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Märkte | 28.03.2019

Aus IZ13/2019, S. 1

Von Katja Bühren und Robin Göckes

In diesem Artikel:

Mikrowohnen wird zum Hype

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes
In diesem Bürobau an der Hahnstraße in Frankfurt-Niederrad sollen 323 Mikrowohnungen entstehen - es ist nur eines von zahlreichen ähnlichen Projekten in der Nachbarschaft.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes

Der Markt schwingt sich in ungeahnte Höhen, immer mehr Projekte werden angekündigt und geplant: Mit Mikrowohnungen wollen derzeit viele Marktakteure das große Geld machen. Und tatsächlich spricht vieles dafür, dass die Nachfrage nach Kleinstwohnungen weiter wachsen als einbrechen wird. Trotzdem ist Vorsicht angesagt.

Mindestens 6 Mrd. Euro wollen Investoren und Entwickler in den kommenden Jahren in Mikrowohnprojekte stecken. Deutschland steht dabei als Zielmarkt für die Investments hoch im Kurs. Aber auch im europäischen Ausland, etwa in Spanien und der Schweiz, sind zahlreiche Projekte geplant. "Mikrowohnen ist eine Nische, die bald keine mehr sein wird", sagt Christian Scheuerl, Geschäftsführer MPC Micro Living Development. Gestützt wird seine Prognose von der Statistik der vergangenen Jahre, die eine bemerkenswerte Entwicklung aufzeigt: 2015 wurden noch weniger als 350 Mio. Euro in Mikrowohnprojekte investiert, meldet CBRE. 2018 lag das Transaktionsvolumen deutschlandweit schon bei mehr als 1,7 Mrd. Euro. Gegenüber 2017 bedeutet das ein Plus von satten 70% (siehe Grafik "Investoren reißen sich um kleine Wohnungen").

Etwa 10% des gesamten Investmentumsatzes am Wohnungsmarkt in Deutschland entfiel im vergangenen Jahr auf Mikrowohnen, Tendenz steigend. Und kaum etwas deutet darauf hin, dass sich dieser Trend mittelfristig abschwächen könnte. Mit MPC Micro Living Development betreut Christian Scheuerl unter der Marke Staytoo 1.600 kleine Wohneinheiten. Für das rasant anwachsende Transaktionsvolumen sieht er einen einfachen Grund: "Der Markt für Mikrowohnen hat eine Schwelle erreicht, über der auch Transaktionen in größerem Umfang möglich sind." Gegenüber früheren Jahren haben sich zwei Faktoren verändert: "Es herrscht kein Mangel mehr am Produkt und die Assetklasse ist so etabliert, dass der Transaktionsmarkt in Gang kommt", erklärt Scheuerl.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes
Von der Bürostadt hin zum gemischt genutzten Lyoner Quartier: Für die Entwicklung in Niederrad ist das Mikrowohnen eine Art Türöffner gewesen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes

"Die Renditen wachsen fast automatisch"

Das Investoreninteresse wird vor allem von gesellschaftlichen Entwicklungen und Trends befeuert. Die Urbanisierung in Verbindung mit der Wohnungsknappheit lege nahe, einzelne Wohnflächen einzudampfen, meint Scheuerl. Zudem steige seit Jahren der Anteil der Singlehaushalte in Deutschland - einer Prognose des Statistischen Bundesamts zufolge von knapp 16,9 Mio. im Jahr 2015 auf etwa 19 Mio. im Jahr 2035. Und die Gesellschaft werde immer mobiler. "Das Produkt passt insofern in die Zeit." Inzwischen hätten immer mehr Investoren erkannt, dass sich der Trend mindestens noch 15 Jahre fortsetzen wird. Daneben dürften die erzielbaren Renditen ein nicht zu vernachlässigendes Argument für viele Investoren sein, ihr Geld in Miniwohnformen zu stecken. Scheuerl kalkuliert mit einer Entwicklungsrendite von 5,5% bis 6%. Ziehe er dann im Betrieb alle laufenden Kosten für den Investor ab, erreiche er eine Nettorendite von 3,75% bis 4%.

