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Digitales | 23.05.2019

Aus IZ21/2019, S. 9

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:

Willkommen im Experimentallabor für das Büro der Zukunft

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler
Ein lichtdurchflutetes Treppenhaus und Grün in den Ecken sollen im Edge Olympic das Wohlbefinden der Nutzer erhöhen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler

Das Büro der Zukunft sieht auf den ersten Blick aus wie eine Mischung aus Konferenzzone und Wellnessoase. Doch dahinter steckt ein Kalkül, das Bewirtschaftungskosten senken, die Umwelt entlasten und gleichzeitig die Mitarbeiter produktiver machen soll. In seinem Olympic-Gebäude in Amsterdam testet Edge Technologies die neuesten Kniffe, um das alles unter einen Hut zu bringen.

Die Zukunft des Büros ist grün, und das ist wörtlich zu nehmen. Im Amsterdamer Edge Olympic, dem neuesten Flaggschiff des niederländischen Entwicklers Edge Technologies, gibt es in den Gemeinschaftszonen Klimainseln mit Grünpflanzen, die Wände in der Kantine sind mit Ranken überwuchert. Alle Pflanzen sind echt und akkurat gestutzt. Mit Hightech scheint das alles auf den ersten Blick wenig zu tun zu haben. Doch es folgt den neuesten Erkenntnissen der neurobiologischen Forschung, erklärt Sandra Gritti, die bei Edge für die Erprobung neuer Technologien zuständig ist. "Klassische Büros lenken entweder durch zu viel Lärm von der Arbeit ab oder haben keinen Raum, an dem sich Gruppen treffen können. Studien aus den USA zeigen, dass Mitarbeiter im Homeoffice viel produktiver sind als im Büro. Als Entwickler von Bürogebäuden müssen wir das berücksichtigen. Das Edge Olympic ist unser erster Prototyp, in dem wir diesen Gedanken umgesetzt haben."

Anderthalb Jahre wurde das ehemalige Olympic Plaza dazu von Edge umgebaut, bis es im August 2018 unter neuem Namen eröffnete. Es liegt in einem Büroviertel in der Fred. Roeskestraat 115, nahe des namengebenden Olympiastadions, etwa auf halbem Weg zwischen Innenstadt und dem Flughafen Schiphol. Die ehemalige Natursteinfassade wurde zugunsten einer Dreifachvollverglasung entsorgt, um mehr Licht hereinzulassen und gleichzeitig eine energieeffizientere Heizung und Kühlung zu ermöglichen. Die alten Fassadenteile hat Edge als Bodenbelag im Erdgeschoss recycelt. Edge selbst ist Hauptmieter in dem Gebäude, das nach seiner Entwicklung an einen Investor verkauft wurde.

Zusammen mit Technologieunternehmen wie dem Elektroladesäulenhersteller EVBox und anderen Langfristmietern sind damit etwa 4.900 m² der rund 11.100 m² Gesamtnutzfläche für eine Frist von zehn Jahren belegt. Daneben existieren 1.000 m², die ab 200 m² unterteilbar sind und eine Mietdauer von einem Jahr aufweisen, knapp 1.600 m² für Studios, die ab drei Monaten zu mieten sind sowie gut 2.600 m² Coworkingfläche. Die Immobilie ist voll vermietet, für Mietaspiranten gibt es Wartelisten. Großunternehmen wie der Edge-Partner Microsoft nutzen kurzfristige Projektaufenthalte ihrer Mitarbeiter dazu, sich mit den Start-ups auszutauschen, die Fläche im Gebäude belegen. Dieses Konzept ist bisher vor allem aus sogenannten Innovationshubs bekannt. Als eigenständige Bürogebäude setzen mittlerweile auch deutsche Projekte wie The Ship in Köln (siehe "Ein Schiff für Start-ups in Ehrenfeld", IZ 11/18) und der Digitalcampus Hammerbrooklyn (siehe "In Hamburg wächst ein Digitalquartier", IZ 20/19) auf das Prinzip des kreativen Ideenaustauschs.

