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Märkte | 16.05.2019

Aus IZ20/2019, S. 2

Von Gernot Archner

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesverband der Immobilien-Investment Sachverständigen
  • Immobilienart:
    Wohnen

Bewertung treibt Mietpreise

Börsennotierte Wohnungsvermieter nutzen die Spielräume, die ihnen der Kapitalmarkt und seine Regeln geben, professionell aus. Das erhöht den Druck auf die Mieten, beobachtet BIIS-Geschäftsführer Gernot Archner.

 Quelle: BIIS
Gernot Archner.

Quelle: BIIS

Alles hängt mit allem zusammen und selbst die Immobilienbewertung hat eine soziale Dimension. Die Ratingagentur Scope hat kürzlich festgestellt, dass die Top Ten der privaten Wohnungsunternehmen, mehrheitlich im Besitz ausländischer Investoren, von 2013 auf 2018 ihre jährlichen Modernisierungsinvestitionen auf 41 Euro/m² nahezu verdoppelt haben. Bei den öffentlichen Wohnungsunternehmen blieben sie weitgehend stabil.

Auf diese Weise erhöhten die Wohn-AGs ihre Bestandsmieten im Schnitt um nahezu 3,5% p.a., die öffentlichen Wohnungsunternehmen lediglich um 2,3%. Das entspricht über fünf Jahre einer Mehrmieterhöhung von über 55%. Nun könnte man der Meinung sein, dass es durchaus angemessen ist, wenn ein Investor das wirtschaftliche Risiko von Modernisierungsmaßnahmen trägt und im Gegenzug eine angemessene Rendite erhält. Es ist jedoch durchaus fraglich, ob die Wohn-AGs in der Gemengelage von strukturell engen Wohnungsmärkten, Zinspolitik und neuen Bewertungstechniken überhaupt noch ein renditeadäquates Risiko tragen.

Die Relation von Nettoerträgen zum Zinsaufwand hat sich bei den Top Ten der privaten Wohnungsunternehmen dank immer günstigerer Kreditkonditionen seit 2013 mehr als verdoppelt. Und damit auch der Sicherheitspuffer, falls an der Zinsänderungsfront doch einmal etwas passieren sollte. Zugleich erhöht sich dadurch kontinuierlich die Ausschüttungsmasse an die größtenteils institutionellen Investoren. 2011 wurde zudem das Bewertungsprinzip des "highest and best use" im Bereich der IFRS-Bilanzierung eingeführt. Das gibt den börsennotierten Vermietern die Möglichkeit, durch Anwendung des DCF-Verfahrens die Mietwachstumserwartungen infolge künftiger Modernisierungen bereits während der Detailplanungsperiode innerhalb der vertretbaren Marktwertbandbreiten als Kapitalwertwachstum zu heben. Dies führt wiederum quasi automatisch zu einer Verbesserung des Verhältnisses von Immobilienvermögen zu Kreditvolumen und zu optimalen Finanzierungskonditionen am Kapitalmarkt und bei Banken.

Doch das Prinzip des "highest and best use" hat auch eine Schattenseite: Die in den Börsenkursen eingepreisten DCF-Mietwachstumserwartungen müssen dann auch erfüllt oder bestenfalls noch übertroffen werden, sonst hagelt es bereits durch die bloße Zurücknahme von Mietwachstumserwartungen Wertabschläge - selbst wenn die Vergleichspreise nicht gesunken sind. Das lässt sich aktuell bei den börsennotierten Shoppingcenter-AGs beobachten.

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