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Politik | 16.05.2019

Aus IZ20/2019, S. 25

Von Martina Vetter

In diesem Artikel:

"Wir kaufen die Stadt zurück"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Der studierte Stadtsoziologe Florian Schmidt (Bündnis90/Die Grünen) will dafür sorgen, dass bei Neuentwicklungen gemeinwohlorientierte Mischnutzungen entstehen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Berlin. Dass der Baustadtrat eines Bezirks überregional bekannt ist, kommt eher selten vor. Florian Schmidt, Baustadtrat von Friedrichshain-Kreuzberg, hat das geschafft, weil er Investoren wie Christoph Gröner die Stirn bietet und konsequent das Vorkaufsrecht des Bezirks ausübt. In der Immobilien Zeitung spricht der Grünen-Politiker über sein Ziel, den gemeinwohlorientierten Wohnungsbestand von derzeit etwa 26% auf 50% zu erhöhen.

Immobilien Zeitung: Herr Schmidt, Sie sind bundesweit bekannt geworden, als Sie Christoph Gröner, Vorstandschef der CG-Gruppe, die Baugenehmigung für das Postscheckamt am Halleschen Ufer verweigert haben. Inzwischen hat er verkauft. Ist am Ende alles so gelaufen, wie Sie es gedacht haben?

Florian Schmidt: Ja, wir haben erreicht, dass sich der Anteil der Wohnfläche, die im Gemeineigentum entsteht, von 20.000 auf 30.000 m² erhöht. Außerdem wird es keine Luxuswohnungen für temporäres Wohnen im Turm des Postscheckamts geben. Das ist aus meiner Sicht die bessere Lösung. Die Menschen in Berlin-Friedrichshain-Kreuzberg brauchen keine teuren Wohnungen. Wenn dieses Konzept auf einer Fläche von 25.000 m² umgesetzt worden wäre, hätte das die Gentrifizierung der Nachbarschaft zur Folge gehabt. Stattdessen wird es im Turm und in den Neubauten, die der neue Eigentümer Art-Invest plant, wie früher Büros geben. Das ist besser, weil auch Büros gebraucht werden, und die Menschen, die dort arbeiten den Kiez nicht so verändern, wie es beim Projekt der CG der Fall gewesen wäre. In Büros arbeiten ja nicht nur Manager, sondern auch Leute, die weniger verdienen. Die soziale Vielfalt des Kiezes bleibt damit erhalten.

IZ: Mit Ihrer Politik gelten Sie als Investorenschreck. Sehen Sie sich selber auch so?

Schmidt: Manchmal gebe ich den Investorenschreck wie bei der CG-Gruppe. Das halte ich für legitim, um Entwicklungen, die nicht gewollt sind, entgegenzusteuern. Doch ich sehe den Staat nicht als Akteur, der alles selber machen soll. Wenn ich sage, wir kaufen die Stadt zurück, meine ich damit nicht die Verstaatlichung aller Immobilien, aber es sollte mehr gemeinwohlorientierte Akteure geben, bei denen die Miete eine Kosten- und keine spekulative Ertragsmiete ist. Der Gemeinwohlsektor sollte marktdominant werden.

IZ: Bevor Sie Baustadtrat geworden sind, waren Sie von 2009 bis 2016 Leiter des Projektbüros Kreativquartier Südliche Friedrichstadt. Sie haben mit dafür gesorgt, dass am Blumengroßmarkt erstmals öffentliche Grundstücke im Konzeptverfahren vergeben worden sind. Dort ist Berlins erste gewerbliche Baugruppe entstanden und zwei weitere Projekte, die die Bewohner in diesem weniger feinen Teil der Friedrichstraße an dem Neuen teilhaben lassen, das hier entstanden ist. Sind Sie mit dem Ergebnis zufrieden?

Schmidt: Die Entwicklung am Blumengroßmarkt finde ich weiterhin sehr erfreulich. Die Gebäude sind schön geworden, die Gemeinschaft wächst, aber es ist ja noch nicht alles ganz fertig und an den Konzepten wird noch gefeilt. Außerdem gibt es noch eine freie kommunale Fläche neben dem neuen taz-Gebäude. Dort ist eine Mischung aus Wohnen, Gewerbe und Kultur angedacht, deren Entwicklung mit der LokalBau-Plattform angeschoben werden soll.

IZ: Die LokalBau-Plattform ist erst vor Kurzem von stadtpolitischen Initiativen und dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gegründet worden. Wie funktioniert diese Plattform?

