Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Märkte | 18.04.2019

Aus IZ16/2019, S. 21

Von Volker Thies

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Kassel
  • Unternehmen:
    Putz Immobilien
  • Organisationen:
    Immobilienverband Deutschland (IVD)
  • Personen:
    Siegfried Putz
  • Immobilienart:
    Wohnen, Einzelhandel, Logistik, Industrie, Büro, Lager

Kassel, einst angezählt, jetzt auf Wachstumskurs

Quelle: Pixabay, Urheber: Barni1
Wer mit kleineren Objekten und Portfolios umgehen kann, findet in Kassel einige Anlagemöglichkeiten.

Quelle: Pixabay, Urheber: Barni1

Kassel. Die einstige Zonenrandstadt muss inzwischen Anstrengungen unternehmen, um den steigenden Flächenbedarf für Wohnungen und Gewerbe zu befriedigen. Auch überörtliche Investoren werden verstärkt auf die nordhessische Metropole aufmerksam - und das nicht nur mit Blick auf die gefragte Logistikregion rundherum.

Vor wenigen Jahren noch galt Kassel als demografisch angezählt. Nach einem kurzen Boom als Folge der Wiedervereinigung dümpelte die Stadt lange bei knapp 200.000 Einwohnern herum. Berechnungen sagten für das Jahr 2022 eine Bevölkerung von nur noch rund 180.000 Menschen voraus. Doch dazu kam es nicht. "Real sind wir jetzt schon bei rund 206.000 Einwohnern", sagt Siegfried Putz. Der Geschäftsführer des örtlichen Maklerhauses Putz Immobilien und zugleich Sprecher des Berufsverbands IVD für die Region Nordhessen versprüht angesichts dieser Zuwächse eine spürbare Zufriedenheit.

Der positive Bevölkerungstrend schlägt sich in der Entwicklung des Immobilienmarkts nieder. Die Verkaufspreise für Bestandswohnungen mit gutem Wohnwert sind von 2008 bis 2018 von rund 900 Euro/m2 auf 2.100 Euro/m2 gestiegen. Neu errichtete Wohnungen dieser Kategorie sind für 2.600 bis 2.800 Euro/m2 zu haben, Spitzenobjekte erreichen bis zu 4.700 Euro/m2. Reihenhäuser mit mittlerem Wohnwert legten von 110.000 Euro auf rund 170.000 Euro zu. Die Mieten für Bestandswohnungen im guten Segment stiegen von 5,20 Euro/m2 auf 8,80 Euro/m2. Die Neubauten in dieser Qualitätsstufe bewegen sich heute zwischen 7,50 und 9,50 Euro/m2. Neu errichtete Wohnungen der Spitzenklasse werden für bis zu 12,50 Euro/m2 vermietet. Doch nicht nur auf dem Wohnungsmarkt steigen die Preise. Die Bürospitzenmiete ist auf 12 Euro/m2 geklettert. Logistik- und Industriehallen mit gutem Nutzwert werden für 4,10 Euro/m2 vermietet.

Putz zufolge beruht der Preisanstieg für Immobilien zu einem guten Teil auf der positiven wirtschaftlichen Entwicklung in ganz Deutschland. Aber es gibt auch spezielle "Kassel-Effekte". Eine dieser Besonderheiten ist ein ausgedehntes Hinterland. Die nächste vergleichbar große Stadt Erfurt ist knapp 120 km Luftlinie entfernt. In diesem Umkreis ist Kassel nur von deutlich kleineren Kommunen umgeben. "Und in vielen dieser kleinen Orte, insbesondere in Richtung der ehemaligen Grenze, bricht zunehmend die örtliche Infrastruktur weg. Davon profitiert Kassel", berichtet Putz. Die Stadt biete zahlreiche Arbeitsplätze, darunter auch viele für Menschen mit höheren Qualifikationen, ein lebendiges Kulturleben, gute Verkehrsnetze sowie vielfältigen Einzelhandel, sei aber zugleich deutlich überschaubarer als viele andere Großstädte. Deshalb stammen Neubürger in Kassel vor allem aus der erweiterten Umgebung. Das ausgedehnte Hinterland schlägt sich auch auf die Einzelhandelszentralität nieder, die mit 143,2 einen hohen Wert im Vergleich mit anderen Städten dieser Größenklasse aufweist. Die Kaufkraft im Stadtgebiet liegt allerdings nur bei knapp 96% des bundesweiten Durchschnitts.

Zuzug über weite Entfernungen, wie bei typischen Schwarmstädten, ist in Kassel eher selten. Zwar hat sich die Universität mit ihren Schwerpunkten in Material- und Umweltwissenschaft sowie Informatik nach der Einschätzung von Putz in den vergangenen Jahren sehr positiv entwickelt. Der Zuzug von Studenten falle jedoch verglichen mit den regionalen Wanderungsbewegungen weniger ins Gewicht. "Eher bemerkenswert ist das Phänomen, dass es Menschen mit Wurzeln aus der Region wieder hierher zurückzieht, wenn ihre berufliche Karriere zu Ende geht", sagt der Makler.

