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Recht | 25.04.2019

Aus IZ17/2019, S. 12

Von Heiko Fuchs

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Kapellmann und Partner
  • Organisationen:
    Bundesgerichtshof (BGH), Oberlandesgericht Düsseldorf
  • Personen:
    Heiko Fuchs
  • Immobilienart:
    Wohnen

Wer kernsaniert, haftet auch für die vorhandene Bausubstanz

Baurecht. Übernimmt ein Bauträger Bauleistungen, die mit Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er sowohl für den Umbau als auch für die Altbausubstanz.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11. Oktober 2016, Az. 21 U 120/15 (BGH, Beschluss vom 31. Juli 2018, Az. VII ZR 274/16, NZB zurückgewiesen)

Der Fall

Quelle: Kapellmann, Urheber: Jochen Rolfes
Prof. Dr. Heiko Fuchs.

Quelle: Kapellmann, Urheber: Jochen Rolfes

Ein Bauträger erwirbt ein 100 Jahre altes Mehrfamilienhaus, das er sanieren und in Wohnungseigentum umwandeln will. Die neuen Eigentumswohnungen sollen anschließend verkauft werden. In der Baubeschreibung, die mit den Kaufverträgen beurkundet wurde, heißt es: "Der Kaufgegenstand befand sich bis zum Vorjahr in einem alten, renovierungsbedürftigen Wohngebäude. Der Verkäufer führt eine Kernsanierung des Gebäudes (außer Böden und Decken) durch, welche weitgehend abgeschlossen ist." Im Vertrag wird die Gewährleistung für die vorhandene Bausubstanz ausdrücklich ausgeschlossen. Nach Abschluss der Um- und Neubauarbeiten verlangt ein Erwerber Schadenersatz, weil der Keller nicht abgedichtet worden ist.

Die Folgen

Mit Erfolg! In der Baubeschreibung waren zwar Sanierungsmaßnahmen aufgezählt und dabei waren Baumaßnahmen zur Kellerabdichtung als Schutz gegen Feuchtigkeit, die von außen eindringt, nicht ausdrücklich erwähnt. Dennoch gilt: Wenn ein Veräußerer zusagt, dass zu der Eigentumswohnung, die saniert wird, ein Kellerraum gehört, dann schuldet er dem Käufer auch Sanierungsmaßnahmen, die erforderlich sind, um die Gegenstände, die in einem solchen Kellerraum üblicherweise gelagert werden, vor Feuchtigkeit zu schützen. Andernfalls müssten im Rahmen der Baubeschreibung oder im notariellen Erwerbervertrag solche baulichen Maßnahmen konkret negativ ausgegrenzt werden - als nicht geschuldet bzw. als nicht von den Herstellungspflichten des Veräußerers umfasst. Dass die Gewährleistung für die vorhandene Bausubstanz vertraglich ausgeschlossen wurde, hilft dem Bauträger nicht weiter. Denn er hat eine Kernsanierung zugesagt, und die kann durch eine solche Klausel nicht wirksam beschränkt werden.

Was ist zu tun?

Das Urteil entspricht langjähriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, weshalb es erstaunt, dass Bauträger immer wieder dieselben Fehler machen, wenn sie Altbauten sanieren und veräußern. Weil eine Kernsanierung versprochen wurde, hätte der Bauträger mit dem Erwerber konkret vereinbaren müssen, dass die Kelleraußenwände nicht bearbeitet werden und dass deshalb der Keller feucht sein kann. Entsprechendes gilt für andere Abweichungen von aktuellen technischen Regelwerken, insbesondere wenn es um Schall- und Wärmeschutz geht. Nur wenn der Bauträger eine unsanierte Wohnung mit punktuellen Umbaumaßnahmen verkauft, kann eine Haftung für den Bestand, der nicht bearbeitet wird, gegebenenfalls ausgeschlossen werden. (ahl)

Rechtsanwalt Prof. Dr. Heiko Fuchs von Kapellmann und Partner

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