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Anlagen | 09.05.2019

Aus IZ19/2019, S. 8

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Agora
  • Personen:
    Michael F. Legnaro
  • Immobilienart:
    Wohnen, Gewerbe allgemein

"Auch sozialer Wohnungsbau hat Potenzial"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig
Michael F. Legnaro hat gut lachen, denn der Wohnungsmarkt in Deutschland bietet seinem Unternehmen trotz höheren Risikos weiter lukrative Chancen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig

Agora-Invest-Geschäftsführer Michael F. Legnaro investiert für seinen Spezialfonds in den hiesigen Wohnungsmarkt. Trotz nachrangigem Fremdkapital seitens der Anleger hält er das Risiko für überschaubar. Die überregulierten Banken sieht er in der Defensive.

Immobilien Zeitung: Wo steht der deutsche Wohnungsmarkt?

Michael F. Legnaro: Es herrscht weiter großer Nachholbedarf bei der Schaffung neuen Wohnraums - auch in B-Lagen. Preisgetrieben findet auch eine Verlagerung in das Umland der Metropolen statt. Ich denke aber, dass wir in einigen A-Lagen an einer Preisspitze angekommen sind.

IZ: Viele Investoren schwören derzeit auf die Mischung von Wohnen und Gewerbe. Sie nicht?

Legnaro: Die Kombination schließen wir aus. Wir bleiben ausschließlich bei Wohnimmobilien. Hier haben wir die geringsten Ausfälle und Verwerfungen. Wirtschaftlich läuft Deutschland eher auf ein Nullwachstum zu. Das wird den Gewerbeimmobilienbereich in der Folge treffen.

IZ: Aber Investments in Wohnimmobilien sind doch ebenfalls nicht risikolos.

Legnaro: Natürlich verändern sich Nachfragezyklen. Daher darf keine Projektierung bei uns länger als 36 Monate laufen. Der Schnitt liegt bei 16 bis 18 Monaten. Kein Projekt darf größer sein als 10% des Gesamtvolumens; es darf keine Fokussierung auf nur einen Projektentwickler stattfinden. Und es muss eine große Standortdiversifikation innerhalb Deutschlands sein. Wir wollen keine Anhängsel irgendwelcher Projektentwickler sein. Ins Ausland streben wir nicht.

IZ: Wie investieren Sie am Markt?

Legnaro: Wir machen kein reines Mezzanine, sondern klassisches Junior Loan. Wir sind im Nachrang-Zinsumfeld in einem Bereich von 8% bis 12% unterwegs. Wir bieten das innerhalb einer Fondsstruktur an. Derzeit liegt der durchschnittliche Zins in unserem Portfolio bei etwa 9,56% bis 10%.

IZ: Was bleibt für die Investoren?

Legnaro: In dem Fonds haben wir eine Kostenstruktur von 1,1%.

IZ: Nachrangkapital ist für Anleger riskant. Wie sichern Sie Ihre Geschäfte ab?

Legnaro: Im Regelfall bekommen wir eine Grundschuld. Manchmal lässt dies die erstrangige Bank allerdings nicht zu. Dann greifen wir auf andere, werthaltige Sicherheiten zurück, etwa eine Ersatzsicherheit aus anderen Projekten oder Grundstücken - am besten von der gleichen Wertigkeit. Oder der Projektentwickler ist so stark in seiner Bilanzstruktur, dass er uns ein werthaltiges notarielles Schuldanerkenntnis mit einer Vollstreckungsklausel bringt. Damit können wir im Worst Case direkt auf die Muttergesellschaft des Projektentwicklers zugreifen und daraus dann die Befriedigung für unseren Ausfall bekommen. Das muss jeweils im Einzelnen mit den bei uns in der Regel bonitätsstarken Projektentwicklern durchgesprochen werden.

IZ: Kämpfen Sie hierbei nicht mit einer steigenden Zahl an Konkurrenten?

Legnaro: Ja, klar. Aber viele, gerade größere Investoren tätigen ihre Investments direkt - meist im Bereich von 100 Mio. Euro und mehr. Das trifft uns nicht. Wir sind im mittelständischen Projektentwicklungsbereich im Volumen von 20 Mio. bis maximal 100 Mio. Euro tätig. Die Zinssätze bewegen sich seit 2015 eher seitwärts zwischen 8% bis 12%. Es findet am Markt ein Kampf um die Marge statt. Überwiegend sind das aber Mezzanine-Finanzierungen.

IZ: Die Projektentwickler müssen bei den hohen Zinsen im zweiten Rang tief in die Tasche greifen. Müssen Sie als Geldgeber lange um die Höhe verhandeln?

Legnaro: Nein. Ein Projektentwickler zahlt uns gerne für 20% bis 30% seiner Nachrangfinanzierung diesen hohen Prozentsatz, denn letztlich stellen sich die Gesamtfinanzierungskosten aufgrund des sehr niedrigen Erstrangs günstiger dar als vor der Finanzkrise. Es stört ihn bei der Marge also nicht wesentlich, denn er hat am Ende 15% bis 20% Projektgewinn ganz für sich alleine. Wir monitoren ihn aber wie eine Bank. Wie sieht es mit den Bauaufträgen aus? Wie weit ist der Baufortschritt? Ganz konventionell. Wir machen das, was vor 2008 jede Bank und Sparkasse gemacht hat, aber aufgrund der Basel-Vorschriften nicht mehr tun kann. Wir haben den gleichen Prüfkatalog.

IZ: Werden die Banken bei so vielen Finanzierern überflüssig?

Legnaro: Diese Frage muss die Politik bald ernsthaft beantworten. Wenn Basel IV kommt, wird auch der erste Rang noch weiter erschwert. Irgendwann wird es kompliziert mit einer Daseinsberechtigung. Die zunehmende Regulierung wird die Situation für die Banken noch weiter erschweren. Global laufen uns ohnehin vor allem die US-amerikanischen und die asiatischen Banken den Rang ab. Irgendwann können Kreditinstitute in Deutschland nicht mehr adäquat die Wirtschaftssituation der deutschen Industrie und des Mittelstands abbilden. Ebendiese Wirtschaft muss dann das Geld bei institutionellen Investoren holen oder auf ausländische Banken zurückgreifen. Solange das so bleibt, werden wir weiter eine sehr hohe Nachfrage nach diesem Nachrangkapital haben.

IZ: Planen Sie die Auflage eines zweiten Fonds?

Legnaro: Wir können uns vorstellen, einen zweiten Fonds mit Sozialimmobilien aufzulegen. Allerdings ohne Pflegeheime. Betreutes Wohnen und Sozialwohnungen bieten ein sehr viel größeres Potenzial. Man muss sich hierzu allerdings genau die Sozialpläne der Städte anschauen. Die Renditen im Bestand werden hier aber nicht in den Himmel wachsen und bei etwa 4% bis 6% liegen.

IZ: Herr Legnaro, wir danken Ihnen für das Gespräch.

Das Interview führte Daniel Rohrig.

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