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Märkte | 30.05.2019

Aus IZ22/2019, S. 8

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Schaltdauer der Inserate dient als Kennziffer für Wohnungsbedarf

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Lübeck im Norden der Republik ist einer der überraschenden Spitzenreiter bei der Verweilkennziffer. Da gehen Wohnungen weg wie warme Semmeln.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Deutschlandweit werden zu wenige Wohnungen gebaut, für diese Erkenntnis braucht es keine Studie mehr. Zunehmend aber beschäftigen sich Analysten mit der Frage, ob das, was noch an Wohnungen errichtet wird, an der richtigen Stelle platziert ist. Das Institut Analyse & Konzepte hat nach Kriterien für eine laufende Lagebeurteilung der Märkte gesucht und ist fündig geworden: die Schaltdauer von Vermietungsangeboten.

Die Quartalszahlen, die das Statistische Bundesamt meldete, sind alles andere als ermutigend. Die Anzahl der Wohnungsbaugenehmigungen ging 2018 um 2,8% im Vergleich zum Vorjahr zurück. Der Bau von nur 75.600 Wohnungen wurde genehmigt. Gebraucht würden pro Quartal rund 100.000, sagen, wie mehrfach berichtet, Experten und die Bundesregierung. Besonders groß ist das Minus (-4,4%) bei den Mehrfamilienhäusern. Allerdings sagen diese deutschen Durchschnittswerte zu wenig über den Bedarf oder auch möglichen Überhang vor Ort aus.

Der zunehmende Verdacht, den jüngst auch eine Studie von BDP und bulwiengesa nahelegte (siehe "Sie bauen am falschen Ort"): Wenn überhaupt noch gebaut wird, dann nicht an der richtigen Stelle. Das Hamburger Institut Analyse & Konzepte hat sich ebenfalls mit diesem für Investoren sehr zentralen Thema der Fehlallokation beschäftigt. Dabei sind die Experten auf das Thema Verweildauer von Inseraten für den Verkauf und die Vermietung von Wohnimmobilien in deutschen Städten gestoßen.

Mit Hilfe der eigens entwickelten Datenbank, die den Namen Quis trägt, werden dafür täglich die Informationen zu mehr als 600.000 Vermietungs- und Verkaufsangeboten für Wohnimmobilien im Internet ausgewertet, berichtet Geschäftsführerin Bettina Harms. Die Datenbasis sei so feinmaschig angelegt, dass auch Anzeigen, die nur sehr kurz geschaltet sind, berücksichtigt würden. Die kürzeste Schaltdauer liegt bei unter einem Tag, die längste bei mehreren Monaten. Mit Hilfe der Daten kann dann stets zu einem beliebigen Zeitpunkt die Verweildauer der Inserate festgestellt und damit auf den möglichen aktuellen Bedarf vor Ort geschlossen werden.

Deutschlandweit liegt die durchschnittliche Vermarktungszeit für eine Mietwohnung laut der Auswertung von Analyse & Konzepte bei zwölf Tagen (April 2019). In Städten wie Hamburg (5,46 Tage), Berlin (6,10 Tage) oder München (6,75 Tage) ist die Vermarktungszeit im Durchschnitt deutlich kürzer. Eher überraschend sind die sehr kurzen Vermittlungszeiten in Lübeck mit dem Spitzenwert 4,15 Tage oder Kiel (5,54 Tage). Beispiele, bei denen die Nachfrage wegen eines zu geringen Angebots zurzeit nicht gedeckt werden kann, sind auch Altötting in Bayern (6,36 Tage) oder Kassel (6,57 Tage) - Städte, in denen die schnelle Vermarktung nicht so ohne weiteres zu erwarten war. Schneller als im Durchschnitt funktioniert die Vermietung auch in Jena (10,81 Tage).

Am anderen Ende der Skala mit sehr langen Vermarktungszeiten liegen beispielsweise Goslar (15,40 Tage), Bremerhaven (15,55 Tage), Halle (22,43 Tage), Bautzen (23,81 Tage) und Zwickau (25,02 Tage). "Überdurchschnittliche Vermarktungszeiten sind ein sicheres Anzeichen dafür, dass es ein Überangebot an Wohnungen gibt, beziehungsweise dass Wohnungsangebote und -nachfragen am jeweiligen Standort nicht zusammenpassen", ist Harms überzeugt. Quis weist die aktuellen Werte nicht nur auf Bundes- und Stadtebene, sondern auch auf der Ebene der Postleitzahlen aus, was eine sehr kleinräumige Analyse in der jeweiligen Stadt möglich mache.

Quelle: Immobilien Zeitung
Lübeck hängt München ab - Verweildauer der Anzeigen im Internet

Quelle: Immobilien Zeitung

Die ein oder andere Frage eröffnet sich da aber schon. Beispielsweise die, welche Anhaltspunkte durchschnittliche Vermittlungszeiten wie in Mönchengladbach (9,22 Tage), Fulda (9,73 Tage), Neumünster (10,76 Tage) oder Dresden (11,27 Tage) den potenziellen Investoren geben können. Eine Antwort: Die Entscheidung für oder gegen das Investment an dieser Stelle kann einem dann wohl niemand abnehmen. Und eine weitere Beobachtung könnte sein: Im Wohnungsmarkt passiert noch sehr vieles an Vermarktung jenseits der Internetportale. "Wir wissen natürlich, dass die online angebotenen Wohnungen nur einen Ausschnitt des Marktes zeigen", sagt Harms. "Dennoch sagt es viel über einen Standort aus, wie lange die Wohnungsanzeigen dort jeweils online sind. Für Investoren ist die Schaltdauer deshalb eine wertvolle Kennziffer", ist Harms sicher. Sicher ist auch: Die Suche nach den möglichst eindeutigen Marktkennziffern treibt die Wohnimmobilienbranche mit Blick auf ein Ende des Booms immer mehr um.

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