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Recht | 21.03.2019

Aus IZ12/2019, S. 18

Von Anne Henzel

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    White & Case
  • Organisationen:
    Oberlandesgericht Köln
  • Personen:
    Anne Henzel
  • Immobilienart:
    Wohnen

Anlage mit Mieterträgen ist Bestandteil des Kaufvertrags

Grundstücksrecht. Wird eine Mieterliste mit Angaben zu den Mieterträgen und der Jahresnettomiete als Anlage zum notariellen Kaufvertrag genommen, werden diese Angaben zum Vertragsinhalt.

OLG Köln, Urteil vom 29. November 2018, Az. 3 U 24/18

DER FALL

Quelle: White & Case
Rechtsanwältin Anne Henzel von White & Case.

Quelle: White & Case

Der Kläger erwarb durch einen notariellen Kaufvertrag ein Mehrfamilienhaus mit 14 vermieteten Wohneinheiten. Als Anlage zum Kaufvertrag wurde eine Mieterliste mit Angaben zu den Mieterträgen der einzelnen Wohneinheiten und der Jahresnettomiete im Fettdruck genommen. Nach der Übergabe stellte der Käufer fest, dass die tatsächliche Summe der Jahresnettomiete unter dem Betrag lag, der in der Anlage beziffert ist. Er verlangte Schadenersatz vom Verkäufer.

DIE FOLGEN

Das OLG gab dem Kläger Recht. Der Minderertrag der Mieteinnahmen stellt einen Mangel dar, weil Käufer und Verkäufer eine Beschaffenheitsvereinbarung über die in der Mieterliste bezifferte Jahresnettomiete getroffen haben. Angaben in einem Kaufvertrag über erzielte Mieterträge sind grundsätzlich als Beschaffenheitsvereinbarung zu verstehen, da der Nutzen, der aus einer Immobilie gezogen wird, eine wichtige Grundlage für die Wertschätzung ist. Indem die Anlage dem Kaufvertrag beigefügt wurde, sind die Angaben zu den Mieterträgen zum unmittelbaren Inhalt des Vertrags geworden. Auf eine ausdrückliche Erklärung oder Betonung, dass die Anlage verbindlich ist, kommt es nicht an. Zudem diente die Mieterliste dem Käufer als einzige Informationsgrundlage, weil ihm bei Abschluss des Kaufvertrags nicht alle Mietverträge vorlagen. Die Jahresnettomiete war in der Anlage im Fettdruck hervorgehoben. Zwar war ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, doch darauf konnte sich der Verkäufer nicht berufen. Denn dieser erfasst das Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit gerade nicht.

WAS IST ZU TUN?

Die aus der Bewirtschaftung einer Immobilie erzielten Mieterträge und die aufzuwendenden Betriebskosten gehören zu den Eigenschaften, die Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein können. Werden die tatsächlichen Mieteinnahmen und Betriebskosten in einem Kaufvertrag bzw. in den Anlagen konkret beziffert, so handelt es sich ohne eine ausdrückliche Vereinbarung im Zweifel um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Für den Verkäufer besteht insoweit ein Haftungsrisiko, vor dem er sich auch nicht schützen kann, indem er einen Gewährleistungsausschlusses vereinbart - denn hier kann das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit nicht ausgeschlossen werden. Die Parteien sollten ausdrücklich klarstellen, welche Bedeutung die Angaben zu Mieterträgen und Betriebskosten beimessen. Wird eine Beschaffenheitsvereinbarung ausgeschlossen, sollte der Käufer darauf achten, dass ihm vor Vertragsabschluss alle Unterlagen vorliegen, die für die Verifizierung der Mieterträge und aufzuwendenden Betriebskosten relevant sind, und dass der Verkäufer für die Vollständigkeit dieser Unterlagen haftet. (ahl)

Rechtsanwältin Anne Henzel von White & Case

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