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Märkte | 16.05.2019

Aus IZ20/2019, S. 31

Von Gerda Gericke

In diesem Artikel:

Die Zeit zu verkaufen ist jetzt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin Lea Gericke
Berlins Immobilienparty macht eine Pause.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin Lea Gericke

Berlin. "Die Höchststände im Bestand sind erreicht. Das nächste Plateau steht bevor - die Zeit zu verkaufen ist jetzt." So beurteilt Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial in Berlin, den Wohnungsmarkt in der deutschen Hauptstadt.

Transaktionsvolumen mit rund 19 Mrd. Euro auf neuem Rekordniveau - Abschwächung der Preisanstiege - Anzahl der Kauffälle um 9% gesunken." So beschreibt der Gutachterausschuss Berlin den hauptstädtischen Immobilienmarkt des vergangenen Jahres.

Dem vorausgegangen war ein unglaublicher Hype - ein Ausnahmewachstum bei Bevölkerung, Kaufkraft und auf dem Arbeitsmarkt. "Mit den drastischen Veränderungen, die der Berliner Immobilienmarkt in 20 Jahren erfahren hat, haben die wenigsten gerechnet", erinnert sich Rackham F. Schröder, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial in Berlin. Die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser haben sich im Schnitt verfünffacht.

Zur Erinnerung: Um die Jahrtausendwende kämpfte der Berliner Markt mit einer Rezession und einem negativen Wanderungssaldo. Damals standen 7,5% aller Wohnungen leer, heute sind es 1,1%. Anstatt über Möglichkeiten zur Wertsteigerung ihrer Immobilie nachzudenken, saßen die Eigentümer bei Schröder im Büro und sorgten sich über wachsende Leerstände, warben Hausbesitzer mit Incentives wie mietfreien Zeiten oder einem neuen Kühlschrank.

Bis 2004 kauften Berliner oder Investoren aus der Region Wohn- und Geschäftshäuser. "Dabei handelte es sich noch viel mehr als heute um semiprofessionelle Käufer, die alles in Eigenregie gemacht haben", berichtet Schröder. Danach sprach sich die "Unterbewertung" Berliner Bestände in Dänemark, Italien und Spanien herum. Dann setzte die große Trendwende ein.

Der mit über 60 Mrd. Euro verschuldete Berliner Senat unter dem regierenden Bürgermeister Klaus Wowereit - von ihm stammt der Slogan "arm, aber sexy" - und dem jetzt radikalisierten damaligen Finanzsenator Thilo Sarrazin (beide SPD) verkaufte die größte städtische Wohnungsgesellschaft GSW an den US-Finanzinvestor Cerberus und den Whitehall-Fonds von Goldman Sachs. Das Investorenkonsortium erwarb die rund 65.000 Wohnungen für 405 Mio. Euro, übernahm zudem die Schulden der GSW in Höhe von rund 1,56 Mrd. Euro und verpflichtete sich, etwa 450 Mio. Euro in den Bestand zu investieren.

Berlin war in den internationalen Fokus gerückt. Die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser nahmen Fahrt auf und legten von 2004 bis 2007 um rund 50% zu. Die Zahl der Verkaufsfälle stieg ebenfalls enorm an und die Käuferschaft wurde immer internationaler. "2007 wurden 2.905 Häuser gehandelt - aktuell sind es 1.026", so Schröder.

2008 erschütterte die Finanzkrise die Märkte. Lehman war für alle ein Schock - für einige Zeit ging nichts mehr. Die internationalen Investoren hatten große Probleme auf ihren Heimatmärkten und zogen sich aus Berlin zunächst zurück. Die Preise fielen. Wer alles nur auf Pump gekauft hatte, holte sich eine blutige Nase.

Schröders Umsatz halbierte sich. Und auf einmal saßen wieder fast ausschließlich lokale Akteure vor seinem Schreibtisch. "Unser Kundenkreis hat sich unmittelbar danach zu gut 90% ausgetauscht."

2014 waren die Wunden geleckt, der Berliner Immobilienmarkt nahm wieder Fahrt auf. Bis jetzt. Engel & Völkers rät zum Ausstieg. Ganz so eilig hat es Jakob Mähren zwar nicht, doch auch er hält mittlerweile die Füße still. 2002 fing der damals frisch gebackene Abiturient an, in noch unbeliebten Berliner Kiezen Mehrfamilienhäuser zu kaufen. Heute hat die Jakob Mähren AG mehr als 1.500 Wohnungen im Bestand.

"Die Immobilienparty macht auf hohem Niveau eine Pause", sagt der Profi. "Viele Investoren haben in den vergangenen Jahren umfangreich investiert und warten nun erst einmal ab." Derzeit sei eine Seitwärtsbewegung am Wohnimmobilienmarkt zu beobachten, so Mähren. Nach druckfrischen Zahlen der Onlineplattform immowelt liegt die Bruttorendite für Wohnungen in Berlin aktuell bei 3,6% - gleichauf mit Frankfurt am Main.

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