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Digitales | 04.04.2019

Aus IZ14/2019, S. 13

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    CBRE Group, on-geo, realxdata
  • Organisationen:
    Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), ISBA Freiburg
  • Personen:
    Thomas Herr, Stefan Nusche, Martin Ingold, Klaus Wiegel, Sanjo Nitschke

on-geo betreibt Häuserkampf gegen die Datenhorter

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler
Moderator Andy Dietrich (rechts) wollte wissen, welche Lösungen die Experten für bessere Immobiliendaten sehen (v.l.): Klaus Wiegel, Thomas Herr, Stefan Nusche.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler

Wer in Deutschland Immobilien bewerten will, hat oft damit zu kämpfen, dass es keine einheitliche Datenbank für Vergleichswerte gibt. Dabei ließe sich das leicht ändern, meint on-geo-Chef Klaus Wiegel. Er verweist auf positive Beispiele aus Skandinavien und Österreich und findet, eine bundesweite, öffentliche Datenbank für alle wäre das Beste. Solange es die nicht gibt, will er zumindest seine eigenen Kunden dazu bewegen, ihre Daten zu teilen.

Klaus Wiegel seufzt. Dann poltert der Geschäftsführer des Softwareunternehmens on-geo los: "Das Wort Datenschatz kann ich nicht mehr hören, es sollte zum Unwort des Jahres gekürt werden. Es gibt da draußen Finanzinstitute, die denken, sie hätten mit ihren paar lächerlichen Transaktionsdaten einen Goldschatz im Keller. Aber in Wirklichkeit ist es nur ein kleines Häufchen Dreck. Erst wenn wir die Daten von vielen zusammenbringen, werden sie wertvoll." Die Deutlichkeit seiner Worte ist vor allem deshalb erstaunlich, weil im Publikum viele Mitarbeiter von Banken und Sparkassen sitzen. Aber das ist Wiegel egal, heute sollen alle seinen Frust mitbekommen.

Wenn er wollte, sagt Wiegel, könnte er längst seine Rente genießen. "Da kann ich es mir leisten, meine Meinung zu sagen. Auch wenn ich mich damit unbeliebt mache." Auf den on-geo Days in Erfurt spricht Wiegel vor über 350 Menschen, ein Teil sind eigene Mitarbeiter und Vertreter von Partnerunternehmen, aber die meisten arbeiten als Immobilienbewerter entweder für Kreditinstitute oder für externe Gutachterbüros. Sie verwenden für ihre Arbeit auch die on-geo-Software. Die gibt es seit über 15 Jahren. Aber sie ließe sich nach Wiegels Meinung wesentlich effizienter nutzen. Wenn nämlich mehr Finanzinstitute ihre dort hinterlegten Transaktionsdaten in anonymisierter Form den anderen zur Verfügung stellen würden. "Wir schaffen es bisher nicht, diese Datenbanken zu öffnen und volkswirtschaftlich verfügbar zu machen", bedauert Wiegel.

Ein entsprechendes Pilotprojekt hatte er zwar unter dem Namen Immo Data Base im Herbst 2017 gestartet. Bei on-geo sind allein über 300 Sparkassen Kunden, dazu zahlreiche Bausparkassen. Doch die Zahl derer, die mitmachen, ist bisher mit 65 Instituten vergleichsweise überschaubar. "Es bleibt ein Häuserkampf", erklärt Wiegel, "bei dem wir um die Zustimmung jedes Kreditinstituts ringen müssen." Dabei hätten alle nur Vorteile, davon ist Sanjo Nitschke überzeugt, der bei on-geos als Leiter Datenanalyse das Projekt federführend betreut. Rund 10 Mio. Bewertungen wurden mit on-geos Bewertungstool Lora bisher durchgeführt, doch gerade mal 500.000 Objekte sind in der Immo Data Base gespeichert. Dabei könnten viele Sparkassen mehr Vergleichsdaten für ihre Immobilienfinanzierungen gut gebrauchen. Im Rahmen der Ermittlung der Eigenmittelanforderungen darf ein Kreditinstitut ein Immobiliendarlehen nämlich nur dann als vollständig durch Wohn- oder Gewerbeimmobilien besicherte Risikoposition behandeln, wenn bestimmte Mindestanforderungen an die Überprüfung der Immobilienbewertung erfüllt sind. Dazu kann auch ein Vergleich mit den aktuellen Marktpreisen nötig sein.

Gerade kleine Institute führen selbst oft gar nicht genügend Finanzierungen durch, um einen Marktquerschnitt abzuleiten. Doch die Angst, durch Teilnahme an einer gemeinsamen Datenbank Kontrolle zu verlieren, ist offenbar immer noch zu groß. Datenanalyst Nitschke hält das für unbegründet. Nur wer Daten in den gemeinsamen Pool gibt, erhält auch die Daten der anderen zurück. Allerdings nicht adressgenau, wie Nitschke betont, sondern immer nur als Miet- bzw. Kaufpreisspanne der hinterlegten, als vergleichbar ermittelten Objekte im jeweiligen Ort. Externe Gutachter dürfen auf die Immo Data Base nur dann zugreifen, wenn sie für eines der angeschlossenen Institute tätig sind. Die Daten selbst liegen sicher auf Servern in on-geos eigenem, zertifiziertem Rechenzentrum. Alles ist konform mit der DSGVO und den Anforderungen der BaFin.

