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Recht | 16.05.2019

Aus IZ20/2019, S. 6

Von Monika Hillemacher

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Clifford Chance
  • Organisationen:
    Mieterverein München
  • Personen:
    Christian Keilich, Burkhard Schneider
  • Immobilienart:
    Wohnen, Gewerbe allgemein

Sammelklagen sind eine Gefahr für die Wohnungsbranche

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Ein Objekt der ersten Sammelklage im Mietrecht: ein Wohnblock in der Clemensstraße in München.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

Das im November 2018 eingeführte Rechtsinstrument der Sammelklage funktioniert nach dem Prinzip "Einer klagt für viele". Für die Immobilienbranche bergen solche Rechtsstreitigkeiten ein nicht zu unterschätzendes neues Risiko, warnen die Anwälte Christian Keilich und Burkhard Schneider von Clifford Chance.

Immobilien Zeitung: Der Mieterverein München hat die erste Musterfeststellungsklage im Miet- und Immobilienrecht eingereicht. Ist das der Auftakt zu einer Klageflut?

Christian Keilich: Sammelklagen sind für Verbraucher eine Möglichkeit, Rechte durchzusetzen. Vor allem die Wohnungswirtschaft hat eine Reihe von Themen, die für Musterfeststellungsklagen geeignet sind, weil ein bestimmter Sachverhalt viele betrifft und so die erforderliche Zahl Betroffener schnell zusammenkommt: Nebenkostenabrechnungen, Mieterhöhungen im großen Stil und Datenschutz bis hin zum Transfer von Wohnungsportfolios.

IZ: Transaktionen? Wo besteht da ein Zusammenhang?

Keilich: Es könnte beispielsweise die Frage auftauchen, ob Verkäufer ab 50 Einheiten das Einverständnis ihrer Mieter einholen müssen, wenn sie deren Daten im Zuge der Transaktion an den neuen Eigentümer weiterleiten. Dieses neue Risiko wird künftig schon in der Due Diligence zu berücksichtigen sein.

Burkhard Schneider: Grundsätzlich haben auch Prospekthaftungsfragen sowie Diskussionen um schlecht gemanagte Immobilienfonds Klagepotenzial. Ich halte es aber für unwahrscheinlich, dass sich die Sammelklage dabei durchsetzt. Das Musterverfahren für kapitalmarktrechtliche Streitigkeiten (KapMuG) ist ja bereits etabliert.

IZ: Bis jetzt sprechen wir ausschließlich über den privaten Immobilienbereich. Wie sieht es mit gewerblichen Immobilien aus?

Keilich: Die Sammelklage ist für den gewerblichen Bereich ungeeignet. Sie gilt für Verbraucher. Das Thema ist jedoch für Wohnungskonzerne relevant. Wenn ein Bestandshalter mit einer fünf- oder sechsstelligen Zahl an Wohnungen von etlichen Mietern gleichzeitig wegen 100 Euro Nebenkosten verklagt wird, hat er ein Problem.

IZ: Mit dem er wie umgehen sollte?

Schneider: Die Unternehmen brauchen eine andere Strategie und Sensibilität. Und sie haben ein höheres Risiko. Normalerweise arbeitet die Branche mit einem gewissen Streurisiko: Für 100 Euro zu viel gezahlter Nebenkosten überlegt sich ein einzelner Mieter, ob er vor Gericht zieht. Und wenn, verkraften Wohnungskonzerne das. Bei 100 oder 1.000 Betroffenen, die sich einer Sammelklage anschließen, sieht das Risiko ganz anders aus. Hinzu kommt, dass im Zuge der Digitalisierung ein Teil der Gewinne aus vereinheitlichten Standards generiert wird. Jeder Fehler birgt auch ein systemisches Klage- und damit ein Kostenrisiko.

Keilich: Die Musterfeststellungsklage kann auch die Wirtschaftsplanung größerer Projekte kaputtmachen.

IZ: Wie kann das passieren?

Keilich: Nehmen wir die Modernisierungsmieterhöhung von 11% bzw. seit Anfang des Jahres 8%. Stellen Sie sich vor: Blöcke und ganze Bestände werden "verdämmt". Denkbar wäre, dass ein Mieterverein auf die Idee kommt, die Berechnung der energetischen Sanierungskosten in einer Musterklage anzugreifen. Hat das Wohnungsunternehmen einen System- oder Standardfehler eingearbeitet und verliert, wird seine wirtschaftliche Planung völlig über den Haufen geworfen. Das wirtschaftliche Risiko steigt. Das kann auch die Fremdfinanzierung des Unternehmens beeinflussen, die Bank hakt nach. Oder die Mietpreisbremse: Bei der Frage, gilt die Erhöhung, ja oder nein, finden sich schnell genügend Mieter, die sagen: Ja, bei der Klage mache ich mit.

IZ: Sie sprachen eben das strategische Vorgehen an. Was meinen Sie damit?

Keilich: Die Klagen werden sehr schnell öffentlich. Der Druck steigt, die Gefahr des Reputationsschadens wächst. Wenn von 50 Sammelklagen zehn ein einziges Wohnungsunternehmen betreffen, möchten das die Manager nicht erleben …

Schneider: Wohnungsgesellschaften müssen viel schneller entscheiden, ob sie, wie in der Vergangenheit, Dinge gütlich und geräuschlos regeln, oder ob sie es auf eine Sammelklage ankommen lassen. Mit deren Dauer und Folgen gibt es noch keine Erfahrung. Fünf bis sieben Jahre kann ein Verfahren bestimmt dauern. Falls nach einem Urteil zum Beispiel sämtliche Softwareprozesse umzustellen sind und Schadenersatz zu zahlen ist, geht es substanziell um viel Geld. Ändert das beklagte Unternehmen nicht gleich zu Beginn das umstrittene Verhalten, wächst das Risiko während der Prozessdauer immer weiter. Gegen börsennotierte Immobilienunternehmen gerichtete Sammelklagen fallen zudem eventuell unter die Ad-hoc-Publizität. Das belastet den Kurs. Bei dieser Aussicht werden auch Branchengrößen nervös werden.

IZ: Haben Wohnungsunternehmen irgendeine Möglichkeit, Sammelklagen abzuwenden?

Schneider: Großvermieter tun gut daran, frühzeitig von den Plänen einer möglichen Sammelklage zu erfahren und dann möglichst im Vorfeld Gespräche zu führen und die Sache zu regeln. Darüber hinaus sollten Eigentümer die Berechnung von Nebenkosten und Mieterhöhungen noch gründlicher prüfen. Generell ist die Sammelklage als weiterer Risikofaktor zu betrachten, und es sind genügend Ressourcen für den Ernstfall vorzuhalten.

Keilich: Musterfeststellungsklagen sind ein ernstzunehmendes neues Risiko, das in Zukunft auch bei der Bewertung von Immobilienportfolios oder beim Erwerb von Wohnungsgesellschaften eine Rolle spielen wird. Der potenzielle Imageschaden stellt dabei vielleicht das größte Risiko für Wohnungsgesellschaften dar.

IZ: Herr Schneider, Herr Keilich, vielen Dank für das Gespräch.

Die Fragen stellte Monika Hillemacher.

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