Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Märkte | 21.03.2019

Aus IZ12/2019, S. 1

Von Brigitte Mallmann-Bansa und Nicolas Katzung, Monika Leykam, Peter Dietz, Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:

Und immer noch ist alles gut

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold
Seit 30 Jahren schlägt die Immobilienbranche für fünf Tage im März ihr Zelte an der Côte d'Azur auf.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold

Die Frage "wie lange geht das wohl noch gut?" hat sich erledigt. Auf der diesjährigen Immobilienmesse Mipim kannten die Teilnehmer die Antwort, und die heißt: noch länger. Der hohe Liquiditätsdruck der Kapitalsammelstellen deckt alle Bedenken über Wachstumsschwäche und Kapitalmarktkrisen zu.

Solange der Zins so niedrig bleibt, wie er ist, kaufen wir weiter - egal was rechts und links von uns passiert. Eilige Leser können hier weiterblättern, denn damit ist die Stimmung auf der Mipim 2019 auf den Punkt gebracht. Die deutschen Problemthemen Enteignung, Mieterdemonstrationen und das angekratzte Image der Branche spielten auf der Investorenmesse kaum eine Rolle (lesen Sie dazu den Kommentar "Letzte Runde im Caffé Roma").

Noch nie habe er in Cannes eine so euphorische Stimmung wahrgenommen wie in diesem Jahr, sagt Francesco Fedele, Chef des Kapitalvermittlers BF.direkt. "Der Markt ist komplett dealbereit. Es gibt keine grundsätzlichen Bedenken, dass es irgendwo zu einem Markteinbruch kommen könnte. Ich habe zumindest keinen gehört, der sagte, dass er vorsichtig sei, weil die Märkte überhitzt sind und die Gefahr besteht, dass die Preise nach unten gehen könnten."

Die Klippe ist noch nicht sichtbar - und niedrig

Nicht einmal mehr der drohende ungeregelte Brexit taugte noch zum Aufregerthema, eher wurde diskutiert, wie sehr die Zurückhaltung z.B. von deutscher Seite gegenüber dem Londoner Immobilienmarkt wohl andere Käufergruppen stimulieren würde, die Lücke schnell zu füllen. Colliers-Chef Matthias Leube formuliert es für Deutschland so: "Eine Wende ist derzeit nicht absehbar. Die Klippe ist also noch weit weg, zumindest ist sie für uns noch nicht sichtbar. Und wenn sie kommen sollte, ist sie aber wohl nur fünf Meter tief. Der Fall wird also nicht signifikant sein."

Lange her scheint die Zeit, in der die Profis das Dauerhoch misstrauisch beäugten, da sie dem Frieden nicht ganz trauen wollten. "In der letzten Dekade hat es einige geopolitische Schocks gegeben, aber keiner davon ist nachhaltig auf die Kapitalmärkte durchgeschlagen", erinnert sich Rob Wilkinson, Europachef beim Vermögensverwalter AEW.

Überliquidität deckt alle Probleme zu

Er spricht von "Überliquidität", die durch die jahrelange Niedrigzinspolitik der Zentralbanken geschaffen wurde. "Die Situation wird sich erst wirklich ändern, sobald sich die Zinspolitik ändert", ist er überzeugt. Zunächst sieht er keine Alternative, als sich längerfristig auf das Niedrigzinsumfeld einzurichten. "In den vergangenen 20 bis 30 Jahren hatten wir es noch nie mit einer solchen Kombination aus ultraniedrigem Zinsniveau, niedrigen Leerstandsquoten, niedriger Arbeitslosigkeit und schwachen, aber positiven Wachstumsraten in der Wirtschaft zu tun." Für AEW sei das Jahr 2019 denn auch so stark gestartet wie kaum je in der Unternehmensgeschichte - nicht nur was die Deals angeht, sondern auch in Sachen Kapitalzuflüsse.

"Wir befinden uns im Jahr elf einer Finanzrepression", erläutert Stefan Mächler, Group Chief Investment Officer bei Swiss Life. Solche Phasen könnten 25 Jahre oder noch länger dauern. "Mindestens für drei bis vier Jahre sollten wir uns darauf einstellen, dass es keine höheren nominalen Zinsen gibt. Das bedeutet, dass die Realzinsen negativ bleiben dürften", fügt er hinzu. Das Wort Anlagenotstand hält Mächler dennoch für unzutreffend. "Die Verpflichtungen gegenüber unseren Versicherten bestehen nun mal im Schnitt 30 bis 40 Jahre lang und die müssen wir über die Wahl der richtigen Assets abdecken." Das sei normales Geschäft, unabhängig vom Zinsumfeld.

