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Recht | 07.03.2019

Aus IZ10/2019, S. 18

Von Anja Hall

In diesem Artikel:
  • Personen:
    Elisabeth Lommer

Das ABC des Immobilienrechts, Folge 51

Die Makler- und Bauträgerverordnung

Notarinnen und Notare erklären in dieser regelmäßig erscheinenden Kolumne die wichtigsten Begriffe.

Urheber: Stefan Müller
Elisabeth Lommer.

Urheber: Stefan Müller

Beim Kauf vom Bauträger geht es oft um eine Immobilie, die noch nicht fertiggestellt ist. In dieser Situation muss der Käufer besonders geschützt werden. Insbesondere soll er vor dem Szenario bewahrt werden, dass er den Kaufpreis bereits komplett gezahlt hat, aber die Immobilie im schlimmsten Fall gar nicht fertiggestellt wird, etwa bei einer Insolvenz des Bauträgers.

An dieser Stelle sorgt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) effektiv für Schutz. Sie regelt deutschlandweit einheitlich, zu welchem Zeitpunkt, unter welchen Voraussetzungen und in wie vielen Tranchen ein gewerblicher Bauträger den Kaufpreis abrufen und annehmen darf.

Die MaBV gibt zunächst vor, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn der Notar ihm bestätigt hat, dass aufgrund eines wirksamen Kaufvertrags die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und die Lastenfreistellung gesichert ist. Vereinfacht gesagt: Es muss feststehen, dass der Käufer die Immobilie lastenfrei erhält.

Dieses Vorgehen - Zahlung des Kaufpreises erst nach Bestätigung dieser beiden Punkte durch den Notar - wird regelmäßig auch bei anderen Kaufverträgen so praktiziert. Beim Kauf von einem gewerblichen Bauträger schreibt die MaBV diese Handhabung sogar zwingend vor. Nach der Verordnung muss der Käufer den Kaufpreis zudem erst dann zahlen, wenn der Bauträger eine behördliche Baugenehmigung erhalten hat. Von diesen Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung darf der Bauträger nur abweichen, wenn er dem Käufer eine umfassende Bankbürgschaft zur Sicherung seiner Ansprüche stellt.

Eine zentrale Vorgabe der MaBV ist darüber hinaus die Zahlung nach Baufortschritt. Das bedeutet, dass der Bauträger mit der Baumaßnahme in Vorleistung gehen muss. Erst nach Fertigstellung bestimmter, im Kaufvertrag konkret zu benennender Bauleistungen oder Bauabschnitte - oft auch "Gewerke" genannt - muss der Erwerber den darauf entfallenden Kaufpreisteil bezahlen. Dessen zulässige Höhe wiederum ist in der MaBV für jedes Gewerk prozentual zum Gesamtkaufpreis beziffert.

Der Bauträger baut also bis zu einem bestimmten Punkt, dann erst zahlt der Käufer die Rate, die darauf entfällt. Die Gewerke, an die für die jeweiligen Raten angeknüpft werden kann, sind dabei von der MaBV bestimmt. Damit kann der Käufer die Fertigstellung des betreffenden Gewerks auch möglichst einfach selbst überprüfen. Nach der Verordnung darf es maximal sieben dieser Kaufpreisraten geben.

Geld, das der Bauträger vom Käufer erhält, darf er nur für das betreffende Bauvorhaben verwenden. Auch für Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter regelt die MaBV, dass sie die erhaltenen Gelder strikt getrennt von ihrem privaten Vermögen verwalten müssen.

Die speziellen Vorgaben für den Bauträgerkauf bilden aber das Kernstück der MaBV. Die MaBV muss bei allen Vereinbarungen zwischen Bauträger und Käufer zwingend beachtet werden - das wird vom Notar sorgfältig geprüft. Von der MaBV abweichende Abreden wären nichtig. Nähme ein Bauträger Zahlungen vom Käufer früher an als von der MaBV vorgegeben oder über die jeweils zulässige Rate hinausgehend, würde dies außerdem als Ordnungswidrigkeit geahndet.

Zwar kann kein Regelwerk der Welt eine Insolvenz und deren Folgen verhindern. Jedoch ist durch die strengen Vorgaben der MaBV das Worst Case-Szenario - Kaufpreis komplett gezahlt, Bauträger geht während des Baus insolvent - effektiv ausgeschlossen und der Käufer insoweit geschützt. ahl

Elisabeth Lommer, Notarin in Nürnberg

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