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Märkte | 11.04.2019

Aus IZ15/2019, S. 4

Von Peter Dietz und Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Wohnivestment startet schwach, aber keiner fürchtet sich

Quelle Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs
Wohnungsprojekte (hier Berlin) gehen in allen europäischen Großstädten. Es fehlen Produkte.

Quelle Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Dem deutschen Wohninvestmentmarkt geht die Luft aus. Das Investitionsvolumen hat sich im ersten Quartal 2019 auf knapp 4,4 Mrd. Euro halbiert, sagen die Analysten. "Fürchtet Euch nicht!", hält Catella, Fonds- und Asset-Manager sowie Entwickler, dagegen: Der Wohnungsmarkt in ganz Europa wird wenigstens noch in den kommenden zwei Jahren stabil bleiben.

Gerade kürzlich habe er gelesen, sagt ein Zuhörer besorgt, dass in Frankfurt die Wohnungsmieten in ca. drei Jahren sinken könnten. Aus Gründen der Nachfrage, der Konjunktur, der Politik im Großen und Kleinen. Werden sie nicht, sagt Thomas Beyerle, Head of Research der Catella Group, bei einer Veranstaltungsreihe im Frankfurter Maritim-Hotel kategorisch. Vor allem deshalb nicht, weil die Urbanisierung anhält. "Und dort, wo eine S-Bahn-Station ist, da werden die Menschen wohnen wollen." Den Trend zur Suburbanisierung, also das Ausweichen ins erweiterte Umland, werde es ausgeprägt nicht geben.

Das gilt nach Beyerles Forschung für die Metropolen in ganz Europa. Geschosswohnungsbau strebt überall nach oben. Nur in London stellt er angesichts des Brexits aktuell eine "Abwartehaltung" fest. Die ansonsten sehr einheitliche Tendenz heißt aber auch für Investoren: "Der europäische Markt ist synchronisiert." Wenn es in Oslo nicht klappt, dann auch nicht in Barcelona.

Sehr interessant finden die Zuhörer aber dennoch einen aktuellen Vergleich der Nettospitzenrenditen in 21 Großstädten. Da stehen Manchester und Birmingham mit 4,75% bzw. 4,6% an der Spitze, Stockholm (1,5%) und Göteborg (2%) ganz weit unten. Die deutschen Städte Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf, München und Berlin sind mit Werten zwischen 2,9% und 2,6% ebenfalls auf den hinteren Plätzen. Und doch ist Deutschland beim gewerblichen Wohntransaktionsvolumen 2018 mit rund 16,8 Mrd. Euro laut Catella-Analyse an der europäischen Spitze, Großbritannien folgt mit lediglich 7,7 Mrd. Euro.

Allerdings mahnt Beyerle: Den einen Wohnungsmarkt gibt es nicht mehr. Er zerfällt vielmehr in eine Reihe von Einzelsegmenten wie Student Housing oder Senior Housing, wobei Beyerle für beide Segmente angesichts der gesellschaftlichen Entwicklungen gutes Wachstum voraussagt. Researcher Hagen Fitzer bekräftigt dies in seiner Analyse. Bezahlbares Wohnen werde es für Stadtbewohner vor allem in Kleinwohnungen geben. Dass es ein gewisses "Marktversagen" beim sehr günstigen Wohnraum gibt, gestehen die Analysten zu, machen dafür aber den Staat verantwortlich.

Xavier Jongen, Geschäftsführer und Head of Strategy, empfiehlt dringend, die Portfolios auf ihre "Fragilität" hin zu überprüfen. Er beruft sich dabei auf die Theorien des philosophischen Essayisten ("The Black Swan") und Spezialisten für komplexe Finanzderivate, Nassim Taleb. Im Kern geht es darum, sehr detailliert die Robustheit eines Objekts für derzeit noch nicht absehbare Marktschwankungen zu überprüfen. Im Vorteil ist immer das Engagement, das "Optionalitäten" hat. Vereinfacht gesagt: Aus dem Wohnhaus kann auch ein Studentenwohnheim werden.

Was allein den deutschen Wohninvestmentmarkt anbelangt, ist der Jahresstart 2019 eher dürftig. Einen Rückgang beim Transaktionsvolumen um rund 50% im Vergleich zum Vorjahr haben Analysten von Savills, BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), JLL, NAI Apollo, CBRE und Dr. Lübke & Kelber registriert. Als Grund wird meist Produktmangel bei gleichzeitig deutlich gestiegenen Preisen (+12% laut Savills) gesehen. Im Bestand müssen aktuell erstmals mehr als 2.100 Euro/m2 bezahlt werden, bei den Projektentwicklungen sind es derzeit 4.400 Euro/m2, sagt JLL. Als Käufergruppe dominieren Deutsche, die laut Dr. Lübke & Kelber für 93% des Transaktionsvolumens gut sind. Dabei sieht NAI apollo eine Auffälligkeit: Die Käufergruppe "Kommunen" gibt Gas und hat im ersten Quartal 890 Mio. Euro (Vorjahr 207 Mio. Euro) investiert.

Für das Gesamtjahr 2019 sind die Analysten trotz des schwachen Starts positiv gestimmt. Der Nachfrageüberhang hält an, sagt BNPPRE. CBRE sieht "eine gute Pipeline", die im weiteren Jahresverlauf auf den Markt kommen werde. Ein Ergebnis von 15 Mrd. bis 17 Mrd. Euro, also Vorjahresniveau, wird erwartet.

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