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Märkte | 23.05.2019

Aus IZ21/2019, S. 6

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Real I.S. setzt auf Hotelhybride

Quelle: bauwo Grundstücksgesellschaft mbH, Urheber: bloomimages
Im Oktober 2018 hat Real I.S. für den Real I.S. Themenfonds Deutschland II ein Hotelprojekt in Hannover erworben.

Quelle: bauwo Grundstücksgesellschaft mbH, Urheber: bloomimages

Real I.S. will künftig mehr Kapital in Hotelimmobilien investieren. Der Fondsdienstleister der BayernLB sieht vor allem im Segment Serviced Apartments viel Potenzial. Noch in diesem Jahr soll ein erstes Objekt dieser Betriebsart erworben werden. Nicht nur an die Kombination Hotel und Wohnen glaubt das Management, auch die Verbindung von Hotel und Arbeit hat die Tochter der Landesbank im Blick.

Bei Real I.S. hat man zwei neue Begriffe kreiert: HoLive und HoWork. HoLive steht für Hotel und Wohnen, HoWork für Hotel und Arbeit. Beide Worte stehen für Konzepte, denen das Management viel Entwicklungspotenzial zubilligt. Während HoLive laut Chefresearcher Marco Kramer schon reif für Investitionen ist, soll bei HoWork die weitere Entwicklung noch ein wenig beobachtet werden. "Das ist ein Trend der Zukunft, da wollen wir dabei sein", sagt Maximilian Ludwig, Senior Director und Head of Asset Management Retail & Hotel bei Real I.S. Noch gebe es aber nicht viele überzeugende Produkte am Mark. Doch das werde sich ändern, meint Ludwig. Die Kombination von Hotel und Arbeit trage dem modernen Lifestyle vieler Geschäftsreisender Rechnung. "Die nutzen die Hotelarbeitsplätze, um in angenehmer Atmosphäre vor oder nach einem Termin vom Hotel aus zu arbeiten", erklärt Ludwig. Zudem benötigen Beschäftigte in Branchen wie dem IT-Dienstleistungssektor meist keinen festen Arbeitsplatz mehr. "Die Berufsnomaden arbeiten von überall auf der Welt aus an ihrem Projekt und suchen daher City- wie auch Ferienhotels, die HoWork-Konzepte anbieten", ergänzt Kramer. Hotels bieten dabei entweder Büroarbeitsplätze in einem separaten Raum an, oder ein Anbieter von flexibel nutzbaren Büroflächen wie etwa WeWork oder Design Offices sind als zweiter Mieter ins Gebäudekonzept integriert. "Letzteres hat den Vorteil kurzer Wege zwischen Übernachtungsmöglichkeit und temporärem Arbeitsplatz", be-tont Kramer. Mittlerweile gebe es Unternehmen, die HoWork ganzheitlich als Konzept betreiben, sagt Ludwig und nennt als Beispiel Ruby Hotels in Kombination mit Ruby Works. "Das Segment ist aber noch in einem frühen Entwicklungsstadium."

Anders sieht das bei HoLive aus. Das Angebot an Serviced Apartments nehme dynamisch zu, sagt Ludwig. Daten des Dienstleisters Apartmentservice zufolge soll der Markt von aktuell 33.400 Apartments in 600 Häusern bis zum Jahr 2020 um rund 40% auf 47.300 Apartments wachsen. Bis zum Jahr 2030 gehen die Experten gar von einem Anstieg auf 100.000 Apartments aus. Der Anteil der Serviced Apartments am Zimmerangebot des gesamten Hotelmarkts läge dann bei rund einem Zehntel; aktuell sind es gerade mal 3%.

HoLive unterscheide sich vom klassischen Hotelzimmer durch eine Koch- und Essgelegenheit, erklärt Ludwig. Der Service sei bei den meisten Anbietern deutlich geringer als bei einem klassischen Hotel, und damit sei es auch einfacher, geeignete Mitarbeiter zu finden. Zudem gebe es Gemeinschaftsräume, um soziale Kontakte zu knüpfen zu können. Serviced Apartments profitieren dabei von zwei Entwicklungen. "Für Unternehmen mit Geschäftssitz in einer deutschen Großstadt ist der Mangel an Wohnraum bei der Rekrutierung neuer Mitarbeiter ein zunehmendes Problem", erläutert Kramer. Neue Mitarbeiter würden daher temporär in Serviced Apartments untergebracht. "Damit ist der Boom im Wohnungsmarkt ein erheblicher Treiber für das Wachstum und den Erfolg von Serviced Apartments und damit für den Hotelmarkt." Zudem böten Serviced Apartments für Zeitarbeitskräfte, Berater und Dienstleister, die für eine befristete Zeit in einer Großstadt arbeiten, einen deutlich größeren Wohnkomfort als klassische Hotelzimmer. Auch das befeuere die Nachfrage, sagt Kramer.

Ludwig gibt sich optimistisch, dass Real I.S. noch in diesem Jahr eine Immobilie erwerben wird, die Hotel und Wohnen kombiniert. "Wir schauen uns viel an und sind in Gesprächen mit Projektentwicklern", sagt der Manager. Interessant seien Objekte ab einer Investitionssumme von 10 Mio. Euro. Das Haus sollte über mindestens 80 Apartments mit 20 m2 bis 40 m2 Wohnfläche verfügen. Nach oben gebe es nur eine Grenze: Das Objekt müsse mit seiner Größe an dem jeweiligen Standort wirtschaftlich betrieben werden können. Vor allem A- und B-Städte seien interessant, sagt Ludwig. Nach wie vor investiere Real I.S zwar stark in Büroimmobilien. Logistikobjekte und Hotels gewönnen aber als Beimischung an Bedeutung. Im Mai hat das Unternehmen im Rahmen eines Forward-Deals das Hotel Holiday Inn Express Göttinger Hauptbahnhof für den Spezial-AIF Real I.S. Themenfonds Deutschland erworben. Die 5.061 m2 umfassende Projektentwicklung mit 144 Zimmern auf vier Etagen soll Anfang 2020 fertiggestellt werden.

Das Transaktionsvolumen des vergangenen Jahres mit 4 Mrd. Euro zeige, dass der Hotelmarkt längst aus seinem Nischendasein entwachsen ist, betont Kramer. Langfristig gesehen könnte sich das Investitionsvolumen für Hotels an die Umsätze bei Logistik- und Handelsobjekten annähern.

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