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Recht | 04.04.2019

Aus IZ14/2019, S. 12

Von Andreas Albrecht

In diesem Artikel:
  • Personen:
    Andreas Albrecht

Das ABC des Immobilienrechts, Folge 52

Der Mitternachtsnotar

Notarinnen und Notare erklären in dieser regelmäßig erscheinenden Kolumne die wichtigsten Begriffe.

Quelle: privat
Dr. Andreas Albrecht.

Quelle: privat

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss nach dem Gesetz bei einem Notar beurkundet werden. Der Notar belehrt die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts und achtet darauf, dass unerfahrene Käufer oder Verkäufer nicht benachteiligt werden.

Wird der Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer geschlossen, gehen die gesetzlichen Schutzvorschriften noch weiter. In dramatischer Form wird die überragende Bedeutung des Verbraucherschutzes durch Schlagzeilen aus den 1990er und 2000er Jahren um "Schrottimmobilien" und sogenannte Mitternachtsnotare verdeutlicht. Einige Immobilienunternehmen hatten in Hochglanzprospekten "Ladenhüter" als Steuersparmodelle angepriesen.

Unseriöse Vermittler brachten die gutgläubigen Käufer in Nacht- und Nebelaktionen zu einem bestimmten Notar, der die Verträge ohne Belehrung und häufig zu ungewöhnlichen Tages- und Nachtzeiten beurkundete - daher die Bezeichnung Mitternachtsnotar. Eine "Beratung" fand nur durch den Verkäufer statt.

Aufgrund dieser sogenannten Beratungsisolation und der fehlenden Bedenkzeit ging der Verbraucher ein Geschäft ein, das er vermutlich unterlassen hätte, wäre er ausreichend aufgeklärt worden. Nach der Beurkundung entpuppte sich das vermeintliche Renditeobjekt nicht selten als unvermietbare Schrottimmobilie. Die Käufer erlitten finanzielle Schäden, und das Vertrauen der Gesellschaft in die notarielle Beurkundung drohte zu sinken.

Anlässlich derartiger Betrugsfälle wurden die Verfahrensvorschriften zum Schutz des Verbrauchers bei Immobiliengeschäften in den vergangenen Jahren weiter verschärft. Der beurkundende Notar übernimmt dabei die zentrale Rolle.

Das Gesetz sieht vor, dass der Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung erhält. Da die Übermittlung des Vertragsentwurfs zwingend durch den Notar erfolgen muss - eine Versendung durch den künftigen Vertragspartner würde nicht ausreichen -, wird eine Beratungsisolation vermieden. Mit dem Notar hat der Verbraucher bereits vor der Beurkundung einen neutralen Ansprechpartner an seiner Seite.

Bei wirtschaftlichen und steuerlichen Fragen hat der Verbraucher zudem ausreichend Zeit, eigene Fachleute, etwa seinen Steuerberater, zu Rate zu ziehen. Durch die zweiwöchige "Cooling-off"-Phase soll der Kaufinteressent vor überhasteten und unbedachten Entscheidungen bewahrt werden.

Ist der erste Schwung der Begeisterung wieder abgeklungen, kann der Verbraucher seine Entscheidung innerhalb der Zweiwochenfrist jederzeit revidieren. Hält er hingegen an seiner Kaufentscheidung fest, so hat er in der Zeit ausreichend Gelegenheit, um sich mit dem Vertragsentwurf auseinanderzusetzen und sich mögliche Fragen für den Beurkundungstermin zu überlegen.

Das Beurkundungsgesetz sieht weiter vor, dass der Verbraucher bei dem Beurkundungstermin persönlich anwesend sein muss. Mit der Anwesenheitspflicht wird sichergestellt, dass er ausreichend belehrt werden kann.

Entgegen dem verfälschten Eindruck, den die Schlagzeilen über die sogenannten Mitternachtsnotare erweckt haben, ist die Aufgabe des Notars keineswegs auf das Herunterlesen des Vertragstextes oder gar die bloße Beglaubigung der Unterschriften beschränkt. In der Beurkundung erklärt der Notar den verlesenen Text vielmehr und beantwortet die Fragen von Käufer oder Verkäufer. Juristische Fachbegriffe werden für unerfahrene Beteiligte in eine verständliche Sprache "übersetzt". Durch die rechtlich fundierte Beratung wird sichergestellt, dass sich Unternehmer und Verbraucher auf Augenhöhe begegnen. ahl

Dr. Andreas Albrecht, Notar in Regensburg

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