Schmidt: Zunächst haben wir öffentliche Grundstücke identifiziert, die für die LokalBau-Strategie geeignet sind. Demnächst werden wir die Flächen auf einer Plattform veröffentlichen, die für alle einsehbar ist. Darunter sind vier große Areale, wo jeweils bis zu 700 Wohnungen entstehen können, und etwa zehn Grundstücke für kleine und mittlere Projekte. Diese Flächen sollen zusammen mit städtischen Wohnungsgesellschaften oder gemeinwohlorientierten Akteuren wie Genossenschaften oder gemeinnützigen Stiftungen entwickelt werden. Vor der Vergabe der Grundstücke werden jeweils im Werkstattverfahren die Bedarfe ermittelt. Diese kooperative und transparente Konzeptentwicklung mit allen Protagonisten, vom Eigentümer bis zu den Anwohnern, ist die eine Ebene der LokalBau-Plattform.

IZ: Und die andere Ebene?

Schmidt: Das ist die Vergabe der Flächen, die nicht verkauft, sondern im Erbbaurecht übertragen werden. Auf diese Weise können Konzepte langfristig abgesichert werden, die man in einem Kaufvertrag nur über eine Zeitspanne von 15 Jahren festlegen könnte, was ja sehr wenig ist. Im Erbbaurecht können längere Zeiträume vereinbart werden, und wenn die Zeit abgelaufen ist, kann die öffentliche Hand wieder über die Fläche verfügen und gegebenenfalls neue Bedarfe definieren. Außerdem kann auf diese Weise der Spekulation mit Grundstücken vorgebeugt werden und durch die Erbpacht fließen dauerhaft Einnahmen in die öffentlichen Kassen.

IZ: Sie haben auch ins Gespräch gebracht, die Einnahmen aus der Verpachtung in den Kauf weiterer Flächen zu stecken.

Schmidt: Ja, bei der LokalBau-Strategie könnte ich mir so ein revolvierendes Modell vorstellen. Aber das müsste auf Senatsebene festgelegt werden, wo es ja bereits den Fonds für das Sondervermögen der öffentlichen Daseinsvorsorge (Soda) gibt.

IZ: Können Sie ein Grundstück nennen, das auf der LokalBau-Plattform eingestellt wird?

Schmidt: Zum Beispiel ein Grundstück der Berliner Stadtreinigung (BSR) an der Mühlenstraße, wo die BSR einen Werkhof mit vielen Parkplätzen unterhält. Dort beginnen wir gerade zu überlegen, wie man den Standort entwickeln kann, wenn die BSR dort bleibt. In einer wachsenden Stadt kann man ja nicht die komplette Infrastruktur an den Stadtrand verlagern. Aber die Fläche könnte besser genutzt werden, indem ein Großteil der Funktionen wie das Parken der Autos beispielsweise unter die Erde verlagert wird.

IZ: Zählt das Dragonerareal, das endlich vom Bund an Berlin gegangen ist, auch zu den Grundstücken der LokalBau-Plattform?

Schmidt: Ja, natürlich. Wobei dort bereits der Prozess für eine breite Beteiligung voll im Gange ist und von einem Sanierungsträger moderiert wird. Das Vorhaben ist quasi das Aushängeschild von LokalBau, dort zeigen wir, wie es funktionieren kann, ein so großes Areal so zu entwickeln, dass damit ein Stadtquartier gestärkt wird. LokalBau zielt darauf ab, vor allem für die Menschen zu bauen, die im Kiez leben bzw. keinen Platz mehr finden, weil sie durch teure Mieten oder Umwandlungen verdrängt werden.

IZ: Auch bei der Entwicklung privater Grundstücke verlangen Sie den Investoren einiges ab. Kann Ihrer Meinung nach die Idee des LokalBau-Modells auf private Flächen übertragen werden?

Schmidt: Das ist durchaus möglich. Beim RAW-Gelände etwa haben wir erreicht, dass die Eigentümer Pachtverträge für langfristige kulturelle Nutzungen abschließen werden. Auf dem ehemaligen Areal der Bock-Brauerei in der Fidicinstraße geht es in eine ähnliche Richtung. Bauwert hat das Gelände erworben und will dort Eigentumswohnungen bauen. Aber einen Teil der Fläche wird das Unternehmen wieder abgeben, sodass eine Mischeigentümerschaft entsteht. Die städtische Howoge könnte beteiligt werden und die Genossenschaft wird bezahlbare Gewerberäume absichern. Ein weiterer Teil soll für eine gewerbliche Nutzung entwickelt und verkauft werden.

IZ: Ist das Ganze schon unter Dach und Fach?