Die Bemühungen von on-geo wären vermutlich gar nicht nötig, wenn es eine deutschlandweite öffentliche Datenbank mit real gezahlten Immobilienpreisen und Mieten gäbe. Die Norweger haben das bereits, erläutert Wiegel, auch die Schweden und Finnen nutzen ähnliche Lösungen. "Uns wäre das am liebsten", betont der on-geo-Chef. "Wir wollen keine Daten sammeln, wir wollen unseren Kunden Software liefern, die ihnen ihre Arbeit erleichtert." Wenn es eine Datenbank für alle gäbe, so Wiegel, wäre ein fairer Wettbewerb der verschiedenen IT-Anbieter möglich. "Das Geschäft liegt nicht in den Daten, sondern in ihrer Veredelung", ist Wiegel überzeugt.

Eigentlich sind für solche Marktrohdaten die Gutachterausschüsse zuständig. Doch der Zugriff auf Bodenrichtwerte und zugehörige Geodaten ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. Manche Werte gibt es kostenfrei online, sie dürfen aber weder systematisch gesammelt noch in Datenbanken eingestellt werden, das verbieten die Nutzungsbedingungen. Genauer aufgedröselte Daten lassen sich die einzelnen Länder zudem teils teuer bezahlen, obwohl sie gesetzlich beauftragt sind, sie zur Förderung der Markttransparenz bereitzustellen. Und ein deutschlandweites Bodenrichtwertinformationssystem wurde zwar bereits 2016 von Fachleuten als machbar eingestuft, in Betrieb ist es aber bis heute nicht. Die zentrale Seite gutachterausschuesse-online.de verweist lediglich auf die Portale der jeweiligen Bundesländer.

Zudem ist die Qualität der Datenlage regional völlig unterschiedlich. In Baden-Württemberg etwa existieren Gutachterausschüsse auf Ebene jeder einzelnen Gemeinde, die meist ehrenamtlich besetzt sind. "Die kleineren Ausschüsse kommen mit der Datenerhebung einfach nicht hinterher", sagte Gutachter Martin Ingold, der als Professor in Freiburg an der Internationalen Berufsakademie Immobilienwirtschaft lehrt, auf den on-geo Days. "In Freiburg haben wir aktuell die Bodenrichtwerte von Ende 2016 vorliegen." In Zeiten rasch steigender Preise sind veraltete Daten allerdings von relativ geringem Nutzen.

Auch Stefan Nusche sieht die föderale Struktur Deutschlands als ein großes Problem für die Verfügbarkeit von Immobilienmarktdaten. Er ist Mitgründer und Geschäftsführer des Proptechs realxdata, das Immobilienunternehmen mit seiner Software bei der Optimierung ihrer Portfolios hilft. "Wir müssen uns einen Großteil unserer Zeit mit dem Datensourcing beschäftigen, obwohl unsere Stärke in der Datenanalyse liegt", sagt er. "Die dezentrale Struktur in Deutschland führt dazu, dass es entweder nur qualitativ schlechte Daten gibt - etwa einen eingescannten Stadtplan - oder wir Daten teuer zukaufen müssen." Eine weitere Wurzel des Übels sieht Nusche jedoch kulturell bedingt. "In Deutschland lieben wir nun mal Sitzungen, Ausschüsse und Verbände. Das heißt aber auch: Es gibt zu viele Bedenkenträger."

Thomas Herr, Head of Digital Innovation beim Immobiliendienstleister CBRE, schätzt die grundsätzliche Faktenlage zwar ähnlich ein wie Wiegel und Nusche: "Wir brauchen ein anderes Verhältnis zwischen Datenschatz und Datenschutz", sagt er. Bei der Einschätzung von Gewerbeimmobilien seien die reinen historischen Transaktionsdaten jedoch nicht ausreichend. "Kaufpreise allein nützen uns nichts. Es müssen auch die preisbestimmenden Einflüsse und die jeweiligen Mietverträge vorliegen", erläutert Herr. Wenn die vorhanden seien, ist es seiner Meinung nach allerdings gar nicht nötig, den ganzen Markt zu kennen.

Ein Anteil von 5% der marktrelevanten Transaktionen, verbunden mit sozioökonomischen Daten und von einer künstlichen Intelligenz ausgewertet, reichen nach Herrs Überzeugung völlig aus, um eine valide Einschätzung für einen Verkaufsprozess zu haben. Einem Gutachter, der einen Beleihungswert gemäß der entsprechenden Verordnung erstellen muss, wäre damit wahrscheinlich noch nicht geholfen. Für das tägliche Geschäft eines Immobiliendienstleisters oder Asset-Managers hingegen können solche statistisch aufbereiteten Daten sinnvoller sein als möglichst exakte, jedoch unvollständige oder veraltete Datensätze. Den Datenaustausch zwischen einzelnen Wettbewerbern hält Herr jedoch sehr wohl für möglich. "In Großbritannien tragen die zwölf größten Maklerhäuser mittlerweile ihre Comparables zusammen und tauschen sie untereinander aus. Ich sage jetzt nichts dazu, wie weit solche Gespräche in Deutschland sind, aber das Beispiel zeigt, dass es prinzipiell geht."

Eine ganz andere Lösung gibt es in Österreich, wie on-geo-Datenanalyst Nitschke berichtet. Dort sind sowohl sämtliche Grundbuchdaten als auch Vertragsdaten aus Immobilienkäufen ganz offiziell erhältlich. Und das obwohl datenschutzrechtlich die gleiche europäische Richtlinie gilt wie in Deutschland. "Daran lässt sich ersehen, was möglich wäre", sagt er. Nitschke kennt die Lösungen anderer Länder auch deswegen so gut, weil er selbst Mitglied in der AVM-Allianz ist, einer europäischen Initiative für statistische Verfahren und Datenstandards zur automatisierten Immobilienbewertung. "Wir wollen den Bewerter nicht abschaffen", betont Nitschke. Das wäre auch gesetzlich gar nicht möglich. "Aber wir könnten ihn schon heute von vielen Routinetätigkeiten entlasten."

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