeimmobilien derzeit weniger auffällig wirken. "Entsprechende Flächen gelten als verfügbar, Investitionen als relativ einfach", sagte er bei der Vorstellung der Studie. Dabei sei speziell um Büroimmobilien ein starker Wettbewerb entbrannt.

Insgesamt hat das Investmentunternehmen aus Zug 15 große deutsche Büromärkte unter die Lupe genommen und herausgefunden, dass die Bautätigkeit nicht mit der rasant wachsenden Zahl von Bürobeschäftigten im Land mithalten kann. Seit 2008 gehen 20% mehr Menschen Bürotätigkeiten nach. Mittlerweile sind es in Deutschland bereits fast 11 Mio. Das entspricht gut 26% aller sozialversicherungspflichtig und geringfügig Beschäftigten.

Seit 2010 sinken die Leerstände kontinuierlich und sind bei 4,1% angekommen. Dabei liegt der Mittelwert in den Top-Sieben-Städten seit 2015 unterhalb des deutschlandweiten Durchschnitts. Innerhalb aller 15 Städte lagen die Extremwerte bei 1,6% in Bonn und 7,4% in Frankfurt am Main. Nur in Essen gab es einen leichten Anstieg auf 4,6%. Die Neubauleistung kann nicht mithalten. Im Schnitt kommen je neuem Bürobeschäftigten nur 10 m2 hinzu, hat Empira ermittelt.

Deutliche Unterschiede gibt es nach wie vor bei den Mietpreisen. Im Schnitt fallen zwischen 21,18 Euro/m2 in München und 9,49 Euro/m2 in Leipzig an. Noch weiter geht die Schere bei den Spitzenmieten auseinander. Während Mieter von Premiumbüros in München 41,18 Euro/m² auf den Tisch legen müssen, sind es in Essen nur 14 Euro/m2. "Diese große Bandbreite erklärt sich aus der extrem unterschiedlichen Preiswachstumsdynamik der vergangenen Jahre", erklärt Metzner, der auch Professor für Immobilienmanagement ist. So habe etwa der Anstieg der durchschnittlichen Büromiete in der aktuellen Bundeshauptstadt Berlin seit 2013 rund 71% betragen. In der ehemaligen Bundeshauptstadt sind es weniger als 11%. Genau diesen Anstieg schaffte Berlin innerhalb eines einzigen Jahres, während Bonn in dieser Zeit nur auf ein Plus von 2% kam.

Mehrere Standorte zeigen einen zwei- bis viermal so hohen Mietanstieg bezogen auf das Wirtschaftswachstum. Mit einem Faktor von 5,7 (28,2% Mietplus zu 4,9% Wachstum des Bruttoinlandsprodukts) liegt Frankfurt am Main sogar noch etwas höher. Rein rechnerisch ergibt sich für Essen ein sehr hoher Faktor, was aber auf das nahe Null liegende Wachstum des Bruttoinlandsprodukts zurückzuführen ist. Alle Vergleiche beruhen auf Neubaumieten, da diese relativ schnell auf Änderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen reagieren. Ihr Anteil am Marktgeschehen betrug im Mittel der insgesamt 15 Standorte etwa 8%.

Das langjährige Bürorenditenschlusslicht München musste 2018 seinen Platz für Berlin räumen. Hier fällt die Spitzenrendite mit 2,8% momentan am niedrigsten aus. Am anderen Ende hat sich in den vergangenen Jahren Dortmund eingenistet. Aktuell liegt die Rendite bei 5,5%. Noch 2010 sah die Lage ganz anders aus: Damals konnten Investoren Büroflächen für 7% in Dresden und Nürnberg ergattern. Die Frankenmetropole und Stuttgart sind es, die eine besonders dynamische Entwicklung beim Mietpreiswachstum und den Leerstandsrückgängen hingelegt haben. Leipzig und Dresden haben ebenfalls aufgeholt. "Die Bandbreite der Mieten und Renditen wird größer", sagt Metzner.

Der Tertiarisierungsgrad, also der Wert, der die Verschiebung der Volkswirtschaft in Richtung Dienstleistungsgesellschaft zeigt, nahm in allen 15 untersuchten Märkten zwischen 2008 und 2017 zu. Aber auch hier zeigen sich deutliche regionale Unterschiede. Das Plus an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Dienstleistungsbereich betrug 0,4 Prozentpunkte am Bankenstandort Frankfurt und 5,4 Prozentpunkte im stärker diversifizierten München. "Weder das bisher bereits starke Wachstum der Bürobeschäftigung noch der weiter erwartete Anstieg können durch das gegenwärtige Neubauvolumen aufgefangen werden", sagt Metzner. Das gelte vor allem für die gefragten Dienstleistungsstandorte.

Letztlich, da ist sich Steffen Metzner sicher, ist aber die gute Vermietbarkeit von Büroimmobilien derzeit an fast allen Standorten ein Investitionsargument.

Die Studie von Empira können Sie hier im IZ-Shop kostenfrei beziehen.

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