Schmidt: Die Verträge sind wohl geschlossen und stehen noch unter Vorbehalt der Umsetzung des Gesamtprojekts, bei dem zudem der Denkmalschutz eine wichtige Rolle spielt. Es zeigt sich, dass es ohne B-Planverfahren möglich ist, dass gemeinwohlorientierte Mischungen entstehen. So etwas könnte auch anderswo stattfinden, wie am Hafenplatz, um die Ecke vom Potsdamer Platz, wo Sozialwohnungen aus der Bindung gefallen sind und das Wohnquartier durch Teilabriss und Neubau verändert werden soll. Artprojekt plant dort mit Gewobag ein Projekt, bei dem am Ende kommunalisierte Wohnbestände und freifinanzierter Neubau herauskommen.

IZ: Die LokalBau-Plattform soll also eine Möglichkeit sein, gemeinwohlorientierte Projekte voranzubringen. Aber der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg zieht auch ganz andere Register und übt gezielt das Vorkaufsrecht aus, wenn Häuser in Milieuschutzgebieten verkauft werden. Wie viele Wohnungen sind in den zwölf Erhaltungsgebieten des Bezirks seit den Wahlen im Herbst 2016 gekauft worden?

Schmidt: Wir haben in dieser Legislaturperiode für 19 Häuser mit 577 Einheiten das Vorkaufsrecht zugunsten Dritter ausgeübt, die dauerhaft stabile Mieten garantieren. Bis auf drei Gebäude sind alle von landeseigenen Wohnungsgesellschaften erworben worden. Ein Haus ging an eine Stiftung mit einem Hausverein, eines an eine Privatfamilie, die im Haus wohnt und ein Haus an eine Genossenschaft. Der Kauf durch die Genossenschaft erfolgte, weil einer Landeseigenen der Preis zu hoch war. Die Genossenschaft konnte kaufen, weil Mieter vermögenswirksame Genossenschaftsanteile gezeichnet haben und die Genossenschaft damit finanzkräftiger war als die Landeseigene. Das macht das Genossenschaftsmodell in Bezug auf das Vorkaufsrecht sehr interessant und wir wollen mit dieser Form des Kollektiveigentums weiter experimentieren. Derzeit prüft das Stadtplanungsamt 13 weitere Häuser mit etwa 220 Wohnungen, für die wir eine Dachgenossenschaft gründen wollen, die sich auf das Vorkaufsrecht und schnelle Ankäufe spezialisiert.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Zur Grundsteinlegung der Gewobag in Kreuzberg erschien Florian Schmidt in schwarzem T-Shirt und kurzen Hosen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

IZ: Die Ausübung des Vorkaufsrechts in Erhaltungsgebieten ist nicht unstrittig, welches Ziel verfolgen Sie damit?

Schmidt: Mein politisches Ziel ist es, den gemeinwohlorientierten Wohnungsbestand nicht nur im Bezirk, sondern in ganz Berlin auf mindestens 50% zu erhöhen und dauerhaft preiswerten Wohnraum zu sichern. Das Vorkaufsrecht ist nur eine Möglichkeit, dieses Ziel zu erreichen und gleichzeitig Spekulation mit Immobilien entgegenzuwirken. Viel lieber würden wir aber präventiv kaufen und nicht über das Vorkaufsrecht, weil das einen hohen Kaufpreis und im Streitfall auch ein unangenehmes und oft langwieriges Verfahren für die Beteiligten bedeutet. Aktive Ankäufe wie beim Neuen Kreuzberger Zentrum und der Spezialfall Karl-Marx-Allee haben die Zahl der Wohnungen, die in Friedrichshain-Kreuzberg für den gemeinwohlorientierten Bestand gesichert worden sind, bisher um etwa 2.000 Einheiten erhöht. Das mag wenig erscheinen, bedeutet aber, dass der Marktanteil von 25% am Gesamtbestand von 150.000 Wohnungen im Bezirk um 5% gestiegen ist. Das ist ein guter Anfang!

IZ: Wenn Sie davon sprechen, dass der gemeinwohlorientierte Bestand erhöht worden ist, dann rechnen Sie auch diejenigen dazu, für die der neue Eigentümer nach dem Erwerb im Erhaltungsgebiet eine Abwendungserklärung unterzeichnet hat. Wie viele sind das?

Schmidt: 553 Wohnungen in 25 Häusern.

IZ: Das heißt, die Eigentümer haben sich verpflichtet, auf Luxusmodernisierungen und die Aufteilung in Wohneigentum zu verzichten, solange die Erhaltungssatzung gilt, und konnten so das Vorkaufsrecht abwenden.

Schmidt: So ist es. Wir haben die Auflagen für die Abwendung kürzlich aber noch erweitert. Der Eigentümer muss sich jetzt verpflichten, die Mietpreisbremse einzuhalten, und Abweichungen müssen beantragt werden. Zudem ist der Eigentümer dem Bezirk gegenüber jederzeit auskunftspflichtig. Hält er sich nicht an die Vereinbarungen, drohen Sanktionen. Der Vorteil: Die Mieter müssen sich nicht selber in die unbequeme Lage bringen, ihre Vermieter zu verklagen.

