Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Politik | 09.05.2019

Aus IZ19/2019, S. 1

Von Brigitte Mallmann-Bansa und Nicolas Katzung, Monika Leykam, Christoph von Schwanenflug, Lars Wiederhold, Katja Bühren, Jutta Ochs, Ulrich Schüppler, Daniel Rohrig

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Scope Analysis
  • Organisationen:
    EU-Kommission, Bundesverband deutscher Banken, Europäische Union, Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp), EU-Parlament, Europäischer Rat, Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB), International Council of Shopping Centers (ICSC), Verband Geschlossene Fonds (VGF), Deutscher Sparkassen- und Giroverband (DSGV), Rat der Europäischen Union
  • Personen:
    Alexander Otto, Christine Sasse, Jochen Schenk, Sabine Reimann, Rainer M. Schäfer, Jean-Claude Juncker, Josip Kardun, Torsten Pokropp, Christian Ossig, Antonio Tajani, Donald Tusk
  • Immobilienart:
    Wohnen, Gewerbe allgemein

Europa nervt

Quelle: Fotolia.com, Urheber Fahne: wetzkaz, Urheber Geschäftsmann: luismolinero; IZ-Montage
Allein der Gedanke an die zahlreichen Vorgaben seitens der Europäischen Union verursacht manchem in der Immobilienbranche Kopfschmerzen.

Quelle: Fotolia.com, Urheber Fahne: wetzkaz, Urheber Geschäftsmann: luismolinero; IZ-Montage

Die Europäische Union (EU) wird häufig als Bürokratiemonster und Arbeitsbeschaffungsmaßnahme wahrgenommen. Ob Energieeffizienznormen, Geldwäscherichtlinien oder die Vorgaben der Datenschutzgrundverordnung: Brüssel und Straßburg nerven mit immer neuen Regelungen. Trotzdem will in der Immobilienbranche keiner das Rad zurückdrehen.

Der deutschen Immobilienfondsbranche geht es heute, zehn Jahre nach dem Inkrafttreten der europäischen Alternative Investment Fund Manager Directive (AIFM), wieder sehr gut. Fast scheint es vergessen, dass Brüssel zu Beginn der AIFM-Diskussion mit seinen Regulierungsideen in Deutschland regelrecht Panik erzeugte. Denn als nach dem Ausbruch der großen Finanz- und Schuldenkrise die EU-Institutionen hochspekulative Anlagemodelle durch mehr Regulierung in die Schranken weisen wollten, gerieten dabei auch die deutschen Immobilienfonds ins Visier der strengen Brüsseler Finanzkontrolleure. Viele deutsche Eigenheiten - die unternehmerische Beteiligung von Privatanlegern an geschlossenen Fonds, der Sondervermögensstatus der offenen Fonds - war in anderen Ländern völlig unbekannt. Beides drohte durch die Harmonisierung vom Markt getilgt zu werden.

"Die EU als Motor für Innovation und Wachstum"

Getrieben wurde die EU dabei wie so oft vom Gedanken des Verbraucherschutzes. Diesen zu verbessern, zieht sich wie ein roter Faden durch zahlreiche der Brüsseler Vorgaben. Nach den ersten AIFM-Entwürfen lieferte sich die deutsche Fondslobby jahrelang ein hartes Ringen mit den europäischen Behörden und fand zu Kompromissen, mit denen viele deutsche Anbieter heute gut leben können. Inzwischen schätzen Experten wie Real-IS-Vorstand Jochen Schenk die länderübergreifende Produktnormierung als "Motor für Innovation und Wachstum" (siehe "Vom Segen der Regulierung") und hoffen, die Vorgaben sogar für den digitalisierten Vertrieb für sich nutzen zu können.

Für die Vertreter der geschlossenen Publikumsfonds sollten sich die Befürchtungen allerdings als berechtigt erweisen. Dieses Segment hat das Inkrafttreten des AIFM-konformen, reformierten und erweiterten deutsche Investmentrechts (KAGB) im Jahr 2013 zum großen Teil nicht überlebt. Ab 2013 brach das Eigenkapitalvolumen der neu gestarteten geschlossenen Immobilienfonds gegenüber dem Vorjahr regelrecht ein. 2018 wurden nach Berechnung von Scope neue Fonds mit 877 Mio. Euro Eigenkapital neu aufgelegt. Für das Jahr 2012 hatte der Verband VGF noch ein Platzierungsvolumen mit Immobilienfonds für Privatanleger von 1,8 Mrd. Euro errechnet, im Jahr davor waren es sogar 2,7 Mrd. Euro.

