Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen
Tooltipp
{{counter.remaining}} {{counter.title}}

Sie haben einen Artikel verbraucht

Als registrierter Nutzer können Sie bis zu 10 Artikel pro Monat lesen - kostenfrei und unverbindlich

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Recht | 14.03.2019

Aus IZ11/2019, S. 5

Von Monika Hillemacher

In diesem Artikel:

Rechtsinstrument für große Projekte

Das Erbbraurecht soll kleinen Leuten helfen. Aber auch Investoren können das Konstrukt nutzen, um große Gewerbebauten zu realisieren.

Das Erbbaurecht sei ursprünglich "ein Recht der kleinen Leute. Ihnen sollte der Kauf eines Grundstücks erspart werden", erläutert Ulrich von Jeinsen von Göhmann Rechtsanwälte aus Hannover den historischen Kontext. Erreicht wird dies mittels eigentumsrechtlicher Trennung der sonst üblichen Einheit von Grund und Boden mit dem darauf errichteten Gebäude. Der Grundstückseigentümer "verpachtet" Grund und Boden für eine frei zu bestimmende Dauer an denjenigen, der bauen möchte. Für dieses zeitlich befristete Eigentum nur am Gebäude zahlt der Erbbaurechtsnehmer in der Regel einen jährlichen, meist niedrigen Erbbauzins. "Das ist der sozialen Komponente des Erbbaurechts geschuldet", sagt von Jeinsen. Im gewerblichen Bereich sind auch Einmalzahlungen des Erbbauzinses möglich.

Die Begründung des Erbbaurechts wird im Erbbaurechtsvertrag von einem Notar beurkundet. Zuvor wird das Erbbaurecht im Grundbuch des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks in Abteilung II an erster Rangstelle eingetragen. Dazu müssen "die Berechtigten etwaiger bereits in Abteilung II eingetragener Rechte einen Rangrücktritt erklären, andernfalls entsteht das Erbbaurecht nicht", erläutert Gerold Jaeger von Clifford Chance Rechtsanwälte, Frankfurt.

Für das Erbbaurecht wird ein separates Grundbuchblatt angelegt. Der Erbbauberechtigte rückt in eine eigentümerähnliche Position. Er kann das Recht weiterverkaufen, mit Hypotheken oder Grundschulden belasten oder vererben, sein Gebäude vermieten oder selbst nutzen. In der Regel wird vereinbart, dass der Grundstückseigentümer dem Verkauf des Erbbaurechts und dessen Belastung mit Grundpfandrechten zustimmen muss.

Das Erbbaurecht erlischt, wenn es nicht vor Ablauf der vereinbarten Dauer verlängert und dies im Grundbuch eingetragen wird. Dem Erbbaurechtsnehmer steht für das Gebäude eine Entschädigung zu. "Bei Gewerbeimmobilien wird diese Entschädigung regelmäßig frei verhandelt und kann auch gänzlich ausgeschlossen werden", sagt Jaeger. Beim Heimfall muss das Recht an den Erbbaurechtsgeber zurückgegeben werden. Die Voraussetzungen werden vorher festgelegt. Jaeger zufolge setzen Erbbaurechtsgeber den Heimfall regelmäßig ein, um sich bei einer Pflichtverletzung des Erbbaurechtsnehmers vom Vertrag zu lösen. Pflichtverletzungen sind z.B. Nichterrichtung des vereinbarten Bauwerks oder Nichtzahlung des Erbbauzinses für mindestens zwei Jahre.

Sonderformen des Erbbaurechts beziehen mehrere Grundstücke ein und können dazu dienen, Projekte wie Einkaufszentren oder Quartiere umzusetzen. Beim Gesamterbbaurecht z.B. wird ein einheitliches Erbbaurecht an einem einheitlichen Bauwerk bestellt, das auf mehreren Grundstücken liegt, die verschiedenen Eigentümern gehören können. "Diese Variante kommt häufig bei der Realisierung von Großprojekten zum Zuge", erläutert Jaeger. Denn Investoren erhalten häufig nur auf diesem Weg Zugang zu den benötigten Flächen.

Im Gegensatz dazu ist das Nachbarerbbaurecht rechtlich problematisch: Ein einheitliches Gebäude wird über die Grenze zum benachbarten Grundstück errichtet. Dieses gehört entweder dem Erbbauberechtigten oder ist mit einem weiteren Erbbaurecht zugunsten des Erbbauberechtigten belastet. Dann ist zu prüfen, ob die Einzelerbbaurechtsverträge eventuell gegen das Erbbaurechtsgesetz verstoßen und nichtig sind, oder ob sie so ausgelegt werden können, dass von Beginn an ein grenzüberschreitendes Gesamterbbaurecht beabsichtigt war. Diese vertrackte Konstellation kommt in gewachsenen innerstädtischen Lagen öfters vor. Banken fürchten um den Grundschuldeintrag, was "ab und an eine Finanzierung zerschießen" kann.

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!