Andere sind noch optimistischer. "Die Nettoanfangsrendite bei Mikroapartments beginnt in der Regel bei rund 4,5%", sagt Lutz Dammaschk, Geschäftsführer des auf Mikrowohnen fokussierten Property-Managers Vegis. Durch die Besonderheit von möblierten Wohnungen werde die Mietpreisbremse ausgehebelt und es gebe eine hohe Fluktuation. Dadurch wachsen die Apartments "fast automatisch in höhere Renditen, sodass 6% bis 7% keine Seltenheit sind. Und zwar unter Berücksichtigung von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten." Vegis verwaltet derzeit einen Bestand von 22.000 Wohneinheiten. In der internen Planung war diese Zahl erst für 2020 angepeilt, doch die rasche Marktentwicklung verlieh dem Geschäft Flügel. Die Mieten, die für die Kleinstwohnungen aufgerufen werden, seien in den vergangenen Jahren bereits deutlich gestiegen.

Mieten: Plus 30% in zwei Jahren sind nicht ungewöhnlich

Vor zwei bis drei Jahren wurden beim Verkauf Preise knapp über dem 20fachen der Jahresmiete erzielt. "Mittlerweile geht es bis zum 26- bis 27fachen", weiß Dammaschk. "Das Ganze hat sich natürlich über die erzielbaren Mieten entwickelt. Wo an den sieben Topstandorten vor einigen Jahren All-in-Mieten von 16 bis 18 Euro/m² aufgerufen wurden, sind heute "deutlich über 20 Euro/m² erzielbar". Preissteigerungen von 30% in den vergangenen zwei Jahren seien nicht ungewöhnlich. In München geht noch mehr. Dort zahlten die Mieter der Apartments 30 Euro und mehr pro Quadratmeter.

MPC-Chef Scheuerl kalkuliert ähnlich. "Beim Studentenwohnen beginnen wir mit Warmmieten ab 500 Euro für etwa 20 m². Das geht hoch bis zu 650 Euro oder 680 Euro. Sind die Zielgruppe eher Young Professionals, werden die Wohnungen größer. Das sind dann etwa 30 bis 35 m². Und dann kann auch bei der Miete die 1.000-Euro-Grenze überschritten werden."

Angesichts attraktiver Renditen und langfristiger gesellschaftlicher Trends wächst die Zahl der Akteure, die sich am Markt tummeln (siehe "Investments in Hülle und Fülle"). Und auch die, die schon länger mitten drin sind, wollen das Geschäft weiter ausbauen. "Die Investoren, mit denen wir derzeit im Detail sprechen, planen für die nächsten 18 bis 24 Monate mit Investments in Höhe von 150 Mio. bis 250 Mio. Euro. Wir rechnen damit, in diesem Zeitraum etwa 2.000 bis 3.000 neue Einheiten entwickeln zu können", wirft MPC-Geschäftsführer Scheuerl einen Blick in die nahe Zukunft.

"Von Mikrowohnen halte ich nicht viel"

Doch es gibt auch kritische Stimmen. Peter Ulm, CEO des Projektentwicklers 6B47, sieht die Entwicklung bei weitem nicht so rosig. "Aktuell wird am Markt so getan, als ob es jedermanns Traum wäre, auf kleiner Fläche zu wohnen. Dabei ist die Verkleinerung der Wohnfläche eine Konsequenz aus der momentanen Notwendigkeit, Wohnen leistbarer zu machen", wundert er sich. Ein Developer müsse wissen, "dass Mikrowohnen nicht das Wundermittel ist, um die Quadratmetermieten in x-beliebige Höhen zu treiben. Und man muss sich klar darüber sein, dass nie eine 100%ige Auslastung erreichbar ist." Sein Unternehmen habe deshalb kein einziges reines Mikrowohnprojekt gemacht.

Quelle: Imobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes
Wie die Briefkästen vor der Tür reihen sich die Wohnungen im Inneren der Apartmenthäuser aneinander.

Quelle: Imobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes

Auch Fabian Klingler, Vorstand bei Aberdeen Standard Deutschland, hält von Mikrowohnen "nicht viel". Für den Projektentwickler mögen solche Modelle lukrativ sein, weil er die Apartments zu einem sehr hohen Quadratmeterpreis verkaufen kann. Aber für den Investor ist die laufende Rendite nur marginal besser als mit normalen Mietwohnungen. "Die Quadratmetermieten von Mikrowohnungen sind sehr hoch, das erschwert langfristig die Vermietung."

Zusätzlich auf die Euphoriebremse tritt das Ergebnis einer Umfrage aus der Studie Wohntrends 2035, die das Unternehmen Analyse & Konzepte mit InWIS im Auftrag des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) geschrieben hat. Der Studie zufolge können sich die wenigsten Menschen vorstellen, in solch kleinen Einheiten dauerhaft zu leben: Nur 5% der gut 3.000 Befragten gaben an, Mikroapartments könnten für sie eine echte Option sein. "Wir brauchen kleine Wohnungen mit kompakten, klugen Grundrissen", sagt deshalb Bettina Harms von Analyse & Konzepte. Mikroapartments aber würden diesem Bedarf nicht gerecht. "Sie werden meist nur als Übergangslösung genutzt und sind nur für wenige Zielgruppen attraktiv."