Durch ihre Eingriffe kann die EU ganze Geschäftsmodelle lahmlegen. Will sie in ihren Mitgliedsstaaten einen Rechtsrahmen durchsetzen, hat sie dafür im Wesentlichen zwei Möglichkeiten. Erlässt die EU eine Richtlinie, so muss diese - wie im Fall der AIFM-Regulierung - anschließend in nationales Recht umgesetzt werden. Hierfür wird jeweils eine Frist festgelegt. Wird sie nicht eingehalten, droht dem Staat ein Vertragsverletzungsverfahren. Entscheidet sich das Europaparlament für eine Verordnung - wie bei der Datenschutzgrundverordnung - so gilt diese unmittelbar auch national.

EU-Parlament: Der Kapitalmarkt schaut etwas nervös auf den Ausgang der Wahl

Am 26. Mai wird hierzulande das neue Europaparlament gewählt. Vor allem der Kapitalmarkt schaut etwas nervös auf den Ausgang der Wahl. Gewinnen die EU-Gegner die Oberhand, gerät wohl nicht nur die gemeinsame Währung Euro ins Wanken - auch gemeinsame Werte werden infrage gestellt. Werte, die auch Deutschlands Immobilienprofis zu schätzen wissen. Alexander Otto, CEO der ECE, outet sich als leidenschaftlicher Befürworter der europäischen Idee. "Die EU bringt eine ganze Reihe von positiven Effekten mit sich."

Wie viele andere Immobilienprofis wurde auch Otto von der Immobilien Zeitung nach seinem persönlichen Für und Wider des manchmal recht bürokratischen Integrationsprozesses befragt. Otto nutzt die Gelegenheit zu einer umfassenden Würdigung der Vorzüge, die eine europäische Zusammenarbeit bringt: "Zu den wichtigsten gehören politische Stabilität, Sicherheit, Frieden und Demokratie. Von der engen Zusammenarbeit zwischen den Mitgliedsstaaten, der engen wirtschaftlichen Verflechtung und dem freien Handel profitieren sowohl die Bürger als auch die Unternehmen und die Mitgliedsstaaten immens. Gerade für ,immobile‘ Güter und Dienstleistungen sind langfristige, berechenbare wirtschaftliche Perspektiven sowie Angleichung von Standards von höchster Bedeutung. Denn sie begrenzen das Risiko und ermöglichen langfristige Prognosen in einer Branche, die von langen Projektzeiträumen gekennzeichnet ist."

Standardisierung in juristischen und technischen Bereichen, Niederlassungsfreiheit, Arbeitnehmerfreizügigkeit - an diesen Stichworten kommt kein Immobilienprofi vorbei, wenn es um die EU geht. Sabine Reimann, Rechtsanwältin bei Hogan Lovells, verdankt der Niederlassungsfreiheit eigene Mandate: "Sehr viele Investoren unterhalten einzelne Standorte zum Beispiel in Paris, Berlin oder anderen europäischen Großstädten und bedienen von dort aus flexibel ganz Europa mit Krediten, Fonds und Investitionen. Wir vertreten einen in Paris ansässigen, teilweise in London und Luxemburg gemanagten Fonds, der mit europaweit angeworbenen Investorengeldern aus Versicherungen oder Versorgungswerken europaweit Immobilien kauft und nach einheitlichen Standards managt. Ohne die Niederlassungsfreiheit wäre dies undenkbar."

Gerade in der deutschen Bauwirtschaft lindert die Arbeitnehmerfreizügigkeit durch qualifizierte Zuwanderung den Fachkräfteengpass, sagt der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie (HDB). Der Anteil an den Belegschaften des Bauhauptgewerbes ohne deutschen Pass sei zwischen 2009 und 2017 von 7,7% auf 16,2% gestiegen. Gleichzeitig dürften einige Fachkräfte aus anderen EU-Mitgliedsstaaten im Zuge der uneingeschränkten Arbeitnehmerfreizügigkeit ihre Selbstständigkeit gegen eine sozialversicherungspflichtige Beschäftigung getauscht haben.

