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Märkte | 23.05.2019

Aus IZ21/2019, S. 8

Von Robin Göckes

In diesem Artikel:

Coworking auf dem Weg in die Profitzone

Quelle: Unicorn Workspaces
Unicorn setzt für schnelleres Wachstum besonders auf geringere Ausbaukosten als die Konkurrenz.

Quelle: Unicorn Workspaces

Während sich die Coworkingbranche in Deutschland von einem Rekord zum nächsten aufschwingt, üben sich Vermieter und Investoren in gemäßigter Zurückhaltung. Angesichts der Tatsache, dass trotz aller Euphorie bei Weitem nicht alle Anbieter von Flex-Office-Lösungen profitabel arbeiten, ist das womöglich keine schlechte Idee. Die Erfolgsformel für die Zukunft könnte in einer stärkeren Zusammenarbeit liegen.

Mit Schwung rollt der Coworkinghype über den deutschen Bürovermietungsmarkt. Ende vergangenen Jahres wurde erstmals die Marke von 1 Mio. m² angemieteter Fläche in den sieben größten Büromärkten geknackt. Die Nutzerzahlen steigen seit Jahren unaufhörlich. Wer nach einem Anbieter fahndet, der nicht ganz akut und schnell weitere Standorte eröffnen möchte, muss schon lange suchen. Nur Vermieter und Investoren treten ein wenig auf die Euphoriebremse. Mehr als 20% Coworking will kaum jemand im Portfolio haben. In der Bewertung wird ein zu hoher Anteil von flexiblen Büroflächen im Gebäude nicht selten zum Grund für Abschläge, wie aus einer Untersuchung von Art-Invest Real Estate hervorgeht.

Dass ein wenig Zurückhaltung, trotz der sich fast überschlagenden Erfolgsmeldungen der Coworkingbranche, nicht verkehrt sein dürfte, zeigt ein Blick auf eine Statistik, die die Branchenplattform deskmag veröffentlicht hat. Demnach arbeiteten im vergangenen Jahr lediglich 31% aller Coworkingstandorte in Deutschland profitabel, 28% waren im Minus und bei 41% glichen sich Gewinne und Verluste aus. Im weltweiten Vergleich zeigt sich ein ähnliches Bild, auch wenn dort der Prozentsatz der profitablen Standorte mit 41% etwas höher ist. Weltweit waren 2018 25% im Minus, 33% kamen unter dem Strich bei null heraus.

In vielen Fällen, da sind sich die Branchenbeobachter einig, sind die Verluste dem rasanten Wachstumskurs geschuldet, den die meisten Anbieter eingeschlagen haben. Prominentestes Beispiel ist der US-amerikanische Branchenprimus WeWork. Für das vergangene Jahr vermeldete das Unternehmen einen Umsatz von 1,82 Mrd. USD und einen Verlust in Höhe von 1,93 Mrd. USD.

Angesichts solcher Zahlen kann Markus Wiedenmann nur ungläubig lachen. "Wenn ein Unternehmen mehr Verlust als Umsatz macht, ist es für mich eigentlich pleite", kommentiert der geschäftsführende Gesellschafter von Art-Invest. "Eigentlich", sagt er. Denn: "Andererseits hat WeWork eben auch diese astronomische Unternehmensbewertung irgendwo oberhalb von 40 Mrd. USD."

Die ist eine Wette auf das Potenzial von WeWork. Darauf, was passiert, wenn der Wachstumskurs und die mit ihm verbundenen Ausgaben zurückgefahren werden. Darauf, dass dann tatsächlich auch Geld verdient werden kann. Wiedenmann ist davon überzeugt, dass das grundsätzlich mit dem Geschäftsmodell, das den flexibel nutzbaren Bürowelten zugrunde liegt, machbar ist. "Bei entsprechender Auslastung der Standorte rechnet sich das Geschäftsmodell. Und das sollte für Eigentümer von Immobilien am Ende entscheidend sein", sagt er.

Einen Anhaltspunkt dafür, dass die Einschätzung Wiedenmanns weniger Optimismus als Realismus sein könnte, gibt er selbst. Sein Unternehmen Art-Invest ist seit 2013 bei einem der größten Coworkinganbieter in Deutschland mit an Bord. Damals sicherte sich Art-Invest eine 50%-Beteiligung an dem 2008 von Michael Schmutzer gegründeten Unternehmen Design Offices. 27 Standorte mit einer Gesamtfläche von 102.000 m² in elf deutschen Städten umfasst das Portfolio derzeit. In die Profitzone konnte oder wollte Design Offices bislang aber auch nicht vordringen. Das soll sich nun ändern. "Uns ist es wichtig, dass wir auch tatsächlich Geld verdienen. Mit Design Offices werden wir im kommenden Jahr den Break-even erreichen, trotz des großen Wachstums", kündigt Wiedenmann an.

