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Recht | 14.03.2019

Aus IZ11/2019, S. 12

Von Michael Eggert

In diesem Artikel:

Baulärm kann zur Mietminderung berechtigen

Mietrecht. Der Mieter einer Wohnung darf die Miete wegen Baulärm auch dann mindern, wenn Dritte den Lärm verursachen und der Vermieter nichts dagegen tun kann.

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 12. Juli 2018, Az. 67 S 105/18

DER FALL

Quelle: KHG
Michael Eggert.

Quelle: KHG

Der Mieter einer Berliner Wohnung minderte die Miete, weil nach Mietvertragsabschluss auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten begonnen haben, die - in Form von Baulärm - negative Auswirkung auf seine Wohnung hatten. Der Vermieter wehrte sich gegen die Minderung. Er argumentierte, dass er selbst keine Möglichkeit hat, auf die Baumaßnahmen einzuwirken. Er klagte deshalb den ausstehenden Mietzins bei seinem Mieter ein und stützte sich dabei auf die sogenannte Bolzplatz-Entscheidung des BGH (Urteil vom 29. April 2015, Az. VIII ZR 197/14), wonach der Lärm, der von einem neu gebauten Bolzplatz in der Umgebung der Wohnung ausgeht, nicht zur Mietminderung berechtigt. Das AG weist die Zahlungsklage jedoch ab. Der Vermieter geht in Berufung. Diese weist das LG Berlin zurück und begründet das überwiegend mit Berliner Rechtsprechung.

DIE FOLGEN

Grundsätzlich haftet ein Vermieter auch für negative äußere Einwirkungen auf den Mietgegenstand, also für sogenannte Umgebungsmängel. Wenn solche Umgebungsmängel nicht von Anfang an vorliegen, sondern erst im Laufe des Mietverhältnisses entstehen, kommt es auf den Mietvertrag an, ob derartige Einwirkungen auch als Mietmangel zu qualifizieren sind. Dann dürfte der Mieter mindern. Fehlt es im Mietvertrag an einer aussagekräftigen Beschaffenheitsvereinbarung, versuchen die Gerichte, diese Lücke durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei spiegelt das LG Berlin den Gedanken einer "Opfergrenze" in den Mietvertrag: Ein Mieter in Berlin darf die Miete demnach immer dann mindern, wenn die Einbußen für den Vermieter dessen wirtschaftliche Existenz nicht gefährden. Das vom BGH in seiner Entscheidung für entscheidend erachtete Kriterium - nämlich ob der Vermieter den Umgebungsmangel abstellen oder eine Entschädigung dafür erhalten kann - verwirft das LG.

WAS IST ZU TUN?

Bei Neuabschlüssen sollten Mietvertragsparteien in Beschaffenheitsvereinbarungen ausdrücklich regeln, welche Eigenschaften das Mietobjekt haben soll und wie sie das Risiko nachträglich auftretender Umgebungsmängel verteilen. Enthält ein Mietvertrag derartige Regelungen nicht, müssen Vermieter bei Umgebungsmängeln zunächst versuchen, vom störenden Nachbarn Unterlassung oder Ersatz zu verlangen. Haben sie Erfolg, können sie die Ersatzansprüche an ihre betroffenen Mieter als Mietminderung weiterleiten. Wenn das nicht gelingt, können sie - im gesamten Bundesgebiet ohne Berlin - Mängelansprüche des Mieters mit Erfolg zurückweisen. In Berlin dürfte eine derartige Mietminderung allerdings kaum scheitern. (ahl)

Rechtsanwalt Michael Eggert von Kiermeier Haselier Grosse

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