Das Immobiliengeschäft profitiert besonders von Stabilität

Den zur österreichischen Strabag gehörenden deutschen Bauunternehmen Züblin und Strabag brachte die Europäische Union "die Chance zur Globalisierung. Ohne die Vereinheitlichungsbestrebungen von Normen und Standards für Investitionen, Arbeitskräfte und Gebäudequalität wären die Transaktionsgeschäfte in diesem Ausmaß niemals über enge Landesgrenzen hinausgeschwappt", sagt Rainer M. Schäfer, Geschäftsführer Strabag Real Estate. Als konkrete Vorteile nennt Züblin die Harmonisierung von europäischen Bauvorschriften sowie von Anforderungen und Zulassungen für Baustoffe. Hinzu kommen einheitliche Vorgaben für europaweite Ausschreibungen von Projekten, die Transparenz und Sicherheit bei Währungsdifferenzen sowie grenzüberschreitende Transporte ohne Zölle und Auflagen. Auch werde der Fachkräftemangel in Deutschland durch offene Grenzen abgemildert: "Dank der EU gewann der Arbeits- und Kapitalmarkt an Freizügigkeit. Nicht nur die Investorenschaft wurde internationaler, sondern auch die Teams, die Immobilien errichten."

Infolge der EU-Dienstleistungsfreiheit können deutsche Baufirmen ihre Dienstleistungen im EU-Ausland erbringen. Nach Schätzungen des HDB haben deutsche Auslandsbaufirmen und ihre lokalen Tochter- und Beteiligungsgesellschaften im EU-Ausland 2017 eine Bauleistung von rund 3 Mrd. Euro erbracht. Dabei sei besonders hilfreich, dass deutsche Bauunternehmen das Recht haben, sich um öffentliche Aufträge in anderen EU-Ländern zu bewerben. So müssen z.B. Bau- und Lieferverträge ab einem bestimmten Volumen im EU-Amtsblatt ausgeschrieben werden. Bei einem Verstoß gegen die EU-Regelungen können unter Umständen Entschädigungszahlungen in Millionenhöhe fällig werden.

Quelle: Pixabay, Urheber: tristanmimet
Das Europäische Parlament in Straßburg: Hier finden die Plenarsitzungen statt. Etwa 2.500 Menschen reisen dafür rund einmal im Monat von Brüssel nach Straßburg. Schätzungen besagen, dass das rund 200 Mio. Euro jährlich kostet.

Quelle: Pixabay, Urheber: tristanmimet

Immobilienrechtsexpertin Reimann weist auf die Vorteile hin, die Verbraucher durch bindende europäische Vorgaben genießen. "Private Immobilienkäufer werden aufgrund vielfältiger europäischer Initiativen viel besser vor Insolvenzen von Bauträgern geschützt als außerhalb Europas. Und die strenge Umweltgesetzgebung, die von Brüssel vorgegeben wird, sorgt dafür, dass Kontaminierungen von Grundstücken vermieden bzw. aktiv angegangen werden und Verbraucher in vielen Ländern vor Umweltrisiken beim Grundstückskauf gewarnt werden." Dass der Bankenmarkt durch europäische Vorgaben regulatorisch vereinheitlicht wurde, habe außerdem für deutlichen Wettbewerbsdruck gesorgt. "Das ermöglicht Verbrauchern und institutionellen Nachfragern erheblich günstigere Kreditkonditionen als in den USA; das werden auch bald die englischen Verbraucher nach dem Brexit zu spüren bekommen."

Banken schätzen die Vorteile der Harmonisierung für Anbieter und Verbraucher

Trotz dieses härter gewordenen Wettbewerbs schätzt man auch in Bankenkreisen die Vorteile der Harmonisierung für Anbieter und Verbraucher. Grenzüberschreitend tätigten Kreditinstituten vereinfache der einheitliche Währungsraum den Vergleich und erleichtere Geschäfte, meint der Deutscher Sparkassen- und Giroverband (DSGV). "Dadurch haben Banken meist eine recht hohe Sicherheit bei der Ausreichung von Finanzierungen." Und auch bessere Einnahmen, ergänzt Rechtsanwalt Torsten Pokropp, Finanzierungsspezialist bei DLA Piper. "Sofern es die interne Aufstellung des jeweiligen Finanzierers zulässt, können auch größere pan-europäische Immobilienportfolios unter eine Finanzierungsstruktur gefasst werden. Es erleichtert die Erwirtschaftung höherer Margen im Vergleich zu rein deutschen Immobilienfinanzierungen aufgrund der gesteigerten Komplexität."