Immobilien Zeitung; Quelle: Analyse & Konzepte/InWIS, GdW Wohntrends 2035

Studenten, Berufseinsteiger, Singles und Pendler sind in der Hauptsache die erhofften Mieter. Die günstigsten Angebotsmieten finden sich meist bei jenen Projekten, die speziell auf Studenten zugeschnitten sind. Allerdings gab es davon nach Angaben des Moses Mendelssohn Instituts (MMI) im November 2018 auch nur 2,8 Mio. bundesweit. Und so finanzstark, sich ein solches Zimmer leisten zu können, sind davon längst nicht alle. Die Wohngeldpauschale, die im Rahmen des BAföG ausgezahlt wird, soll zwar von derzeit 250 Euro auf 325 Euro angehoben werden. Damit lassen sich in den angespannten Wohnungsmärkten in den deutschen Ballungsräumen und Studentenstädte allerdings auch keine großen Sprünge machen.

Diejenigen, die entweder schon dabei sind, ihr Geld in Kleinstwohnungen zu stecken, oder es erst noch planen, lassen solche Bedenken kalt. "Selbst verheiratete Paare leben nicht mehr zwangsläufig zusammen", glaubt Alexander Penner, Geschäftsführer Artisa Deutschland, und sieht entsprechend auf Nutzerseite offenbar wenig Einschränkungen, die die Nachfrage dämpfen könnten. Im Gegenteil: Die wachsende Zahl an Singlehaushalten, steigende Mieten bei großer Nachfrage nach Wohnraum in den beliebten Großstädten und auch mehr (temporärer) Zuzug von Arbeitskräften oder Sprachreisenden aus dem Ausland sind Gründe für Artisa, in den Markt einzusteigen. In den kommenden fünf Jahren will das in der Schweiz beheimatete Immobilienunternehmen unter der Marke City Pop satte 3,2 Mrd. Euro in den Markt pumpen. Europaweit sollen 15.000 Apartments entwickelt und bewirtschaftet werden, 7.000 davon in Deutschland.

Artisa will europaweit 3,2 Mrd. Euro investieren

Erste Apartmenthäuser eröffnet City Pop in diesem Jahr in der Schweiz, spätestens 2020 erfolgt die Expansion nach Deutschland. Der aktuelle Wohnraummangel besonders in den Ballungsräumen wird für Artisa dabei zu einem entscheidenden Standortfaktor. "Je größer die Knappheit an Wohnraum, desto interessanter ist für uns ein Markt", sagt Penner. 1,5 Jahre dauere etwa die Wohnungssuche in Hamburg durchschnittlich. Das heize auch die Nachfrage nach Mikrowohnen an. "Die Leute müssen ja irgendwo bleiben." In Deutschland interessiert sich Artisa besonders für die sieben Topstandorte und einige Universitätsstädte wie Aachen oder Nürnberg.

Gegenüber der Konkurrenz will sich Artisa behaupten, indem das Unternehmen die Apartments mit einer durchschnittlichen Größe von 25 m² bis 35 m² günstiger als die Konkurrenz anbietet: Bei Wettbewerbern müssten die Mieter in Hamburg etwa 1.400 Euro den Monat für ein hochwertiges Apartment zahlen, sagt Penner. Das Angebot von City Pop soll mit etwa 1.100 bis 1.200 Euro darunter liegen.

Allerdings sind diese Preise zunächst nur die Basis. Wer zusätzliche Serviceleistungen in Anspruch nehmen will, muss tiefer in die Tasche greifen. "Jede Art von Individualisierung hat einen höheren Preis zur Folge", berichtet Penner. Geplante Standorte liegen in der Hamburger Altstadt und am Alexanderplatz in Berlin. Die Gruppe will sowohl eigene Immobilien im Portfolio haben und betreiben als auch für andere Eigentümer den Betrieb übernehmen. Wird ein Gebäude gemietet und betrieben, müsse Artisa auf seine Miete 50% aufschlagen, "um in die schwarzen Zahlen zu kommen", kalkuliert Penner. Wer in solche Gebäude investiert, rechne mit einer Rendite von zunächst etwa 4% bis 5%.

