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Unternehmen | 14.03.2019

Aus IZ11/2019, S. 4

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:

Reax will AIF-Sekundärmarkt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig
Großer Vorstand, kleines Unternehmen. Die drei Chefs der Reax zu Besuch bei der IZ: Jörn Zurmühlen, Heiko Böhnke und Ulrich Nack (v.l.).

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig

Das neue Hamburger Unternehmen Real Exchange möchte Fondsanteile von institutionellen Investoren in Spezial-AIF umplatzieren. Mit dieser Strategie soll ein neuer Sekundärmarkt entstehen, den es in diesem Bereich bislang in Deutschland noch kaum gibt.

Das Licht der Welt hat die Real Exchange (Reax) bereits im Spätsommer 2018 erblickt. Auch einen ersten Placement-Auftrag in Höhe von 60 Mio. Euro für einen offenen Immobilien-Spezialfonds mit dem Schwerpunkt Wohnen haben die Hanseaten schon in der Tasche. Hinter der Neugründung stecken derweil zwei bekannte Player: 75,1% hält die HIH Invest Real Estate und 24,9% die Intreal. "Wir wollen uns ganz klar unabhängig von den Gründungsgesellschaftern positionieren", betont jedoch Vorstand Jörn Zurmühlen. Die Reax hat ein eigenes Kundensystem, eigene Büros und einen eigenen Online-Auftritt.

Ins Visier haben die Hamburger den Markt für offene Immobilien-Spezial-AIF genommen. Dieser hat mittlerweile ein stattliches Niveau erreicht. Nach Berechnungen des deutschen Fondsverbands BVI ist das Volumen solcher Fonds seit 2010 um rund 60 Mrd. Euro auf mittlerweile etwa 90 Mrd. Euro angewachsen. "Auf diesem Markt wurden andererseits in den vergangenen drei Jahren mehr als 12 Mrd. Euro wieder zurückgegeben", erklärt Vorstand Ulrich Nack, der auch Professor an der EBZ Business School in Bochum ist. Sehr viele AIF wurden nach der Finanzmarktkrise aufgelegt. Langsam kommen sie an das Ende ihrer Reifephase. Derzeit dominiere allerdings fast ausschließlich der Verkauf, beschreibt Nack die Lage. Und er definiert das recht bescheiden klingende Ziel der Reax: "Wenn wir nur 1% dieser Abverkäufe von institutionellen Investoren durch Umplatzierung auf andere AIF in den kommenden Jahren sozusagen verhindern könnten, dann hätten wir unseren Business-Plan schon mehr als erfüllt." Die Vorteile liegen laut Nack beispielsweise in niedrigeren Transaktionskosten und steuerlichen Vorteilen. "Käufer können schnell eine Allokation aufbauen, weil das Portfolio schon besteht." Das derzeit sechsköpfige Unternehmen möchte als Anlagevermittler für semiprofessionelle und professionelle Anleger in den Bereichen Transaktionsbegleitung, Moderation, Bewertung und Due Diligence agieren. Die drei Vorstände des Unternehmens sind keine Marktneulinge: Jörn Zurmühlen war über 25 Jahre im Portfoliomanagement institutioneller Immobilieninvestoren tätig. Eine ebenso lange Zeit arbeitete Ulrich Nack als Immobilieninvestmentmanager, und Heiko Böhnke war im Fondsvertrieb bei Catella und der Hamburger Sparkasse tätig.

Zunächst möchten die Hamburger ausschließlich den Markt für offene Fonds im Visier behalten. Nicht überraschend, denn der Sekundärmarkt bei geschlossenen Fonds ist hierzulande bereits bestens entwickelt - es herrscht ein großer Wettbewerb. Ganz im Gegensatz zu dem Zweitmarkt mit offenen Spezial-AIF. Dieser ist de facto noch nicht vorhanden. Anders ist die Situation in den Vereinigten Staaten. Dort werden laut Nack jährlich 10 Mrd. US-Dollar zwischen institutionellen Anlegern gehandelt. Und auf diesem Markt herrsche eine große Transparenz. Diese Transparenz und Liquidität wolle man nun auch für den deutschen Markt erreichen. "Vielleicht sind wir in 20 Jahren so weit, dass wir unsere Plattform in eine offene Angebotsplattform umwandeln können", sagt der EBZ-Professor. Die Hanseaten spüren nach eigenen Angaben schon einen großen Bedarf auf beiden Seiten. "Wir haben auch schon ein erstes Portfolio, das an uns herangetragen wurde", sagt Vorstand Heiko Böhnke. "Wir stecken mitten in der Analyse, dürfen das Portfolio allerdings noch nicht vermarkten."

Denn bislang ist die entscheidende Hürde für den Start am Markt noch nicht genommen: Es fehlt noch die Zulassung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Den Antrag auf eine Bankenlizenz hat das Unternehmen im Oktober gestellt. "Der Aufwand hat uns ziemlich überrascht", gibt Zurmühlen zu. "Wir haben zwölf Kartons zu der Behörde gebracht." Anfang Januar habe es noch eine Reihe formaler Fragen gegeben und nun rechnet der Reax-Chef mit einem baldigen grünen Licht.

Auf glühenden Kohlen scheinen die drei Vorstände nicht zu sitzen. "Wir arbeiten mit sehr konservativen Annahmen", sagt Zurmühlen. "Wir und unsere Gesellschafter erwarten keine massiven Umbrüche." Im Pri.pdf sei es ein Warten auf ein Abflauen des Immobilienzyklus. Die dann folgende Bewegung im Markt sei genau das Richtige für das Reax-Geschäftsmodell.

Zumindest beim Leitzins wird, da sind sich die drei Vorstände einig - nicht zuletzt nach den Worten von EZB-Präsident Mario Draghi in der vergangenen Woche -, erst einmal keine Bewegung stattfinden. "Wir rechnen in diesem Jahr mit keiner Änderung mehr", prognostiziert Zurmühlen.

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