IZ: Warum sind die Bedingungen noch einmal verschärft worden?

Schmidt: Wir wollen damit das Geschäftsmodell von Akteuren wie Akelius oder Deutsche Wohnen durchkreuzen und den Erwerb unattraktiver machen. Deren Geschäftsmodell basiert darauf, bei der Neuvermietung mit der Miete sehr nach oben gehen zu können. Das funktioniert dann nicht mehr und vielleicht verzichten sie daher lieber auf einen Kauf.

IZ: Wie stehen Sie zur Initiative Deutsche Wohnen & Co. enteignen?

Schmidt: Ich verstehe und unterstütze die Initiative, aber die Enteignung von Konzernen ist aus meiner Sicht nicht die einzige Lösung. Viele spekulative Akteure sind eher kleine Organisationseinheiten, gerade was die vielen Altbaubestände betrifft. Themen wie die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsunternehmen oder der Mietendeckel sind Dinge, deren Ansatz ich zwar grundsätzlich unterstütze, doch sie zeigen eigentlich nur die Bereitschaft, in der Krise nach extremen Mitteln zu greifen, statt langfristige Lösungen zu suchen. Die Idee, 50% der Wohnungen in den Gemeinwohlsektor zu bringen, und sei es über einen Zeitraum von 20 oder 30 Jahren, das ist etwas, womit man wirklich die Stadtstruktur ändern kann.

IZ: Das heißt also, in Ihren Augen ist Enteignung keine Lösung?

Schmidt: Die Enteignung großer Konzerne, die hilft uns hier in diesem Kiez nicht wirklich, wo der Bestand stärker von Umwandlung bedroht ist als von großen Konzernen. Da sehe ich eher den Mietendeckel als wirksames Instrument, dann würden vielleicht auch die Kaufpreise sinken. Beim Thema Enteignung sehe ich dagegen die Gefahr, dass die betroffenen Konzerne ihre Bestände in Eigentum umwandeln und dann mal schnell an auf Umwandlung spezialisierte Unternehmen wie Accentro verkaufen, wenn das Gesetz zur Vergesellschaftung kommen sollte. Davor graut es mir richtig!

IZ: Das heißt, Sie sehen diese Initiative durchaus kritisch.

Schmidt: Ich verstehe sie, und ich finde sie richtig. Aber als Stadtrat für einen Bezirk, in dem die Umwandlung in Eigentum grassiert, sehe ich, dass mir das nicht hilft, sondern im Gegenteil die großen privaten Wohnungsunternehmen sogar auf das Modell der Umwandlung umsteigen. Schon jetzt haben Deutsche Wohnen und Accentro gemeinsam Bestände erworben. Deshalb wollen wir dafür sorgen, dass vor der nächsten Bundestagswahl ein Umwandlungsverbot von Mietwohnungen ins Parteiprogramm der Grünen kommt, das nicht nur in Erhaltungsgebieten gilt, sondern überall dort, wo die Wohnungsknappheit herrscht. Ich werde mich auch dafür einsetzen, das Umwandlungsverbot gesetzlich zu manifestieren. Zumal nach einer Umwandlung das deutsche Mietrecht ausgehebelt ist. Auch die Eigenbedarfskündigung muss radikal zurückgefahren werden! Solche Themen kann man natürlich nur anpacken, wenn es eine Wohnungskrise gibt.

IZ: Das klingt fast so, als wollten Sie demnächst auf Bundesebene Politik machen.

Schmidt (lacht): Nein, wenn es um ein politisches Amt geht; ja, wenn es um Konzepte geht, die ich der neuen Bundesregierung mitgeben will und im Wahlkampf vertreten werde.

IZ: Werden Sie bei den nächsten Wahlen wieder im Bezirk kandidieren?

Schmidt: Ja, und ich mache auch gerne als Baustadtrat weiter. Es gibt noch viel zu tun. Gerade sind wir zum Beispiel dabei, eine Bodenstiftung ins Leben zu rufen, an der Bürger sich finanziell beteiligen können, um den aktiven Grundstücksankauf zu ermöglichen. Auch das ist ein wichtiger Baustein hin zum Gemeineigentum. Wenn sich eine Stadt überwiegend im Gemeineigentum befindet, stabilisiert das auch gesellschaftspolitisch, das ist meine Überzeugung!

IZ: Herr Schmidt, danke für das Gespräch.

Die Fragen stellte Martina Vetter.

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