"Unsere Immobilienquote liegt mit 20% etwa doppelt so hoch wie im Durchschnitt der deutschen Versicherungsgesellschaften", fügt der Schweizer hinzu, der sich mit dieser Portfoliostruktur sichtlich wohlfühlt. "Es ist immer noch gut, in Immobilien zu investieren." Dabei sei es gar nicht notwendig, sich an der Risikokurve entlang nach oben zu bewegen. Stattdessen setzt der Swiss-Life-Investmentchef darauf, frühzeitig zu erkennen, wie sich Assetklassen verändern und welche neue Typen von Immobilien für Investitionen infrage kommen.

Risikoakzeptanz nimmt zu

"Ein Vermögensverwalter, der jetzt gar nichts tut, verliert Geld. Und Immobilien liefern im Vergleich mit anderen Anlageformen immer noch gesunde Renditen", sagt Marc Reijnen, Leiter Asset-Management Europa bei M&G. "Die gedämpften globalen Konjunkturaussichten lassen erwarten, dass auch das Niedrigzinsumfeld konstant bleibt. Wir rechnen also weiterhin mit Stabilität und einem gewissen Maß an Wachstum. Für uns als Investmentmanager heißt das, dass es sinnvoll ist, weiterhin zu investieren. Wir müssen allerdings sehr auf die Qualität achten, um bei einem Abschwung die Werte möglichst stabil zu halten."

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thomas Porten
Beim Entwickler Nakheel aus Dubai stellt sich dank dessen jährlich präsentierten Palmenprojekten gleichermaßen das Gefühl ein: Alles ist wie immer.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thomas Porten

Daran halten sich offenbar nicht alle Mitspieler in Zeiten ultraniedriger Renditen. "In- und ausländische Investoren erhöhen ihre Risikoakzeptanz und sie haben einen relativ hohen Investitionsdruck", weiß Peter Schreppel, Leiter International Investment bei CBRE. Gesucht würden Häuser mit Leerständen, Einstiegsmöglichkeiten noch vor Baubeginn oder sehr große Immobilien bzw. Portfolios ab 500 Mio. Euro. "So hoffen die Käufer, wenigstens für ein halbes Prozent mehr Anfangsrendite kaufen zu können, als für fertige Spitzenqualität verlangt wird." Wer Schreppel fragt, ob dieses Konzept in Deutschland noch aufgeht, dem antwortet er mit einer Gegenfrage: "Wenn Sie Verkäufer sind und sehen, dass sich auch für solche Produkte die Interessenten gegenseitig überbieten - was würden Sie tun?"

Profis nutzen die Welle für Exits

Ali Otmar, Senior Partner beim europäischen Fondsmanager Tristan Capital, spricht von einem "sehr hohen Level an Liquidität" und sieht viele Investoren am Markt unterwegs, "die nicht wirklich genau wissen, was sie tun". Wer laufende Verbindlichkeiten, zum Beispiel aus Pensionsansprüchen, bedienen müsse, sei bereit, für höhere und damit besser rentierliche Risikoklassen bessere Preise zu bezahlen als andere Einkäufer. "In diesem Umfeld konnten wir Objekte, bei denen wir unseren Businessplan erst zu 50% umgesetzt hatten, vorzeitig zum vollen Endpreis verkaufen. Das nutzen wir natürlich."

Schreppel verweist auf Zahlen seiner Researcher und betont: "Deutschland ist aktuell der zweitliquideste institutionelle Immobilienmarkt der Welt." Mit 77 Mrd. Euro Transaktionsvolumen professioneller Wohn- und Gewerbeimmobilienkäufer habe das Land Großbritannien (73 Mrd. Euro) mittlerweile hinter sich gelassen und stehe in der globalen Rangfolge nur noch hinter den USA, die es auf 452 Mrd. Euro bringen.

Ali Otmar selbst trägt seinen Teil dazu bei, dass das Liquiditätslevel in Deutschland hoch bleiben wird. Deutschland bleibe trotz des hohen Preisniveaus ein Kernmarkt, alleine schon wegen der Vielzahl von interessanten, liquiden und reifen Investmentstandorten, zu denen Tristan neben den Big Seven auch Städte wie Leipzig, Dresden und Essen zählt. Brutto 8 Mrd. Euro können die Tristan-Fonds aktuell in den europäischen Markt pumpen, ca. 30% davon sind für Deutschland vorgesehen - wenn auch nicht unbedingt für Berlin. "Berlin ist unter allen deutschen Märkten schon am weitesten fortgeschritten im Zyklus", ist Otmar überzeugt. "In den letzten acht Jahren haben sich die Preise verdreifacht und die Mieten verdoppelt. Wer hier aktuell kauft, muss bereit sein, das gleiche Wachstumstempo auch für die Zukunft fortzuschreiben - eine sehr aggressive Risikostrategie."

Während andere Investoren ihre Risikoakzeptanz - notgedrungen - erhöhen, hat Tristan seinem neuesten Value-add-/Opportunity-Fonds niedrigere Renditen in Aussicht gestellt. Aus vormals 15% p.a. nach Steuern und Gebühren wurden für den Episo 5 prognostizierte 12% bis 14%. Otmar lächelt. "Wir haben unseren Investoren angeboten, sie entweder über die erzielbaren Renditen anzulügen oder uns in billigere Märkte vorzuwagen, die wir nicht kennen, oder weiterhin das zu tun, was wir können. Sie haben sich alle für Letzteres entschieden."

