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Recht | 18.04.2019

Aus IZ16/2019, S. 12

Von Veronika Thormann

In diesem Artikel:

Makler muss den Kunden über alle Kaufangebote informieren

Maklerrecht. Ein Makler ist schadenersatzpflichtig, wenn er dem Verkäufer ein Kaufangebot falsch darstellt oder verschweigt oder wenn er dem Kaufinteressenten überhöhte Preisvorstellungen des Verkäufers nennt.

BGH, Urteil vom 24. Januar 2019, Az. I ZR 160/17

DER FALL

Quelle: bethge
Veronika Thormann.

Quelle: bethge

Die verkaufswillige Eigentümerin eines Grundbesitzes schloss mit einem Makler einen Alleinauftrag. Der Makler verschwieg der Eigentümerin Kaufangebote und schreckte Interessenten durch Nennung einer angeblich vorhandenen hohen Preisvorstellung ab. Dann kaufte er die Immobilie zu einem deutlich unter den übrigen Angeboten liegenden Preis selbst. Die Eigentümerin zahlte dem Makler eine Provision. Später trat sie sämtliche Ansprüche aus dem Makler- und Grundstückskaufvertrag an ihren ehemaligen Pächter ab. Dieser stellte Strafanzeige gegen den Makler und verklagte ihn außerdem auf teilweise (der Makler hatte einige Flächen bereits weiterveräußert) Rückabwicklung des Kaufvertrags. Zudem wollte er die Provision erstattet haben. Er berief sich auf Schadenersatzansprüche, weil der Makler diverse Pflichtverletzungen gegenüber der einstigen Eigentümerin begangen habe, u.a. habe er sie nicht über verschiedene Kaufangebote informiert.

DIE FOLGEN

Es kam zum Strafverfahren gegen den Makler und zu einem Prozess um Rückabwicklung und Schadenersatz. Dieser landete beim BGH, der die Ansicht des Klägers teilte. Bei einem Makleralleinauftrag muss der Verkäufer über alle Kaufangebote richtig und vollständig aufgeklärt werden. Ein Makler verletzt seine Pflicht, wenn er Angebote verschweigt oder die Parteien unzureichend aufklärt bzw. falsch informiert. Hat der Verkäufer aufgrund des Handelns des Maklers das Grundstück unter dem eigentlichen Wert verkauft, steht ihm die Rückabwicklung des Kaufvertrags zu. Zudem erhält er einen Ausgleich für den Mehrwert des Grundstücks.

WAS IST ZU TUN?

Die Maklertätigkeit wird nur in einem Dreierverhältnis provisionspflichtig, wenn also der Makler seinem Auftraggeber einen Dritten als Kaufinteressenten nachweist oder vermittelt. Kauft er das Objekt selbst, weist er keinen "Dritten" nach und kann somit auch keine Provision verlangen. Darüber hinaus setzt die ordnungsgemäße Erfüllung eines Maklervertrags voraus, dass der Makler die Interessen seines Auftraggebers wahrt. Will er die Immobilie selbst kaufen, besteht zwangsläufig ein Interessenkonflikt. Es liegt nahe, dass er dann andere Interessenten davon abhalten will, Kaufangebote abzugeben. Zwar ist ein Makler grundsätzlich nicht verpflichtet, für seinen Auftraggeber auch tatsächlich tätig zu werden. Anders sieht dies jedoch beim Makleralleinauftrag aus: Hier muss der Makler Vermarktungstätigkeiten im Sinne seines Auftraggebers entfalten. Unterlässt er das oder handelt er aktiv dem Interesse des Auftraggebers zuwider, macht er sich schadenersatzpflichtig. Wenn Makler ein Objekt selbst erwerben wollen, sollten sie davon Abstand nehmen, mit dem Verkäufer einen Maklervertrag abzuschließen. (ahl)

Rechtsanwältin Veronika Thormann von bethge immobilienanwälte

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