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Märkte | 23.05.2019

Aus IZ21/2019, S. 5

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Berliner Büromarkt mal wieder vor der Wende

Seit 2015 befragt die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) mit dem Center of Real Estate Studies (Cres) zweimal jährlich Immobilienprofis nach ihrer Einschätzung zur Entwicklung des Büromarkts. Für 2020 rechnen sie nun mit einem schwächeren Anstieg der Spitzenmieten als im laufenden Jahr - zum wiederholten Male.

Es ist nicht das erste Mal, dass die von gif/Cres für das Folgejahr prognostizierten Mietwachstumsraten niedriger liegen. Und es wäre gleichfalls nicht das erste Mal, dass sie sich irren. Ein Vergleich der Consensus Office Market Forecasts der Jahre 2016 bis 2019 zeigt, dass die Erwartungen insbesondere an die Mietpreisentwicklung in Berlin regelmäßig von der tatsächlichen Entwicklung übertroffen werden. So gingen die Experten 2016 davon aus, dass die Bürospitzenmieten der Hauptstadt um 8% zulegen würden, im Folgejahr 2017 aber nur noch um 3,1%. Ende 2017 mussten sie jedoch erneut ein 8%iges Spitzenmietplus verbuchen. Dafür rechneten sie für 2018 mit einer geringeren Wachstumsrate von 4%. Diese Abschwächung trat dann aber nicht ein, stattdessen zogen die Spitzenmieten sogar um ganze 9,5% an.

Für 2019 lag die Consensus-Prognose erstmals exakt auf dem dann tatsächlich erreichten Level: plus 5%. Die Prognose der aktuellen Umfrage für 2020 sagt für Berlin erneut eine Abschwächung des Aufwärtstrends voraus: Im kommenden Jahr sollen die Spitzenmieten demnach nur noch um 3% steigen.

Auch auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt lag die tatsächliche Entwicklung der Spitzenmiete regelmäßig über der Consensus-Prognose. Und wie für Berlin wurde mit der Schätzung für 2019 eine Punktlandung hingelegt: plus 3%. Für 2020 lautet die Prognose für Frankfurt: 2%. Für die übrigen Topstädte gehen die Experten ebenfalls von sinkenden Wachstumsraten bei der Spitzenmiete aus. In Düsseldorf wird 2020 gar keine Aufwärtsbewegung mehr angenommen, in Hamburg nur noch ein marginales Plus von 1,5%. Zweitbester Markt ist im kommenden Jahr demnach München mit 2,4%.

Der Leerstandsabbau, gemessen an der Leerstandsquote, werde im kommenden Jahr ebenso zum Stillstand kommen, heißt es. In der Vergangenheit hatten die Experten den Leerstandsabbau vor allem in Berlin und Frankfurt zwar ebenfalls oft unterschätzt, nun überzeugt aber der anziehende Büroneubau verbunden mit der Abkühlung der Konjunktur die Experten von einer Trendumkehr: Zumindest in Berlin und München soll sich die Leerstandsquote im kommenden Jahr daher seit Langem wieder leicht erhöhen.

Eine Fortsetzung der Renditekompression wird ebenfalls für keine der Städte erwartet. Allerdings brachten die Experten auch 2016 und 2017 schon keine Fantasie mehr für eine solche Entwicklung auf. "Nach den aktuellen Prognosen dürften sich die Anfangsrenditen dann 2017 auf allen Büromärkten stabil zeigen", hieß es beispielsweise in der 2016er Umfrage. Die Renditen in Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg sanken in den Folgejahren trotzdem weiter. Aber jetzt soll nun wirklich das Ende der Fahnenstange erreicht sein. "Berlin hat einen historischen Tiefstwert erreicht", lautet das Fazit. Dieselbe Aussage hatten die Experten schon vergangenes Jahr für 2019 getroffen - und bisher Recht behalten.

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