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Recht | 02.05.2019

Aus IZ18/2019, S. 12

Von Friedrich Munding

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Kanzlei Beiten Burkhardt
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH)
  • Personen:
    Friedrich Munding
  • Immobilienart:
    Gewerbe allgemein

Makler geht leer aus, wenn ein Dritter das Haus kauft

Maklerrecht. Weist ein Makler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande, hat er keinen Provisionsanspruch, auch wenn Käufer und Interessent gesellschaftsrechtlich verbunden sind.

BGH, Urteil vom 21. November 2018, Az. I ZR 10/18

DER FALL

Quelle: Beiten Burkhardt
Friedrich Munding.

Quelle: Beiten Burkhardt

Der Kläger war Eigentümer eines Grundstücks. Er beauftragte einen Makler damit, Kaufinteressenten zu suchen. Sollte das Grundstück verkauft werden, sollte der Makler eine Provision in Höhe von 5% des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer erhalten. Der Makler nahm zu einer Gesellschaft Kontakt auf und übersandte ihr ein Exposé. Letztlich erwarb der Geschäftsführer der Gesellschaft das Grundstück. Der notariell beurkundete Kaufvertrag enthielt die Regelung, dass der Erwerber dem Veräußerer die Provision erstatten wird. Der Makler stellte seine Provisionsrechnung, und der Verkäufer machte dessen Anspruch beim Käufer geltend. Dieser weigerte sich zu zahlen. Der Verkäufer klagte, doch sowohl das Landgericht als auch das Berufungsgericht wiesen die Klage ab. Auch die Revision blieb ohne Erfolg.

DIE FOLGEN

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass der Makler gar keinen Anspruch auf die Provision hat und demnach der Verkäufer das Geld auch nicht vom Erwerber einfordern kann. Der Makler hat dem Verkäufer zwar die Gesellschaft als Kaufinteressenten nachgewiesen. Der Hauptvertrag ist jedoch mit deren Geschäftsführer zustande gekommen. Diesen hatte der Makler aber nicht nachgewiesen, und er hat auch nicht zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vermittelt. Dass eine enge wirtschaftliche Beziehungen zwischen der Gesellschaft und dem Geschäftsführer besteht, ist dabei unerheblich.

WAS IST ZU TUN?

Aus Sicht des Verkäufers ist es nicht entscheidend, ob ihm der Käufer seines Grundstücks vom Makler nachgewiesen wurde oder nicht. Für ihn kommt es nur darauf an, dass der Erwerber bereit und in der Lage ist, den geforderten Kaufpreis zu zahlen. Voraussetzung dafür, dass der Verkäufer dem Makler eine Provision zahlen muss, ist, dass der Verkäufermakler eine Tätigkeit entfaltet, die eine Provision auslöst. Wenn nichts anderes vereinbart wurde, dann wird der Makler mit der Provision für seine vertragsgemäße Tätigkeit vergütet, soweit diese den Erfolg erreicht, der mit dem Maklervertrag angestrebt worden ist. Er wird also nicht schlechthin dafür belohnt, dass das Grundstück verkauft wurde, sondern dafür, dass seine Arbeit erfolgreich war. Will sich ein Makler seine Provision wirkungsvoll sichern, sollten Konstellationen wie der hier vorliegende und ähnlich gelagerte Fälle bereits im Maklervertrag genau geregelt werden. Denn wenn der Maklervertrag keine entsprechende Vereinbarung enthält, dann hat der Makler beim Verkauf an einen Dritten keinen Anspruch auf seine Provision und geht leer aus. (ahl)

Rechtsanwalt Friedrich Munding von Beiten Burkhardt

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