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Märkte | 11.04.2019

Aus IZ15/2019, S. 29

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

Der Zinshausmarkt trocknet aus

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Wohn- und Geschäftshäuser in der Augsburger Innenstadt kosten fast so viel wie in Hamburg.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. Die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser ist in Bayern weiter zurückgegangen. Vor allem der Münchner Markt gilt bei Maklern mittlerweile als illiquide. Investoren weichen auf andere Städte aus. Doch auch die sind teuer geworden.

Der Nischenmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser bleibt in Bayern schwierig. Das zeigt die regionale Auswertung des Zinshaus-Marktberichts 2019 des Maklerhauses Engel & Völkers. Bayernweit zählten die Makler im Jahr 2017 nur 522 Verkäufe. Das sind fast 7% weniger als im Vorjahr. Neue Zahlen gibt es noch nicht, da viele bayerische Gutachterausschüsse in diesem Jahr ihre Zahlen erst spät veröffentlichen.

Viel dürfte sich aber nicht geändert haben. Besonders in München und in Nürnberg ist das Angebot gering. Das stellen auch die Makler der Kölner Immobilienberatung Hammers & Heinz fest. Insbesondere der Münchner Markt sei sehr illiquide, sagt Firmenchef Peter Heinz. So seien zwischen Oktober 2017 und Oktober 2018 auf dem Berliner Markt mehr als 1.700 Wohn- und Geschäftshäuser öffentlich angeboten worden. Die gewünschten Verkaufspreise summierten sich auf fast 4 Mrd. Euro. In München waren es dagegen gerade einmal rund 770 mit einem Volumen von 1,13 Mrd. Euro. Die niedrigeren Durchschnittspreise in München erklären sich dadurch, dass dort so gut wie keine Topobjekte verkauft wurden.

Nicht alles, was auf den Markt kommt, wechselt den Eigentümer. In München gab es 2017 nur rund 125 Verkäufe von Wohn- und Geschäftshäusern. Gemessen am gesamten Markt der Zinshäuser waren das gerade einmal 0,2% der bestehenden Objekte.

Ein Grund ist, dass der Markt in den begehrten Innenstadtlagen von regionalen Käufern dominiert wird. Allen voran kaufen Münchner Familien wie Vinzenzmurr-Chefin Evi Brandl mit ihrer BVG Verwaltungs- und Beteiligungsgesellschaft oder August Baron von Finck mit seiner Nymphenburg Immobilien viele der verfügbaren Immobilien auf.

Auch der Familie Inselkammer (Augustinerbrauerei) gehören zahlreiche Immobilien in der Innenstadt. Diese Familien wollen in der Regel nicht verkaufen, bestätigt David Hammers. "München ist kein typischer Zinshausmarkt", so Hammers weiter. Dennoch will das Maklerhaus diesen Markt abdecken und plant, im dritten Quartal eine Repräsentanz in der Landeshauptstadt zu eröffnen.

Immerhin macht der Münchner Markt in Bayern immer noch fast zwei Drittel des Volumens aus, das Engels & Völkers im ganzen Bundesland mit 1,8 Mrd. Euro schätzt. Auch in Bayern folgen die Investoren daher dem bundesweiten Trend, vermehrt auf die C- und D-Standorte auszuweichen. In Würzburg ist die Zahl der verkauften Zinshäuser um 9% auf 49 gestiegen. Dort gebe es mit aktuellen Kaufpreisfaktoren von durchschnittlich 22 Jahresmieten noch vergleichsweise günstige Preise und höhere Renditen als in den anderen betrachteten Städten, so Engel & Völkers. In München sehen die Makler die durchschnittlichen Faktoren bei 35 Jahresmieten. Auch in Regensburg ist die Zahl der Verkäufe auf 40 deutlich angestiegen. Mit Kaufpreisfaktoren von im Mittel 26 bewegt sich der Markt allerdings auf dem Nürnberger Niveau. Stark steigende Preise beobachten die Makler in Augsburg. Der Markt werde von Investoren zunehmend als Alternative zu München wahrgenommen. Mit Faktoren von durchschnittlich 30 gehören Zinshäuser in der Lechstadt mittlerweile zu den teuersten in Bayern. Die maximalen Quadratmeterpreise in guter Lage haben dort mit 4.500 Euro/m² das Hamburger Niveau erreicht. Im Jahr zuvor sah die Auswertung noch Preise von maximal 3.000 Euro/m². Bundesweit seien die Preise nur in Koblenz noch stärker gestiegen.

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