Die positive Entwicklung zieht auch professionelle Investoren an. Putz nimmt verstärkt bundesweite und auch internationale Akteure wahr. Zwar sind die Preise deutlich stärker gestiegen als die Mieten. Verglichen mit echten Metropolen sind in Kassel jedoch noch ordentliche Renditen möglich. "Die Kaufpreisfaktoren für Renditeobjekte sind im Verlauf von rund zehn Jahren von 9- bis 11fach auf 17 bis 20fach angestiegen, in Ausnahmefällen auch auf 21. Aber wenn man in Frankfurt mit Faktoren bis zu 30 rechnen muss, wird Kassel interessant", sagt Putz.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies
Die historische Fabrik auf dem Salzmann-Areal ist eine von mehreren Liegenschaften in Kassel, die zu einer Neubelebung und Umnutzung anstehen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Allerdings stehen in der Stadt nur äußerst selten Immobilien von ausreichendem Kaliber für die ganz großen Branchenakteure zum Verkauf. Vereinzelt tätigen Pensionsfonds Abschlüsse. Vor einigen Jahren gab es größere Erwerbungen durch institutionelle Investoren aus den Niederlanden und Schweden. Im Alltag haben Putz und andere regionale Makler es aber eher mit größeren Einzelobjekten oder kleineren Portfolios in der Preisklasse zwischen 1,5 Mio. und 3 Mio. Euro zu tun. Auf diesem Feld tummeln sich dann vor allem Family-Offices oder mittelständische Immobilieninvestoren, viele von ihnen aus der Region oder der erweiterten Umgebung bis ins Rhein-Main-Gebiet. Bei Gewerbeobjekten sieht das nach Beobachtung von Jens Becker, dem Geschäftsführer von J. B. Gewerbeimmobilien, etwas anders aus: "Highstreet-Einzelhandel und Logistikhallen ab 60.000 m2 sind fast alle in der Hand internationaler oder zumindest überregional tätiger Akteure." Bei Büro- und Geschäftshäusern in mittleren Lagen sei die Eigentümerstruktur breit gefächert vom örtlichen Investor bis hin zu internationalen Eigentümern.

Neue Wohnprodukte kommen nur zögerlich auf den Markt, da angesichts der alten Prognosen eines Bevölkerungsrückgangs in den vergangenen Jahren nur wenig Energie in neue Flächen und Objekte gesteckt wurde. Mehrfamilienhausgrundstücke in guter Lage sind für durchschnittlich 390 Euro/m2 zu haben, jedoch gibt es sie kaum noch am Markt. Dadurch fehlt nicht nur der Nachschub für Investoren, sondern für die 1.000 bis 2.000 Menschen, um die die Kasseler Bevölkerung jährlich wächst. So ist der Wohnungsbestand inzwischen weitgehend gefüllt. "Wir kommen von einer Fertigstellung, die lange um die 400 Wohneinheiten im Jahr lag", berichtet Putz. Inzwischen werden aber rund 1.000 Wohnobjekte im Jahr fertig. Insbesondere kostengünstiger Wohnraum fehlt dennoch.

Derzeit laufen einige größere Projekte an, beispielsweise 200 Wohnungen, die die städtische Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft auf einem ehemaligen Schulgelände im Stadtteil Bettenhausen errichten will. Ebenfalls in Bettenhausen ist die Umnutzung der Industriebrache Salzmann-Areal zum Mischquartier durch den Unternehmer Dennis Rossing geplant oder das Immovations Wohnprojekt auf dem Gelände der einstigen Jägerkaserne. In Harleshausen hat die Stadt eine groß angelegte Flächenentwicklung angestoßen, steht damit aber noch ganz am Anfang. Bis diese Wohnungen auf den Markt kommen, wird es deshalb noch einige Jahre dauern. Parallel bemühen sich Bestandshalter um Nachverdichtung. "Doch da lässt sich schon wegen der Baukosten kaum etwas für weniger als 8 Euro/m2 vermieten", sagt Putz. Für Kasseler Verhältnisse ist das nicht wirklich kostengünstig.

Auf dem Büromarkt geht es, ähnlich wie beim Wohnen, eher um die kleinen bis mittelgroßen Einheiten, oft das typische Geschäftshaus mit Läden im Erdgeschoss, darüber Büroetagen und ganz oben noch ein paar Wohnungen. "Wer größere Büroeinheiten benötigt, baut hier eher selbst", erklärt Makler Putz. Er weiß beispielsweise von einem Akteur, der knapp 10.000 m2 Bürofläche in der Stadt mieten möchte, aber einfach nichts Passendes findet und nun wohl Selbstnutzer werden muss. Gewerbebaugrundstücke guter Qualität waren 2018 in Kassel für durchschnittlich 95 Euro/m2 zu haben.

Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet bewegt sich Becker zufolge im langjährigen Durchschnitt von etwas unter 20.000 m2 Flächenumsatz pro Jahr bei einem Bestand von rund 1,2 Mio. m2 und einer Leerstandsquote von derzeit zwischen 3,5% und 4%. Das wichtigste Büroquartier ist das Gebiet um den ICE-Bahnhof Wilhelmshöhe herum, gefolgt von der City. Zu den großen örtlichen Büronutzern zählen Kali + Salz und Wintershall mit ihren Zentralen, aber auch das Bundessozialgericht. "Außerdem hatten wir Ansiedlungen von einigen großen Callcentern", nennt Becker einen Bürotrend der vergangenen Jahre. Insgesamt sei das Branchenspektrum auf der Nachfrageseite breit.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies
Mit klassischen Wohn- und Geschäftshäusern ist die Innenstadt reichlich ausgestattet. Reine Büro- oder Handelsobjekte finden sich dort eher selten.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

In Zukunft werde zudem neuer Büroraum an den Markt kommen. So will die Universität ihre naturwissenschaftlichen Zweige in einem 120 Mio. Euro teuren Neubau am Holländischen Platz ansiedeln. Dadurch wird der bisher von der Hochschule genutzte Bestand im Stadtteil Niederzwehren für Revitalisierungen oder Neuentwicklungen frei. Auf dem Gelände der Martini-Brauerei soll ein Mischquartier mit Büroanteil entstehen und neben dem Selbstnutzerprojekt zur Ansiedlung des Fraunhofer-Instituts sind auf dem ehemaligen Zollgelände am Hauptbahnhof noch Flächen für weitere Entwicklungen frei. Die Bürospitzenmiete gibt Becker mit 13,50 Euro/m2 an, mit einzelnen Ausreißern mit bis zu 15 Euro/m2, den Mietdurchschnitt mit etwas mehr als 8 Euro/m2.

Bei Lager- und Produktionsimmobilien profitiert Kassel von seiner Tradition als Industriestandort, vor allem aber von seiner zentralen, gut an mehrere Autobahnen angeschlossenen Lage. Die Stadt und ihr erweitertes Umland haben sich in den vergangenen Jahrzehnten zu einer der wichtigsten Logistikregionen ganz Europas entwickelt. Von großer Bedeutung dafür ist Volkswagen mit seinem Werk und dem Original-Teile-Center in Baunatal. "Aber wir sind insgesamt sehr breit aufgestellt in verschiedenen Logistik- und Produktionssparten", betont Becker. Auch diese Immobiliensparte benötigt mehr Fläche. Derzeit läuft die Erschließung für den zweiten Bauabschnitt des Gewerbeparks Niederzwehren, der einmal 76 ha groß werden soll. Becker sieht die örtlichen Vervielfältiger in der Logistik bei 13,5 bis 15 im Neubau und bei 11,5 bis 13 für den Erwerb von Bestandsobjekten. Die Spitzenmiete beziffert er mit bis zu 5,50 Euro/m2.

Den Bestand an Verkaufsfläche im Einzelhandel gibt Becker mit rund 475.000 m2 an, davon 116.000 m2 in der City. Im Jahr werden durchschnittlich rund 30.000 m2 Verkaufsfläche neu vermietet. Während die hohe Zentralität für eine Stärke des Handels spricht, gibt es in Citylagen auch strukturelle Probleme. Becker nennt den in weiten Teilen aus der Nachkriegszeit stammenden Bestand von Geschäftshäusern, bei denen der Zuschnitt der Einzelhandelsflächen heute oft nicht mehr den Ansprüchen der Mieter entspricht. Putz erwähnt die Straßenbahn, die mitten durch die Königsstraße fährt und damit einerseits Kunden heranschafft, andererseits aber verhindert, dass die Haupteinkaufsstraße den Charakter einer echten Fußgängerzone annimmt. Laut Becker werden Handelsobjekte in High-Street-Lagen zu Faktoren um 25 herum gehandelt. Büro- und Geschäftshäuser kommen in der City auf Faktoren zwischen 15 und 18, in Cityrandlagen auf 12 bis 15. Der Durchschnitt der Einzelhandelsmieten bewegt sich zwischen 40 und 50 Euro/m2. In guten Lagen werden bis zu 95 Euro/m2 erreicht. Einzelne Ausreißer in Ia-Lagen können auch bis 110 Euro/m2 reichen.

Für Hotels sieht Becker noch einigen Bedarf in der Stadt, und zwar in zweierlei Hinsicht. Zunächst müssten aus seiner Sicht insbesondere unter den eigentümergeführten Häusern, die noch immer in der Mehrheit sind, viele modernisiert werden. Darüber hinaus bestehe Marktpotenzial für neue Häuser, insbesondere für Fünf-Sterne- und größere Budget-Hotels. Auch auf diesem Feld gibt es also für Investoren noch etwas zu tun in Kassel - sofern die eher kleinen Formate der einzelnen Objekte und Portfolios kein Problem darstellen.

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!