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken hat errechnet, dass 2018 die deutschen Institute in anderen EU-Staaten Gewerbeimmobilienfinanzierungen in Höhe von knapp 20 Mrd. Euro ausreichten. Das entspricht 30% des Neugeschäfts in der Gewerbeimmobilienfinanzierung und 70% des grenzüberschreitenden Gewerbefinanzierungsgeschäftes. Ermöglicht werde das durch den verlässlichen Rechtsrahmen, "insbesondere hinsichtlich der Werthaltigkeit von Grundpfandrechten, der Bewertbarkeit der zu finanzierenden Immobilien und der Vollstreckbarkeit von Gläubigerpositionen."

Für Häuslebauer habe die EU "ein hohes und im Grundsatz einheitliches Verbraucherschutzniveau durch die Mindestharmonisierung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR)" erreicht, lobt der DSGV. Es gebe aber auch EU-Vorschriften, die bestimmte Geschäfte zunichte machen, beispielsweise bei Fremdwährungskrediten. Die EU-Vorschriften hätten zu einem Einbruch der Vergabe von Fremdwährungsdarlehen in der EU geführt, da das Geschäft für die Institute nicht mehr wirtschaftlich war, beklagt der Verband. Noch mehr Sorgen bereiten die Vorbereitungen zur nächsten Stufe der Bankenregulierung, bekannt als Basel-IV-Prozess. Christian Ossig, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Bankenverbands, warnt, dass einige der im derzeitigen Reformpaket enthaltenen Neuregelungen in den Kreditportfolios zu erheblich höheren Kapitalanforderungen bei den Banken führen könnten. "Dies erschwert und verteuert die Kreditvergabe bei der Immobilienfinanzierung ebenso wie bei kleinen und mittleren Unternehmen. Besonders hart trifft es das risikoarme deutsche Baufinanzierungsgeschäft."

"Das EU-Monster ist ein Monster, das Probleme lösen will"

Auf die Bankenverbände kommen also Monate zäher Lobbyarbeit in Brüssel zu. Nach Erfahrung von Josip Kardun, CEO des in 14 europäischen Ländern tätigen niederländischen Shoppingcenterinvestors Multi, stehen die Chancen gut, Gehör zu finden. Kardun war von 2015 bis 2018 Chairman der Interessenvertretung der europäischen Shoppingcenterbranche, ICSC Europe. In dieser Zeit kam der Deutsch-Kroate eng in Kontakt mit den Brüsseler Behörden, lernte ihre Arbeitsweise kennen und auch mehrere EU-Kommissare. Der ICSC wurde zum regelmäßigen Gesprächspartner und Datenlieferanten für alle Themen, die Einkaufszentren und stationären Handel betreffen. "Ich hatte den Eindruck, die waren heilfroh, uns kennenzulernen. Wir wurden von der EU-Administration förmlich eingesogen", erzählt Kardun. Noch heute treffen sich die EU-Behörden zweimal im Jahr mit ICSC-Vertretern und Unternehmenschefs zum Meinungsaustausch. "Sobald irgendetwas mit Real Estate oder Shoppingcentern zu tun hat, kommen die auf uns zu. Wir sind integraler Teil des Gesetzgebungsverfahren geworden."

Sein Fazit: "Die EU wird gerne als Monster bezeichnet, aber ich habe die Erfahrung gemacht, dass das Monster wirklich Probleme lösen will und dafür so viele Informationen sucht, wie es bekommen kann. Die EU-Administration ist sehr versiert und wesentlich aufgeschlossener, als ich dachte." Einen großen Vorteil der EU-Behörden gegenüber nationalen Regierungen sieht er darin, dass sie ungestörter arbeiten können. "Sie stehen viel weniger unter dem Druck der nationalen Presse als die Regierungen der jeweiligen Mitgliedsstaaten", sagt Kardun.