In Deutschland und UK sind die Märkte am reifsten

Für andere Akteure ist der deutsche Markt schon viel zu reif. Der Investmentmanager Invesco Real Estate und der spanische Entwickler und Betreiber von Studentenwohnungen, Syllâbus, haben sich jüngst zusammengetan und wollen eine "der größten Investmentplattformen für Studentenunterkünfte in Spanien aufbauen". Die Anfangs-investition beträgt 250 Mio. Euro. Dass sich Invesco Real Estate in Spanien und nicht in Deutschland engagiert, liegt am Risikoprofil.

Der Markt an Mikrowohnungen in Europa halte für unterschiedliche Risikobedürfnisse diverse Möglichkeiten parat, meint Tobias Simon, Senior Director Fund Management bei Invesco. In Deutschland und UK seien die Märkte am reifsten, in Spanien sei die Entwicklung noch nicht so weit. Während in Deutschland beim Thema Studentenwohnungen eine Versorgungsquote von etwa 10% erreicht sei, liegt sie in Spanien bei rund 6%. "Und in Spanien wurde in den letzten Jahren sehr wenig in diesem Sektor investiert, sodass man heute mit einem modernen Produkt auch eine sehr große Nachfrage hat." Über die eigenen Renditeerwartungen möchte Simon nicht sprechen. "Aber ganz grundsätzlich liegen die Anfangsrenditen in Deutschland knapp über 4%, vielleicht auch etwas darunter. In Spanien kommt man im Core-Bereich dagegen etwa auf 5% bis 5,5%."

Catella Residential Investment Management wird in Deutschland keinen reinen Mikrofonds mehr auflegen. Mikro sei kein Nischenprodukt mehr. Da ergebe ein eigener Fonds keinen Sinn. "Man schneidet damit nur die Rendite seiner anderen Fonds ab", sagt Geschäftsführer Michael Keune. Sieben von Catella gemanagte Fondsvehikel können Mikro erwerben. Beim jüngsten Produkt, dem European Residential, mische sein Unternehmen deshalb: "Wir haben den sicheren Cash-Return aus normalem Wohnen und den Renditekick aus Mikro."

Auch André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa, warnt vor zu viel blindem Optimismus. "Mikrowohnprojekte sind Betreiberimmobilien und man braucht einen guten Manager und Hausmeister", erklärt er. Beim Blick auf die im Vergleich zum klassischen Wohnen höhere Rendite dürfe nicht vergessen werden, dass die Bewirtschaftung eines Objekts auch deutlich anspruchsvoller sein kann. "In Studentenwohnheimen haben sich die Bewohner in zwei, drei Jahren komplett erneuert. Das kann einen höheren Aufwand bei Instandhaltung und Renovierung bedeuten. Rendite und Mietertrag müssen deshalb höher sein als bei einem normalen Wohnprojekt." Außerdem würden derzeit viele Projekte umgesetzt, sodass es in manchen Städten bereits einen "starken Wettbewerb" unter den Anbietern gebe.

Ähnlich sieht es Keune: Mikrowohnen sei für manche Akteure am Markt ein Notnagel, weil Grundstücks- und Baukosten nicht mit einem realistischen Mietansatz und Verkaufsfaktor zusammenpassen. "Da hat jemand gegoogelt und gesehen, dass man für Studentenwohnungen 35 Euro/m² nehmen kann, aber nicht auf dem Schirm, dass auch ein Betreiber eingepreist werden muss."

Mikrowohnen als Türöffner für Quartiersentwicklung in Frankfurt

Andererseits sieht Adami auch Vorteile. So können relativ kleine Grundstücke entwickelt werden. Bei einer Wirtschaftseinheit von 60 bis 80 Apartments brauche es ein Grundstück von 600 m² bis 700 m². "Als innerstädtisches Projekt oder Nachverdichtung ist das gut möglich", erklärt er. Aufgrund der stark gestiegenen Grundstückspreise vor allem in den Ballungsräumen und Großstädten sei Mikrowohnen eines der wenigen Angebote, die sich wegen des vergleichsweise hohen Ertrags pro Quadratmeter rechnen.

Das allerdings könnte ein Argument sein, das im Umfeld der aufgeheizten bundesweiten wohnungspolitischen Debatte den meisten Städten nicht gefallen dürfte. In Frankfurt etwa betrachten die Stadtverantwortlichen den Trend mit einer gewissen Skepsis. "Wo wir entscheiden können, ist uns ganz normaler Wohnungsbau lieber", sagt Mark Gellert, Referent des für Planen und Wohnen zuständigen Stadtrats Mike Josef (SPD). Schon deshalb, weil die Mikroprojekte nicht ideal dafür seien, die Stadt zu beleben. "Hinzu kommt, dass wir bei diesen Projekten keinen bestimmten Anteil geförderten Wohnraums einfordern können."

