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Märkte | 23.05.2019

Aus IZ21/2019, S. 2

Von Martin Binsfeld

In diesem Artikel:

Berliner Immobilienrisiken

Der Investorenglaube an ununterbrochenes Mietwachstum in der deutschen Hauptstadt ist ungebrochen. Manfred Binsfeld von Scope Investor Services gießt Wasser in den Wein.

Quelle: Scope Investor Services GmbH, Urheber: Manfred Binsfeld
Manfred Binsfeld.

Quelle: Scope Investor Services GmbH, Urheber: Manfred Binsfeld

Berlins Immobilienmarkt kennt seit Jahren nur eine Richtung - nach oben. Vor allem internationale Investoren treiben die Preise. Die Berliner Wirtschaft zeigt seit 2005 eine beeindruckende Wachstumsstory mit entsprechendem Beschäftigungsaufbau und hoher Zuwanderung. Diese stabilen Trends bilden das auch weiterhin solide Fundament für langfristig orientierte Immobilieninvestoren.

Dennoch, auch auf dem Berliner Immobilienmarkt gibt es Risiken. Nach mehr als zehn Boomjahren sollten Investoren vor allem zyklische Risiken nicht aus dem Blickfeld verlieren. In den vergangenen drei Jahren stiegen die Preise auf dem Büroimmobilienmarkt im Durchschnitt um mehr als 20% p.a. Die Mietrenditen liegen zum Teil unter 3%. In Deutschland klafft die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen nur in München ähnlich weit auseinander wie in Berlin.

Ein ähnliches Bild zeigt der Wohnungsmarkt: Eigentumswohnungen kosten heute doppelt so viel wie 2010. Die Mietrenditen für viele Objekte liegen ebenfalls bei unter 3%. Ob Investoren auf diesem Renditeniveau noch eine ausreichende Entschädigung für eingegange Risiken erhalten, darf zumindest angezweifelt werden.

Auf der Nachfrageseite gibt es zumindest zwei Faktoren, die auf eine Normalisierung hindeuten. Zum einen hat die Dynamik der Zuwanderung zuletzt an Kraft eingebüßt. Zum anderen bremst der Fachkräftemangel die Schaffung neuer Bürojobs. Darüber hinaus sind in Berlin innovative Branchen und junge, schnell wachsende Unternehmen vergleichsweise stark vertreten. In wirtschaftlichen Abschwüngen durchlaufen jedoch gerade sie häufig die stärksten Bereinigungsprozesse. Auf der Angebotsseite gibt es vor allem am Büromarkt zyklische Risiken. Zahlreiche Marktbeobachter erwarten für die kommende Jahre eine starke Erweiterung der Projektpipeline. Sollte das mit einer Abkühlung der Konjunktur zusammentreffen, wird dies deutliche Auswirkungen auf das Preisniveau haben.

Neben den zyklischen Risiken sollten Investoren auch die besondere Anfälligkeit Berlins für politische Risiken nicht außer Acht lassen. In keiner anderen deutschen Metropole ist das Einkommensniveau der privaten Haushalte niedriger. Mehr als die Hälfte der Berliner Haushalte verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von unter 2.000 Euro. Zum Vergleich: In München sind es nur 36%. Diese Tatsache macht drastische Maßnahmen der Berliner Politiker - wie die Deckelung der Mieten, Kaufverbote für Ausländer oder gar Enteignungen - wahrscheinlicher als in anderen Metropolen.

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