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Recht | 02.05.2019

Aus IZ18/2019, S. 12

Von Sonja Pelikan

In diesem Artikel:
  • Personen:
    Sonja Pelikan

Das ABC des Immobilienrechts, Folge 53

Der Mustervertrag

Notarinnen und Notare erklären in dieser regelmäßig erscheinenden Kolumne die wichtigsten Begriffe.

Sonja Pelikan.

Die Vorstellung, den Kaufvertrag für das lang ersehnte Eigenheim mit ein paar wenigen Mausklicks im Internet selbst erstellen zu können, erscheint angesichts der fortschreitenden Digitalisierung geradezu verlockend. Musterverträge werden im Internet inzwischen zu vielfältigen Themen angeboten. Aber halten diese auch, was sie versprechen? Und sind Musterverträge auch für Immobilienkaufverträge denkbar?

Insbesondere bei gebrauchten Immobilien agieren sowohl auf Verkäufer- wie auf Käuferseite überwiegend Privatpersonen. Für sie ist der Immobilienkauf bzw. -verkauf eine äußerst seltene, häufig sogar einmalige Angelegenheit.

Schon der Einstieg in die Materie an sich, nämlich die richtige Bestimmung des Vertragsgegenstands, kann dabei eine Herausforderungen sein: Handelt es sich bei dem Vertragsgegenstand wirklich um Wohnungseigentum oder um Wohnungserbbaurecht? Wann ist der Garagenstellplatz als Sondernutzungsrecht Bestandteil der Eigentumswohnung und wann muss er gesondert erworben werden? Woran erkennt man, ob zur Immobilie noch ein Weganteil gehört, der einer gesonderten Regelung bedarf?

Selbst wenn die Bestimmung des Vertragsgegenstands noch gelingen mag, dürfte das Risiko, sich im Dschungel der Abteilungen II und III des Grundbuchs zu verheddern, sehr hoch sein. Das Grundbuch ist der Ausgangspunkt jedes Immobilienkaufvertrags, und man braucht juristische Kenntnisse, um es richtig zu verstehen.

Da sie besonders werthaltig sind, fungieren Immobilien als Beleihungsobjekte und sind dabei häufig mit Grundpfandrechten belastet. Hinzu kommen oft auch sonstige höchst unterschiedliche Belastungen wie Nießbrauche, Reallasten, Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte oder Auflassungsvormerkungen. Diese müssen im Kaufvertrag entsprechend berücksichtigt werden. Bei Immobilientransaktionen sind zudem besondere Genehmigungserfordernisse und sonstige gesetzliche Vorgaben zu beachten, etwa öffentliche Vorkaufsrechte oder ein Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk. Werden diese nicht beachtet, kann das Haftungsansprüche nach sich ziehen oder den Eigentumserwerb unwirksam machen.

Bei Grundschulden bzw. Hypotheken, die vom Käufer üblicherweise nicht übernommen werden, stellt sich zudem das Problem, dass diese oft noch valutieren und daher aus dem Kaufpreis abzulösen sind. Das macht die Abwicklung über einen neutralen Treuhänder - wie z.B. den Notar - erforderlich, wenn sich keine Partei dem Risiko der Vertragsbrüchigkeit bzw. der Insolvenz des Vertragspartners aussetzen will.

Immobilienkaufverträge sind also in spezifischer Weise juristisch aufgeladen. Deshalb kann es - anders als etwa bei Mietverträgen - nicht darum gehen, ein Standardmuster auszuwählen und bloß um den konkreten Sachverhalt zu ergänzen. Zwar hält auch der Notar Musterregelungen vor. Trotzdem erfordert der Einsatz der richtigen Einzelbausteine ein tiefergehendes Verständnis. Die einzelnen Regelungen, die in den Vertrag eingearbeitet werden müssen, sind sowohl auf den konkreten Vertragsgegenstand als auch untereinander abzustimmen und obendrein stets aktuell zu halten.

Verträge sind kein Regal einer bekannten schwedischen Möbelkette. Man kann sie nicht ohne Fachkenntnisse anhand einer bebilderten Bauanleitung zusammenstellen. Auch die beste Sammlung an Musterbausteinen kann die Leistung eines Juristen nur schwer ersetzen. Beim Immobilienkauf kommt noch hinzu, dass eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich ist. Der Notar übernimmt sodann als neutrale Stelle die gesamte juristische Abwicklung für beide Vertragsteile. ahl

Sonja Pelikan, Notarin in Waldsassen

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