Etwas Positives im Hinblick auf die Stadtentwicklung kann Gellert den Kleinstwohnungen trotzdem abgewinnen. Für die Entwicklung der Bürostadt in Niederrad hin zum gemischt genutzten Lyoner Quartier sei das Mikrowohnen eine Art Türöffner gewesen. "Diese Projekte waren die Initialzündung, um eine kritische Masse an Bewohnern in den Stadtteil zu bekommen." Danach sei auch die Realisierung klassischen Wohnungsbaus einfacher gewesen. Mikrowohnen kann also Fluch und Segen zugleich sein - für Investoren ebenso wie für Stadtentwickler.


Kommentar von Robin Göckes zu: "Mikrowohnen wird zum Hype"

Angesichts von Mietpreisen von 30 Euro/m² und mehr klingt es paradox. Aber im Grunde sind Mikroapartments ein Geschäft mit der Not. Mit der Not von Wohnungssuchenden, die im überhitzten Marktumfeld auf die Schnelle nichts anderes finden. Mit der Not von Pendlern, die aufgrund ihres Jobs ihre Familien nur am Wochenende sehen. Mit der Not von Studenten, die bei Bewerbungsgesprächen für einen WG-Platz erst auf Seite 3 der Warteliste landen. Massen-Menschen-Haltung könnten böse Zungen das nennen, was da hinter dem Deckmäntelchen der modern-funktional eingerichteten Eingangsbereiche passiert. Daran können auch die teuer bezahlten Zusatzdienstleistungen der Anbieter nichts ändern.

Hinzu kommt, dass Mikrowohnprojekte denkbar wenig dazu beitragen, ein Viertel liebens- und lebenswert zu machen, ihm Charme zu verleihen. Den Häusern und ihren Bewohnern kann daraus nicht einmal ein Vorwurf gemacht werden. Schließlich planen wohl die wenigsten Mieter eines Mikroapartments wirklich, dauerhaft in einer standardisiert möblierten, 23 m² großen Mausefalle festzusitzen. Und wer nur auf Zeit wohnt, von dem kann auch nicht verlangt werden, sich in sein Stadtumfeld einzubringen.

Und, auch das gehört zur Wahrheit: Nicht alles an ihnen ist schlecht. Trotz allem haben Kleinstwohnungen - auch solche, die nur auf Zeit bewohnt werden - ihre Berechtigung. Nicht jeder braucht viel Platz und sie bieten unbestreitbar ein Mehr an Flexibilität für die Mieter. Und wenn ein Büroturm einfach keine Mieter mehr findet und ansonsten nur der Abriss bleibt, dann kann es ökologisch und ökonomisch durchaus sinnvoll sein, die Bürozellen für ein paar Jahre noch zu Wohnzellen umzuwandeln. Tatsächlich können Mikrowohnprojekte durchaus ein sinnvoller Baustein einer effektiven Flächennutzung sein. Allerdings nicht für Mieten, die auf dem normalen Wohnungsmarkt guten Gewissens als Wucher bezeichnet werden könnten.

Investments in Hülle und Fülle

- The Living Loop Management: Investitionsvolumen 1 Mrd. Euro, 5.000 Apartments in Deutschland in den kommenden fünf Jahren.

- Corestate Capital, Markenname Joyn: Acht Immobilien mit 1.100 Betten in deutschen Städten sowie in Wien und Zürich gekauft, Investitionsvolumen 500 Mio. Euro.

- Artisa Group, Markenname City Pop: Investitionsvolumen 3,2 Mrd. Euro in den nächsten fünf Jahren, 15.000 Apartments in Europa, 7.000 davon in Deutschland. - Nuveen/Value One: Geplantes Investitionsvolumen 600 Mio. Euro in Europa.

- Catella Residential Investment Management: Zielvolumen des neuen European Residential Fund mindestens 1 Mrd. Euro, die Hälfte davon kann in Mikrowohnungen investiert werden, u.a. in Deutschland.

- Deutsche Mikroapartment AG: neu gegründet, Portfoliowert soll 2019 100 Mio. Euro erreichen.

- BD Apartment, Markenname Stayery: In der Projektpipeline sollen in drei Jahren 1.300 Apartments sein.

- MPC Micro Living Development: In zwei Jahren Investitionen von 150 Mio. bis 250 Mio. Euro, Entwicklung von 2.000 bis 3.000 Einheiten.

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