In Deutschland sind solche direkten Kooperationen zwischen Bestandshaltern oder Entwicklern und Flex-Office-Anbietern noch vergleichsweise selten. Auch an dieser Stelle zeigt sich die Zurückhaltung, die in Vermietungsfragen meist ebenfalls noch vorherrscht. "Dass Asset-Manager selbst dazu übergehen, Anbieter von flexiblen Arbeitsplatzlösungen zu werden oder direkt mit diesen zusammenarbeiten, ist im Ausland schon gut zu beobachten. In Deutschland ist es noch nicht so oft anzutreffen", sagt Holger Weber, Leiter Research bei Art-Invest. Das hängt laut Wiedenmann damit zusammen, dass die Coworkingbranche hierzulande erst noch am Anfang steht, ihren Einfluss auf die Immobilienwirtschaft geltend zu machen. "Aktuell gibt es noch eine Kluft zwischen Immobilienunternehmen und Kunden", sagt er.

Ein Flex-Office-Unternehmen, das die Chancen durch Kooperationen im Blick hat, ist Unicorn. Vor drei Jahren gestartet, verfügt es derzeit über acht Standorte in Berlin und will in diesem Jahr sechs weitere in der Hauptstadt eröffnen. Hinzu kommen jeweils ein weiteres Haus in Potsdam und in Köln 2019. In München will Unicorn ab 2020 präsent sein - der Mietvertrag für eine Immobilie an der Kaufinger Straße ist schon unterschrieben. Auch die europäische Expansion steht auf dem Zettel: Zwei Spaces in Lissabon wurden bereits im ersten Quartal dieses Jahres eröffnet.

Neben einer fixen Miete bietet Unicorn Bestandshaltern die Möglichkeit, über die Belegungsrate eines Standorts direkt an den Umsätzen zu partizipieren. Und wer noch tiefer einsteigen will, für den ermöglicht es das Unternehmen, den Gegenwert der Jahresmietsumme bei der nächsten Finanzierungsrunde in Anteilen am Unternehmen zu erhalten. "Dazu befinden wir uns derzeit mit zwei Bestandshaltern in Gesprächen", sagt Florian Kosak, CEO bei Unicorn. Auch der Gründung von Joint Ventures stehe sein Unternehmen offen gegenüber.

Behält Unicorn das bisherige Entwicklungstempo bei, könnte das Berliner Start-up schon bald in die Riege der größeren Akteure auf dem deutschen Markt vorstoßen. An den finanziellen Rahmenbedingungen sollte das nicht scheitern. "Wenn wir morgen aufhören würden zu wachsen, wären wir innerhalb kürzester Zeit profitabel", sagt Co-Gründer Masoud Kamali. CEO Florian Kosak ergänzt: "Auf unserem Balance-Sheet steht nur deshalb kein Gewinn, weil wir alles gleich wieder reinvestieren." Werde ein neuer Unicorn-Standort eröffnet, werfe dieser bereits nach dem dritten Monat mehr Geld ab, als für den Unterhalt ausgegeben werden muss. 18 Monate dauere es im Schnitt, um die anfänglichen Investitionsausgaben wieder hereinzuholen.

Einzelne Standorte schnell in die Gewinnzone führen zu können, könnte in den nächsten Jahren für viele Anbieter ein entscheidender Erfolgsfaktor werden. Denn die wachsende Konkurrenz um Flächen und Kunden wird zu einer Konsolidierung der Betreiberlandschaft führen. Davon gehen im Grunde alle Analysen, die sich mit den Zukunftschancen der Branche beschäftigen, aus. Geschluckt würden dann vor allem kleinere regionale Anbieter, die nur über wenige Standorte verfügen. Wie eng deren finanzielle Spielräume mitunter schon heute sind, zeigt ein Blick nach Frankfurt. In der Mainmetropole musste der eigentlich weitestgehend etablierte Anbieter Coworkplay Insolvenz anmelden, nachdem ein Experiment gescheitert war. Ein neuer Standort im Einkaufszentrum MyZeil funktionierte nicht so, wie er sollte - und sorgte für das finanzielle Aus des Unternehmens.

Früh dran in Sachen Fusion war der Berliner Anbieter rent24, der sich 2017 die Mehrheit an Friendsfactory sicherte und damit auf einen Schlag das räumliche Geschäftsfeld massiv ausweitete. Der Expansionskurs hält bis heute an.

In Richtung Fusion lässt außerdem der Blick auf die finanziellen Strukturen von Unicorn denken. Denn Co-Gründer Masoud Kamali ist auch Gründer des Kapitalgebers WestTech Ventures, von dem das Startkapital für Unicorn stammt. Interessant daran: WestTech Ventures ist zudem an Knotel beteiligt, ebenfalls einer der Akteure für flexible Bürolösungen auf dem deutschen Markt. Knotel ist derzeit an mehreren Standorten in Berlin aktiv und hat bereits den ansässigen Anbieter Ahoy geschluckt. Dass er mit WestTech Ventures sowohl an Knotel wie auch an Unicorn beteiligt ist, sei allerdings lediglich Zufall, versichert Kamali. "Das ist ein Mitbewerber unter vielen, mehr nicht." Zudem biete der Markt genug Raum für viele Akteure. "Es ist kein The-Winner-Takes-It-All-Market."

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