Noch mehr Geld steht vor der Tür

Didier Unglik, Chef des französischen Asset-Managers L'Etoile Properties, kann der Frage nach dem Risiko nicht viel abgewinnen. Er sieht keine großen Unterschiede zu den Jahren zuvor. "Es wird alles so weiter laufen wie bisher." Seine Prognose lautet steigenden Kaufpreisen zum Trotz - "alle werden weiter kaufen und kaufen und kaufen". Außerdem sieht Unglik noch weiteres Geld nach Europa und Deutschland fließen, etwa aus Südkorea. Sein Unternehmen, das seit vier Jahren dort Kontakte knüpft, war auf der Mipim Gastgeber des südkoreanischen Empfangs. "Das Geld aus Südkorea sucht seine Möglichkeiten in Europa, da China und die USA von vornherein ausgeschlossen sind."

Schon 2018 war es, wenn möglich, noch enger geworden am deutschen Immobilienmarkt. Der Deutschlandchef eines Opportunity-Fonds klagt im Hintergrundgespräch, die "Konkurrenz des billigen Geldes" kaufe inzwischen das, was früher allein in seinen Beritt gefallen wäre. "Die geben sich bei Assets, für die wir eine IRR-Rendite von 17% p.a. ansetzen, mit 8% zufrieden." Unter anderem deswegen sei er 2018 hierzulande kein einziges Mal zum Zuge gekommen. "Einmal waren wir sehr nah dran, aber dann wurden wir von einem Käufer überboten, der bei einem komplett leer stehenden, sanierungsbedürftigen Haus auf die Due Diligence verzichtete." Selbst Core-Käufer würden mittlerweile beim Einkauf Mietsteigerungen fest einkalkulieren, um an ihren eigenen zehnjährigen Businessplan glauben zu können. Er selbst tue sich schwer damit, an ein weiteres massives Mietwachstum in Deutschland zu glauben, und nimmt stattdessen Einkaufszentren ins Visier - jene Assetklasse, die von den meisten Einkäufern derzeit nur noch mit sehr spitzen Fingern angefasst wird. "Immer wenn alle anderen Angst haben, beginnen für uns die Chancen."

Logistik und Wohnen als Gewinner

Zumindest die erste Hälfte dieses Satzes würde Rob Wilkinson sofort unterschreiben. "Beim Thema Shoppingcenter ist der Markt mittlerweile im Panikmodus. Jeder hasst Einzelhandel." Er schätzt: "Die Anleger möchten deutlich mehr Logistik und Wohnen in ihrem Portfolio haben, Leidtragender wird der Einzelhandel sein." Das bestätigt das Seufzen eines Investmentmanagers beim Mittagsessen: "Zurzeit geht eigentlich alles - außer Retail." Nicht nur Wilkinsons Fonds tragen dem Trend Rechnung, auch M&G-Manager Marc Reijnen erwärmt sich zunehmend für Mietwohnungen und Lagerhallen. Die Liste ließe sich beliebig verlängern, so berichten auch die Private-Equity-Profis von EQT im Messegespräch von ihren aktuellen Trendthemen stadtnahe Logistik, bezahlbare Mietwohnungen und Studentenapartments.

Value-add-Profi Otmar zuckt nur mit den Schultern, wenn er nach solchen Dealchancen in Deutschland gefragt wird. "Der Zyklus am deutschen Wohnungsmarkt ist sogar noch weiter fortgeschritten als im Gewerbe, die Renditen sind extrem niedrig." Nicht einmal die riskanteren Varianten wie z.B. der Umbau älterer Bürogebäude in Apartmentanlagen locken ihn hierzulande aus der Reserve. "Solche Objekte werden aktuell noch vor dem Baustart von einer Versicherung weggekauft - inklusive dem vollen Vermietungsrisiko."

Zweimal deutsches Yacht-Pech

Am alten Hafen fehlten auf der Mipim 2019 gleich zwei bekannte Boote mit prominenten deutschen Mietern. Während die Zech Group die rechtzeitige Anmeldung für die begehrten Liegeplätze gegenüber dem Palais schlicht versäumte, fiel die von der DZ Hyp gemietete "Star of the Sea" einem Brand zum Opfer. Für das Nachfolgemodell gab es dann ebenfalls keinen Liegeplatz mehr. Der Ersatzplatz im Port Pierre Canto war für die Bank keine Option. Schließlich hätten die Besucher per Shuttle dorthin befördert werden müssen, hieß es. Die Bank entschied sich für ein Apartment gegenüber dem Palais, Zech für den Port Canto. Für wirklich wichtige Gespräche würden die Besucher auch einen Transfer in Kauf nehmen, so die Begründung der Bremer. nik/mol

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!