Die begrünten Wände im Innern des Edge Olympic sollen die Luftqualität verbessern, das Wohlbefinden der Mitarbeiter erhöhen und Stress reduzieren. In den offenen Bereichen, die alle Mieter gemeinsam nutzen können, sorgt Wasserplätschern aus den Deckenlautsprechern dafür, dass ungewollte Umgebungsgeräusche ausgeblendet werden. Das ist nur ein Beispiel dafür, wie im Edge Olympic technische Mittel genutzt werden, um dem Menschen eine Umgebung zu bieten, die seinen natürlichen Bedürfnissen möglichst nahekommt. Dazu ist das Gebäude mit Sensoren geradezu gespickt. Sie sind in rund 7.000 sogenannten Knoten gebündelt, wobei jeder Knoten fünf bis acht Sensoren umfasst. Diese messen jede Veränderung von Licht, Temperatur und Luftfeuchte. Die Knoten sitzen nahe der Deckenlampen, sodass die Sensoren deren Verkabelung zur Stromversorgung und Datenübertragung nutzen und daher keine Batterien benötigen. Zusammengeführt werden alle Signale über eine zentrale IT-Infrastruktur. "Das Gebäude wurde um diesen Backbone herum geplant, nicht umgekehrt, wie sonst üblich", erklärt Gritti.

Die Sensorknoten sind als Steckmodule ausgelegt und könnten einfach getauscht werden, wenn irgendwann bessere Modelle auf den Markt kommen. Das ist ein großer Unterschied zu The Edge. Das ist quasi der Urahn des nachhaltigen und smarten Gebäudes, das OVG Real Estate Ende 2014 nur einen Steinwurf entfernt als Hauptquartier für die Beratungsfirma Deloitte fertigstellte. "Bei The Edge war alles noch wie ein riesiges Puzzle, aus Einzelteilen mühsam zusammengefügt", erklärt Gritti, "beim Olympic hingegen greifen alle Komponenten von Anfang an ineinander." Die dazu nötigen Voraussetzungen umreißt Edge-CTO Erik Ubels: "Wir haben vorgefertigte Betonteile genutzt, das erleichtert es, Aussparungen für die späteren Leitungen gleich an die richtige Stelle zu setzen." Die Deckenelemente wiederum bestehen aus normierten Modulen, die 1,20 m auf 4,20 m groß und nur 18 cm dick sind. In Bürogebäuden sind sonst bis zu 60 cm Deckenabhängung üblich.

Möglich wurde die Modullösung durch den konsequenten Einsatz von Building Information Modeling (BIM) und die Zusammenarbeit der Teilhersteller, erklärt Ubels: "Für The Edge haben wir die Bauteile noch aus dem Katalog herausgesucht und einzeln montiert. Für das Olympic haben wir uns mit den Herstellern abgestimmt, die ihre Teile schon vorab zusammenfügen." Das erleichtert nicht nur den Innenausbau, sondern verbilligt auch die spätere Wartung. Neben der Energieeinsparung von rund 75% gegenüber herkömmlichen Gebäuden ist das für Ubels das wichtigste Argument für ein smartes und nachhaltiges Gebäude. Eine genaue Investitionssumme nennt das Unternehmen nicht, im Roh- und Teilausbau hat das Edge Olympic rund 1.375 Euro/m² gekostet. Entscheidend sei etwas ganz anderes, meint Ubels: "Wir stehen auf dem Standpunkt, dass ein Edge-Gebäude über den gesamten Lebenszyklus nicht teurer ist als ein herkömmlich gebautes." Dass angesichts dieser Rechnung nicht noch mehr Entwickler als bisher innovative Gebäudetechnik nutzen, liegt laut Ubels nicht an den Zahlen, sondern daran, dass wegen der herrschenden Marktbedingungen konventionelle Bürogebäude genauso erfolgreich verkauft werden können. Und für die muss sich der Entwickler nicht mit neuer Technik auseinandersetzen. Edge selbst will nur noch smart und nachhaltig entwickeln. Das Olympic dient dabei als Testfeld, um neueste Technologien für künftige Projekte auszuprobieren, die derzeit unter anderem in der Hamburger Hafencity und am Berliner Hauptbahnhof entstehen.

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