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Märkte | 28.03.2019

Aus IZ13/2019, S. 8

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    bulwiengesa
  • Organisationen:
    Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW)
  • Personen:
    Andreas Ibel, Andreas Schulten
  • Immobilienart:
    Wohnen, Einzelhandel, Büro, Gewerbe allgemein

Keine Lust auf Wohnen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Neubau in München heißt gegenwärtig viel Büros, wenig Wohnraum.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

Immer mehr Wohnungsentwickler haben in A-Städten die Lust am Neubau verloren, dagegen ist bei den Büros ein Rekordwert zu verbuchen. Das ist ein Ergebnis der diesjährigen Projektentwicklerstudie von bulwiengesa sowie des "Neubauradars" des Immobilienverbands BFW.

Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter von bulwiengesa, startet zunächst mit einer guten Nachricht: Nach einem Minus im Vorjahr und der Sorge, dass es in den A-Städten "richtig brenzlig" wird, was die Investitionsbereitschaft insgesamt anbelangt, ist nun wieder ein Aufwärtstrend zu sehen. Mit 5,3% Wachstum erreicht das Gesamtvolumen der Trading-Development-Projekte, also der klassischen Projektentwicklungen zum Verkaufszweck, über alle sieben A-Städte hinweg 28,4 Mio. m2. Auf den ersten Blick scheint "die Welt also wieder in Ordnung". Allerdings ist Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), regelrecht bestürzt beim Blick auf die Details.

So ist das Projektflächenvolumen im Wohnsegment mit -1,6% erneut rückläufig. Damit sind die Einbußen etwas weniger stark als im vergangenen Studienjahr von bulwiengesa (-2%, Stichtag jeweils 1. Januar). Aber die Richtung bleibe dieselbe und bestätige: In den sieben A-Städten gibt es immer weniger Wohnprojektentwicklungen. "Und dies, obwohl wir alle um mehr Wohnungsbau kämpfen", sagt Ibel. Da dürfe die Politik nun nicht mehr länger wegschauen.

Insbesondere in Berlin scheint vielen die Lust auf Wohnungsbau vergangen: War in den vergangenen Studienjahren durchweg Flächenwachstum zu verzeichnen, so sind im letzten und im aktuellen Studienjahr die Projektflächen im Wohnsegment um 4,6% geschrumpft (-270.000 m2). Auch München, Düsseldorf und Stuttgart weisen Rückgänge auf. Zuwachs im Wohnsegment gibt es in Hamburg, Köln und Frankfurt. Insgesamt können diese Zuwächse aber die Verluste nicht ausgleichen. Auch ein Blick auf die künftigen Flächen mache wenig Mut, so Schulten. Die Wohnungsbauflächen in Planung in den A-Städten seien im Vergleich um mehr als 60% gesunken.

Ganz anders sieht es auf dem Bürosegment aus. Nach jahrelangem Schwund wachsen nun zum dritten Mal in Folge die Projektflächen. Dieses Mal um den Rekordwert von 23%. Der Zuwachs ist in allen A-Städten erkennbar, besonders stark in Berlin und München. Gründe für die relativ neue Beliebtheit der Büros: Die Nachfrage ist dank guter Arbeitsmarktzahlen groß, das Segment weist solide Basisdaten auf und profitiert von "Sonderkonditionen" wie Umsatzsteuerbefreiung und im Vergleich zum Segment Wohnen weniger Bauregulierungen. Für Projektentwickler sei dies ein "deutliches Go-Signal", hat bulwiengesa festgestellt. "Aktuell werden Büroprojekte durchaus auch spekulativ begonnen." Dagegen scheinen angesichts hoher Grundstückspreise, hoher Bau- und Planungskosten und den immer längeren Planungszeiträumen beim Wohnungsbau oft "die Grenzen der Rentabilität" bereits erreicht, schlussfolgert bulwiengesa.

Der BFW bestätigt in der Konjunkturumfrage seines Neubauradars den Trend. Fast 70% der befragten Immobilienunternehmen geben an, dass sich die Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau im vergangenen Jahr weiter verschlechtert haben. Die Zahl der jährlich neu gebauten Wohnungen werde deshalb nur geringfügig über 250.000 im Jahr liegen, sagt Ibel. Der Bedarf liegt laut Bundesregierung aber bei 375.000 Wohnungen pro Jahr. Befragt wurden 1.600 mittelständische Unternehmen, die für rund 50% des Wohnungsneubaus in Deutschland gut sind. Baulandmangel, die schwierige Kooperation mit den Kommunen, Fachkräftemangel und Grundstücksspekulationen von ausländischen Investoren werden als größte Hürden beim Wohnungsbau angegeben. Eine Folge dieser Hürden: 46% der befragten Unternehmen finden den weniger regulierten gewerblichen Bereich "zunehmend attraktiv".

Allerdings scheinen laut bulwiengesa-Studie, die komplett Anfang April vorgelegt wird, die sogenannten Investor Developments, also die Investitionen in Neubauten für den Eigenbestand, weitaus besser mit den Hürden zurechtzukommen. Die Unternehmen, fast ausschließlich stadt- oder landeseigene wie ABG Frankfurt Holding in Frankfurt oder Saga in Hamburg, haben anteilsmäßig bei den Wohnungsbauflächen in den A-Städten zugelegt.

An der Spitze der potentesten Projektentwickler in Deutschland über alle Segmente hinweg (Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel) steht wie auch im vergangenen Jahr die Zech Group mit ihren Töchtern Art-Invest und Die Wohnkompanie. Nahezu gleichauf ist Consus, zu der die CG-Gruppe gehört. Es folgen Bonava, Instone, BPD, Groß & Partner, Pandion, Project Immobilien, Büschl und Otto Wulff. Diese zehn sind für 6,5 Mio. m2 Projektfläche gut, 67% davon entfallen noch auf das Wohnsegment.

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