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Recht | 14.03.2019

Aus IZ11/2019, S. 12

Von Fabian Mühlen

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    DLA Piper
  • Organisationen:
    Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg
  • Personen:
    Fabian Mühlen
  • Immobilienart:
    Einzelhandel

Vorhabenbezogener Bebauungsplan ohne wahllose Befreiung

Öffentliches Recht. Auch von einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan kann befreit werden. Allerdings muss die Behörde dabei besonders zurückhaltend agieren.

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 8. März 2018, Az. 8 S 1464/15

DER FALL

Quelle: DLA Piper
Fabian Mühlen.

Quelle: DLA Piper

Der Betreiber eines Lebensmittelmarkts stellte im Jahr 2011 einen Bauantrag für den Anbau eines sogenannten Backvorbereitungsraums und den Ausbau einer "Backvorbereitungszelle". Der Lebensmittelmarkt liegt im Bereich eines mehrfach geänderten Bebauungsplans. Der bestehende, vorhabenbezogene Bebauungsplan wurde 2017 durch einen neuen Bebauungsplan abgelöst. Nach diesem wäre das Vorhaben unzulässig. Der Supermarktbetreiber erhielt die Baugenehmigung nicht, woraufhin er Klage vor dem VG einreichte. Das Gericht verpflichtete die Gemeinde dazu, die Baugenehmigung doch zu erteilen. Die Gemeinde legte Berufung ein und der VGH Baden-Württemberg gab ihr statt.

DIE FOLGEN

Der VGH stellt fest, dass der Händler keinen Anspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung hat. Er hätte das selbst dann nicht, wenn der alte, vorhabenbezogene Bebauungsplan angewendet würde. Denn in diesem Fall wäre eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans erforderlich. Die Voraussetzung dafür ist unter anderem, dass die Grundzüge der Planung nicht betroffen sind. Der VGH stellt fest, dass eine solche Befreiung von einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 31 Absatz 2 BauGB zwar nicht generell ausgeschlossen ist. Es ist dabei aber besondere Zurückhaltung geboten. Wenn eine Gemeinde einen Bebauungsplan erlässt, der durch ein konkretes Vorhaben charakterisiert ist, dann darf er nicht beliebig durch Verwaltungsakte außer Kraft gesetzt werden. Im konkreten Fall sieht das Gericht die Grundzüge der Planung betroffen, sodass ein Anspruch auf die Baugenehmigung - unabhängig vom anzuwendenden Bebauungsplan - nicht besteht.

WAS IST ZU TUN?

Wer den Erwerb einer Immobilie plant, sollte die bauplanungsrechtlichen Bestimmungen genauestens prüfen. Das gilt insbesondere, wenn bereits zum Zeitpunkt des Kaufs genehmigungsbedürftige bauliche Änderungen oder Nutzungsänderungen geplant sind. Es gilt ein Regel-Ausnahme-Verhältnis: Soll von bestimmten Festsetzungen befreit werden, stellt das schon im Grundsatz die Ausnahme dar. Kam es der Gemeinde bei der Erstellung des Bebauungsplans auf bestimmte Festsetzungen besonders an, ist bei der Frage der Befreiung zusätzliche Zurückhaltung geboten. Eine solche Befreiung kann zum Beispiel bei geänderten gesetzlichen rechtlichen Rahmenbedingungen erforderlich werden, etwa wenn ein Pfandlager gebaut werden soll, weil die Verpackungsverordnung in Kraft getreten ist. Im Rahmen der stets gebotenen Due Diligence beim Immobilienkauf ist deshalb eine genaue Überprüfung des Bebauungsplans unerlässlich. (ahl)

Rechtsanwalt Fabian Mühlen von DLA Piper

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