Christine Sasse, Vorstand beim FM-Konzern Dr. Sasse, ruft zum persönlichen Engagement auf. "Die deutsche Wirtschaft gewinnt durch den europäischen Binnenmarkt jedes Jahr eine zusätzliche Wertschöpfung von über 100 Mrd. Euro. So sorgt Europa für Wohlstand und ist maßgeblich auch für den Erfolg der Immobilienbranche und ihrer Dienstleister verantwortlich. Die Europawahl ist ein Pflichttermin für uns alle."

Die Europäische Union ist für 500 Mio. Bürger zuständig

Wenn die Bürger der Europäischen Union (EU) vom 23. bis 26. Mai an die Urnen gerufen werden, bestimmen sie mit ihrem Votum die Zusammensetzung des Europäischen Parlaments. Es ist das Gesetzgebungsorgan der EU, wird alle fünf Jahre gewählt und hat derzeit 751 Mitglieder (nach dem Brexit 705), die die Interessen von gut 500 Mio. Menschen in den Mitgliedsländern vertreten. Deutschland hat mit 96 die meisten Sitze. Präsident ist bis Juli der Italiener Antonio Tajani. Das Parlament hat drei Aufgaben: erstens die Gesetzgebung in Zusammenarbeit mit dem Rat der EU und auf Grundlage von Vorschlägen der Europäischen Kommission, zweitens die Aufsicht (u.a. aller EU-Organe) und drittens ebenfalls zusammen mit dem Rat die Aufstellung des Haushaltsplans der EU und die Genehmigung des langfristigen Haushalts.

Aufgrund der Befugnis, Gesetze zu verabschieden, ist das Parlament zusammen mit dem Rat der Europäischen Union das Hauptbeschlussorgan der EU. Der Rat ist die Stimme der Regierungen der einzelnen Länder. Er hat keine festen Mitglieder, sondern setzt sich - abhängig vom jeweils behandelten Politikbereich - aus den von den Regierungen entsandten Ministern zusammen.

Die politisch unabhängige Exekutive der EU ist die Europäische Kommission. Sie ist das einzige EU-Organ, das dem Parlament und dem Rat der Europäischen Union Gesetzesvorschläge zur Abstimmung vorlegen kann. Zudem setzt sie Rechtsvorschriften und EU-Strategien um, vergibt Finanzmittel und verwaltet den EU-Haushalt. Die Kommission spricht in internationalen Organisationen für alle EU-Länder, vor allem in den Bereichen Handelspolitik und humanitäre Hilfe. Ihr Präsident ist noch bis Oktober 2019 Jean-Claude Juncker.

Der Europäische Rat ist die höchste Ebene der politischen Zusammenarbeit zwischen den EU-Staaten. Er setzt sich aus den Staats- und Regierungschefs der Mitgliedsländer sowie den Präsidenten des Europäischen Rats und der Europäischen Kommission zusammen und bestimmt u.a. die allgemeinen politischen Zielvorstellungen und Prioritäten der Europäischen Union. Zudem legt er die gemeinsame Außen- und Sicherheitspolitik der EU fest. Den Vorsitz hat noch bis November 2019 der polnische Politiker Donald Tusk.

Der Startschuss für die Entwicklung zur späteren Europäischen Union erfolgte 1951. Damals gründeten Belgien, Deutschland, Frankreich, Italien und Luxemburg die Europäische Gemeinschaft für Kohle und Stahl (kurz EGKS oder Montanunion). Diese Zusammenarbeit zunächst auf wirtschaftlicher Ebene weitete sich aus - sowohl was die Zahl der Mitglieder angeht als auch die Aufgaben und Ziele. Heute gehören 28 Staaten der EU an und bilden einen europäischen Binnenmarkt. In unterschiedlichem Maß umgesetzt haben sie die Vereinbarungen der Europäischen Wirtschafts- und Währungsunion, deren Ziel es ist, die Länder über bestimmte wirtschafts- und währungspolitische Regelungen enger aneinander zu binden. 19 Staaten haben mittlerweile den Euro als Währung eingeführt.

Über die wirtschaftliche Zusammenarbeit hinaus verfolgt die EU weitreichende Ziele und Werte. Dazu gehören die Förderung von Frieden, Freiheit, Sicherheit, Demokratie, Gleichstellung und Rechtsstaatlichkeit ohne Binnengrenzen. 2012 erhielt sie für ihren Einsatz für Frieden, Versöhnung, Demokratie und Menschenrechte in Europa den Friedensnobelpreis. tja

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!